收入差距与房地产价格泡沫：基于门槛效应研究
李春风,成倩 刘建江摘 要基不收入居民对住房消费品和投品双重属性偏差异结合居民住房偏特性考量收入差距对房价收入比影响。
结显示收入差距对房价收入比影响存门槛效应低门槛值影响抑制作用;高门槛值影响促进作用且随着收入差距进步扩效应更明显。
鉴应聚焦缩收入差距合理引导居民住房消费与投以有效控制我国房地产价格泡沫趋势。
关键词 收入差距;房地产价格泡沫;门槛效应;面板平滑换模型图分类0献标识码 编00377（00）000908、引 言我国房地产市场住房改革以长期繁荣房地产已被公认是保值增值产除008年、0年与0年商品房销售值下降外其他年份基稳步上升高房价成常态。
房价长期上涨态势导致房价与居民收入水平增长脱节房价显现泡沫化走向加了我国济结构型风险引致我们对济健康稳定增长忧虑。
多年政府对房地产市场调控直曾停止但长期呈现出“越调越涨”态势。
06年月央济工作会议明确了“房住不炒”战略定位以政府多项政策出台、二、三线城市房价到08年8月仍然保持稳有涨以二手住宅挂牌价参考08年8月北京、上海、深圳商品房价格超5万元平方米到08年北京二手房价高达63万元平方米深圳亦高达58万元平方米①。
这说明我国房地产市场价格上涨乐观预期短期难以逆高房价将成长期趋势。
我国居民收入差距改革开放以不断扩已是济发展程必然现象[]基尼系数从978年0扩至06年065②。
对高收入居民而言面对价格乐观上涨预期住房与价格具有波动性及其不确定性特征其余金融产进行选择由短视“损失厌恶”存他们会根据“确定性效应”倾向选择住房进行投提高住房投预期加已处高位住房投权重将量金投房地产市场以追房价向上波动引起高额利润。
然而就低收入居民而言高房价及其预期不仅削弱了其收入住房购买力承受“买房难”痛还加强预防性储蓄动机进而减少当前消费以尽早实现住房刚（住房消费品属性）。
显然房价上涨走势及其价格乐观上涨预期加剧了低收入居民购房焦虑做实业不如炒房预期也坚定了高收入居民投住房心[]。
房价上涨预期与现实房价走势高概率致背景下住房“投性”甚至是“投机性”住房提高住房消费品属性比例有所降低房地产市场投导致房地产价格上涨膨胀激发房地产价格泡沫化。
随着居民部收入差距拉房价上涨乐观预期直接引致高收入居民剩余住房投品属性上更加倾斜这将导致量剩余金进入房地产市场使得已处高位住房偏进步提高住房投品属性不断占优加剧房地产市场价格泡沫趋势化。
因基收入差距视角寻我国房地产价格泡沫形成原因是值得重视视角。
二、献综述目前寻房地产价格泡沫原因相关献国外学者基不视角进行了分析研究结论并不致致可归纳如下四类是济基面视角。
Grrg等（0）[3]认国济正历超乎预期高速发展期导致居民具有强烈购买力城镇化进程加速这会导致住房快速增长引起高房价收入比导致房地产价格泡沫。
但是glz（990）[]曾得出结论如房地产价格存泡沫那么济基面因素如可支配收入、实际利率、人口增长等不能给与合理释也就是说房地产价格泡沫超出了济基面释畴。
k和Zk （009）[5]研究美国997006年房地产市场也得出类似结论。
（08）[6]选取国00年季至0年季省级面板数据建立公共相关效应模型也发现济基面因素如居民可支配收入、實际利率、城镇化水平释国房价方面并不显著这直接就暗示了国房地产市场面临着价格泡沫风险。
l等（008）[7]结合美国0都市998006年36季面板数据采用迭代GL方法进行实证估计结表明99800年济基面因素对住房价格动态给与了主要释。
基面因素成了影响房价不重要因素而政治监管和济条件影响了信贷流入市场导致次级贷款成助推房地产价格泡沫谋。
二是政策视角。
等（0）[8]研究999009年期央行政策和抵押贷款利率变化对新西兰房价影响结表明如央银行003年前开始干预房地产市场房价泡沫程能够有效得到控制这说明可以采取政策利率和宏观审慎工具控制房地产价格泡沫程。
