对我国建立共有产权房的法学思考和对策研究
摘 要：我国住房保障体系的形成和发展，给城镇居民的生活水平和住房条件带来了极大改善。但是该项体系在运行过程中仍存在供求关系相差巨大、政府资金投入压力愈增、购房准入审查不严等问题。作为我国保障性住房的一种创新制度，共有产权房对现阶段住房保障体系存在的尴尬处境给予了新的解决方式。本文通过对《住房保障法》立法思路的探索，结合共有产权房制度在国外的适用和国内的试点情况，从共有产权房制度的法律依据、法律构建、实施对策三个方面展开研究，以期对我国共有产权房制度的立法有所启示。 关键词：共有产权；住房保障法；规则与完善 一、引言 《住房保障法》纳入全国人大常委会立法规划①，并引入共有产权房制度，标志着我国住房保障体系的建设又迈上了一个新的台阶。回顾我国住房保障体系建设的历程，有目共睹的是中国的房地产建设的持续快速发展，人民居住水平的普遍提高，城镇住房建设的不断加快。然而不能忽视的事实是：我国保障性住房供需不平衡，难以保障中低收入家庭的住房需求；商品化住宅价格的节节攀升，城镇普通居民难以拥有自主产权房。共有产权房制度是我国住房保障体系的创新形式，为我国住房保障体系的重新构建打开了新的通道。 论文代写 二、我国住房保障体系的现状及法律构建 （一） 住房保障体系的形成及运行现状 在我国住房保障体系形成之前，农村居民的住房由家庭自行建造，城镇居民的住房由其所在工作单位以福利分房、房改房等实物分房的方式解决，国家给予单位一定的财政补贴和税收优惠。20世纪90年代以来，伴随着我国城市化、工业化的快速发展，城镇居民对生活水平的关注度和对房屋居住舒适度的要求都在不断提高。低廉的住房建设不仅不能满足渐渐富裕起来的人们的日益增长的生活需求，而且降低了政府在住房保障体系中应当承担的责任和义务。住房面积小和居住环境差，成了城镇居民住房的普遍问题。 我国于1994年进行了第一次住房保障体系改革，把住房投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、装修、管理住房的体制改变为社会化、专业化的体制；同时建立以中低档收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性与商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展②ii 论文代写 住房保障体系的运行取得了巨大的成功，商品房供应体系也给高收入群体提供了新的住房环境。随着改革开放的不断推进、城市建设的快速发展和住房保障措施的不断完善，我国居民的住房水平从1954年的人均住房面积不足8平方米提高到了2009年的城镇居民人均住房面积的28平方米，我国的住房保障体系基本建立。 （二）住房保障体系的政策扶持和法律不足 住房保障体系的在法律的支持和政策的推动下，对实现政府民生工程、构建和谐家园、保障城镇中低收入家庭的住房需求做出了巨大贡献。我国现行住房保障体系的支持性法律和政策，主要是由《房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定的，包括以下四项： 第一， 关于保障性住房建设用地：按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。保障性住房建设用地应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保障供应。 第二， 关于保障性住房的收费和资金：保障性住房建设的行政事业减少收费，经济适用房减半征收；住房项目小区外基础设施建设费用，由政府承担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。市、县人民政府从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金。同时，各级财政均应按照国家要求预算安排年度住房保障补助资金③。 论文代写 第三， 关于保障性住房的价格：确定经济适用房的价格应以保本微利为原则，在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。廉租住房租金标准原则上仅由房屋维修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。 第四， 关于购买或租赁保障性住房优惠和贷款政策：城镇中低收入居民购买或租赁保障性住房，均享有国家规定的各项税费优惠政策及政府财政补贴。购买经济适用住房可以提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等相结合的方式。廉租住房保障主要通过发放租赁补贴，以增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。 住房保障制度的实质是政府根据法律规定，通过国民收入的再分配，用法律和行政的手段，为社会弱势群体提供适当住房或住房补贴，保障居民基本居住水平的一种制度安排④。保障性住房满足了城镇部分低收入家庭的住房需求，促进了保障性住房的加速建设，但同时也接受着来自城镇居民和专家学者的众多质疑与诘问。我国现行住房保障制度的制定和运行主要存在以下法律问题： 第一， 住房保障体系中的保障对象没有满足应有的法律规定范畴。根据法律规定，住房保障的对象应当包括城镇中所有无法从商品房市场获得个人住所的中国公民，这既应当包括具有城镇户口的城镇居民，也应当包括城镇中的农业户口和大量流动人员。但是，现行的住房保障制度运行中，能够享受住房保障的对象仅为具有多年城镇户口并无法从商品房市场中获得住宅的低收入居民家庭。而在新加坡，百分之八十七的居民居住在政府建设的公屋中，但我国仅有不到百分之八的居民享受到了住房保障的切实利益。 论文代写 第二， 地方住房保障制度制订、实施随意性大，缺乏统一的法律指导和约束。按照国家规定，经济适用房的购房者应以家庭为单位，具有当地城镇户口、住房困难、家庭收入低于市、县标准并符合市、县规定的具体要求。虽然国家规定非常严格，但在现实中仍存在弄虚作假、骗购经济适用房，以牟取经济利益的违法者。根据国家规定，已达一定年限的经济适用房在出售时，需要按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳收益。但是，大部分经济适用房出售的城市，均没有对一定比例做出明确且具体的规定。经济适用房与商品房价格之间存在着近一半的差额，必然会导致经济适用房买卖的屡禁不止。经济适用房导致的腐败门和权力寻租屡见不鲜，而且价格双轨制不利于资源的优化配置，无法实现社会福利的最大化。 第三， 保障性住房的建设缺乏法律监督。随着近年房价的显著增长，保障性住房体系的资金需求也不断增加，政府的资金筹备压力逐级递增。大部分地区政府均将住房保障建设承包给相应资质的建设企业，但是企业的趋利性，导致负责保障性住房建设的企业千方百计想在利润上突破国家规定的3%收益的最高标准，因而其不能严格遵守建设标准，一些工程偷工减料，质量低下，备受社会批评。论文联盟论文代写 （三）制定《住房保障法》的构想 住房保障体系是我国的一项基本制度，但是该体系中的制度安排通常由地方政府以文件、政策的形式发布，缺少统一的操作规范和具体的责任约束。现行住房保障体系的法律缺失，是导致当下住房保障对象狭隘、夹心层家庭难以实现住房梦、保障性住房准入资格审查不严、经济适用房违规租赁和买卖屡禁不止、保障性住房资金来源缺乏、住房建设质量不达标等问题的根源。因此，通过法律制度明确居民的住宅权和政府的责任与义务，完善住房保障法律体系，无疑是一项急需进行的法律工作。 。