r和 Q（06）[9]选取爱尔兰980年季到0年季抵押信贷市场相关数据研究实施限制贷款价值比率（LV）宏观政策对爱尔兰住房市场影响结论显示降低有效LV比率政策将导致房价租金比率永久性下降。
毋庸置疑货币政策是调控房地产市场重要手段。
rà 等（05）[0]采用发达济体0年现代济史数据选用局部投影工具变量法证明了宽松货币政策环境是导致房地产贷款出现繁荣和房地产市场产生泡沫主要原因。
还发现当金融风险进步提高这种影响关系更密切。
我国也不例外因就国而言每次房价波动几乎与政策密切相关因国这方面相关研究也不少。
如郭伟（06）[]基房地产政策视角研究我国房地产市场价格泡沫出现原因发现控制短期流入、实施限购政策影响我国房地产市场泡沫程并不显著而提高二套房低首付比、控制广义货币增速和银行贷款规模增速、降低通胀预期和人民币升值预期、提高短期贷款利率等措施能有效抑制我国各层次房价泡沫。
陈长石、刘晨晖（05）[]测算我国998年7月至0年9月房地产泡沫构建VR模型进行实证分析得出房地产价格泡沫与货币政策存非线性关系房地产价格泡沫不期要达到优效货币政策工具选择应具有差异性。
张炜（07）[3]构建动态面板模型选取00606年我国省级面板数据进行系统广义矩阵分析却得到如下结论虽然货币政策是影响我国房地产市场泡沫必不可少因素但消费者预期因素影响更重要。
三是预期和情绪视角。
这类研究着重探讨居民对住房价格走势心理判断程然离不开房价历史以波动特征以及居民对住房投风险偏。
Brkr等（0）[]选取美国00年季至008年季数据通理论与实证研究发现住房抵押贷款面临乐观价格上涨预期增强金融机构向高风险借款人发放贷款愿这方面产生住房会产生反馈机制加剧房地产价格泡沫。
K和L（06）[5]研究9870年韩国房地产市场情况采用坎贝尔席勒现值模型结表明房价租金比变化部分可由住房投预期风险溢价给与释而预期实际利率和租金增长只能释其部分。
blgr等（08）[6]探讨乐观对丹麦房价泡沫重要性采用消费者预期调宏观数据和庭层面微观登记数据结论显示情绪是导致丹麦房地产市场出现泡沫主要因素其乐观可以释其5%～0%。
相比而言我国住房市场起步较晚市场并不完善住房价格波动不稳定性及其剧烈性会更加左右居民住房理性选择因住房市场居民具有认知偏差表现出有限理性反这将可能进步加剧住房价格波动及其不确定性引发价格泡沫。
国这类研究具代表性高波等（0）[7]。
其构建衡预期模型选取9990年我国30城市面板数据进行实证分析结显示我国房地产价格已偏离济基面泡沫已出现且房价上涨乐观预期吸引量投者投住房扩住房投性这是导致房地产价格泡沫出现重要原因。
四是全球化视角。
B（0）[8]构建三周期LG济模型研究全球化与理性泡沫关系通分析发现全球化对房价影响关系取泡沫类型。
相反随着全球化深入金融发达国出现泡沫可能性相比更。
还指出只有当泡沫与住房相关房价才会随着全球化推进上涨引起房地产市场泡沫这结与美国实际情形相致。
我国这方面研究相對较少主要是基汇率视角进行分析。
高波、毛根（006）[9]指出根据国际验汇率冲击只是房地产价格泡沫形成诱因并不定会引发泡沫。
但是基理论分析汇率可以通“财富效应”“流动性效应”“溢出效应”“预期效应”等影响房地产价格且我国00005年人民币升值预期和人民币升值压力货币化加剧了房地产价格泡沫。
综合看现有研究基多重角对房地产价格泡沫存原因进行了深入分析房地产市场平稳健康发展提出很多建设性见。
但现有研究考量住房双重属性以及我国不收入居民对住房不属性侧重差异及其动态变化不多。
因事实上不收入居民对住房双重属性偏差异以及住房不属性权重系数变化是房地产价格与居民收入不相适应重要原因。
基不收入居民对住房消费品和投品双重属性偏差异结合居民住房偏特性考量收入差距对房价收入比影响。
三、理论分析与模型构建（）理论分析按收入将居民分两类分别低收入居民和高收入居民对应人口占比θ和θ很然地假设θ>（Zg等06）[0]。
以相对应假定这两类居民收入占比分别γ和γ显然0产生这理论结我们可以理我国高济发展水平通常伴随着高房价和高收入差距而收入差距变化能够显示不收入群体财富分配及其移状况且不收入群体对住房双重属性侧重有所差异这将导致住房住房投品属性和住房消费品属性发生变化从而改变房价泡沫程。
比如若收入差距高门槛值进步拉财富更加集高收入居民这类居民住房投品属性扩住房投性甚至是投机性住房总所占比提高房价泡沫程势必随加重;反若收入差距低门槛值收入差距扩并位合理围高收入居民住房投品有限而低收入居民因收入减少将抑制住房消费品终将使得住房总增加不明显甚至是降低致使终收入差距抑制房地产市场价格泡沫。
（二）模型构建根据理论分析结将基尼系数作重要释变量重考察收入差距对房价收入比门槛效应结合理论分析和献梳理结将住房偏、济基面视角、政策视角、预期视角相关变量加入模型以避免出现遗漏变量偏差综合全面地探讨我国房地产价格泡沫存原因。
终建立具有门槛效应房地产市场预期衡价格泡沫模型如下bμ+β0b+β+βG（G0（7）平滑换函数γ平滑参数用衡量不机制平滑换速表示位置参数维暗示不机制数q不机制换临界值。
极端情况如γ[l<r]qq（…k）模型（6）直接变模型（5）。
实证检验结及分析。
接下将应用lb6软件进行实证分析。
该方法具体步骤如下（）线性检验与剩余非线性检验。
设置收入差距换变量将换函数g（qγ）γ0处进行阶lr展开以构造辅助回归函数结见表。
可以看出5%显著水平上对应L、L、LR 三统计量拒绝了k0原假设证明存非线性结。
这说明所选用面板数据具有明显异质性也就是说收入差距对房地产市场泡沫存明显非线性动态特征。
线性、非线性检验基础上接下要做剩余非线性检验以确定机制换函数格式根据Gzlz等（005）[]设置显著水平5%结见表显示L、L、LR三统计量接受k原假设说明R模型只有门槛换值即k。
再确定位置参数维采用和B准则确定。
结见表当对应和B准则较因优位置参数取k。
（）非线性模型参数估计。
根据以上优参数k运用非线性二乘法（L）估计模型（6）参数值采用格法确定换速γ、换临界值优初值分别5和07899终基残差平方和优估计模型（6）对应参数值结见表3。
从表3可知人G增长率g、房产税增长率、地方财政土地增值税增长率l对我国房地产价格泡沫并不显著因模型（6）基础上删除这三控制变量得到模型（8）进步运用lb6进行L估计见表3模型（8）估计结。
对比发现删除这三变量剩余变量对应参数值变化非常这说明模型估计结具有很强稳健性。
还构建出与模型（8）对应R模型运用5采用（00）[]动态面板门槛效应工具变量方法进行实证估计。
比较发现不仅对应门槛值估计接近其余释变量对应参数估计变化也不这也进步证实了估计结稳健性。
接下将以模型（8）对应结进行实证分析因该模型对应实证结更能体现机制换连续变化特征而这正是R模型所欠缺。
不仅如模型（8）对应结还能够显示出收入差距对房地产价格泡沫影响存非线性动态特征。
定义gbG实证结显示β>0可知β0≤g≤β0+β即09≤g≤07因0产生门槛效应原因是收入差距变化能够显示不收入人群财富分配状况其高收入人群财富变化住房上体现投品变化而低收入人群对应是消费品。
因当收入差距拉味着高收入居民收入相对增加提高他们对应住房投品。
当收入差距门槛值对应我国房地产市场泡沫要么不存要么泡沫程也相对较轻。
因通常而言高济发展水平通常伴随着高房价和高收入差距这味着房地产价格泡沫程与收入差距存高相关性。
因高收入居民对应增加住房投品有限而低收入居民因收入减少将抑制住房消费品终将使得住房总增加不明显甚至是降低致使房价上涨速低收入上涨速终收入差距抑制房地产市场价格泡沫。
般而言产价格泡沫破灭前高收入居民产投甚至是投机性会随着产价格泡沫程不断增加因他们将通产价格泡沫产生巨虚拟财富移出真实财富。
因高收入居民随着收入相對增加了通价格泡沫进步推动实现财富梦想势必增强房地产投品属性购买力住房投品增加明显。
而低收入居民住房消费品具有刚性对应住房消费减弱不明显随着住房投品增加住房投品属性逐渐占优[3]。
显然收入差距程变化接折射出我国住房双重属性权重变化动态而权重变动方向不对房地产市场泡沫程势必产生巨差异与理论分析结致。
）住房偏。
毋庸置疑我国居民强烈住房偏不仅提高我国住房市场消费品也扩了居民投品导致住房市场旺盛房价上涨快远超收入增长速推动并加剧房地产价格泡沫。
不仅如基我国房价上涨乐观预期背景下房地产已被公认是保值增值产高收入居民财富聚积将再次提高他们住房投购买力住房投边际效应递增促使住房投品属性不断占优加重房地产价格泡沫程与理论分析结相吻合。
我国房地产价格泡沫具有较强惯性影响系数高达063合非理性泡沫理论适应期理论。
这方面说明我国房地产市场并非有效前期房地产价格泡沫推动当期房地产价格泡沫房地产价格泡沫具有可预测性存“动量效应”特征这与我国房地产市场现状相。
另方面说明我国居民住房市场当并非完全理性表现出“有限理性”因居民以历史房地产价格泡沫信息依据制约着房地产价格泡沫当期以及走势判断居民并不会理性思考角揣摩房地产价格泡沫背存真正原因而是采取代表性启发法采取习惯性思维走思想上捷径对房地产价格泡沫水平历史水平依赖导致房地产价格泡沫与当前房地产价格泡沫水平高正相关。
）其余释变量。
城镇化加速影响房地产市场住房消费品属性扩住房加重房地产价格泡沫程。
而货币政策与不由房地产按揭贷款与按揭贷款利率水平共反映货币政策宽松货币政策导致量贷款流入住房市场影响是住房投品属性刺激住房投加剧泡沫。
其余释变量影响系数虽显著但是参数值很就不阐述。
五、研究结论考虑不收入居民对住房不属性偏差异其高收入居民偏住房投品属性而低收入居民偏住房消费品属性将居民分高低收入居民两类探讨收入差距与房地产价格泡沫关系。
居民收入分配及其住房偏将因房价波动水平发生动态变化假设下可以将收入差距引入居民有效消费函数由可以通理论机制推导得出收入差距对房价收入比影响存门槛效应低门槛值收入差距越房价收入比就越低;若高门槛值收入差距越房价收入比就越高。
理论分析基础上结合献梳理结并考虑到门槛值前机制换连续性特征构建面板平滑换模型（R）运用lb6进行非线性二乘法估计与对应R模型实证估计结进行比较发现实证结论具有很强稳健性与理论分析相具体收入差距影响房地产价格泡沫存门槛效应。
低该门槛值低换区制影响呈现抑制效应;高门槛值高换区制影响刺激效应且随收入差距拉效应增强。
二住房偏会加剧我国房地产价格泡沫;外我国房地产价格泡沫具有“动量效应”前期房地产价格泡沫对当期房地产价格泡沫具有较强推动作用。
我国城镇化快速推进货币供给较高增速对房地产市场价格泡沫趋势化影响也不容忽视。
政策启示其构建以房地产市场健康稳定发展长效机制整体目标房地产市场调控要努力缩居民收入差距;其二抑制房地产市场泡沫要努力断居民对世纪以所形成“房价越调越涨”预期。
要保持足够战略定力妥善应对短期济下滑压力向市场发出明确预期坚做到不将房地产作刺激济增长手段。
释① 数据狐财。
由近年新房受限价影响新房信息稍有失真故用二手房代替。
② 国院发展研究心发展战略报告显示。
③ 这里与理论分析房价收入比稍有不理论部分了分析便利没有考虑庭平住房使用面积以及庭平人口数量前差别只是系数差别不影响终结。
④ rb用城镇总人口除以总人口数据得到实际利率r以不利率水平年执行月数作权重计算出各年平名义利率再减各省市对应城市居民消费价格指数得到男女性别比x直接国统计年鉴某些省市出现别数据缺失采用前相应年份加权平数估算得到。
⑤ 、、分别表示0%、5%、%统计水平上拒绝有单位根检验LL检验括外指是调整值检验是否存相单位根;检验括外Zlbr值检验是否存异质单位根检验设置不含截距项、滞项和趋势项。
r检验括外“逆卡方变换”对应统计值。
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