X商业城项目推广思路
一、营销思路分析。
*开发企业开发建设商铺。
2、本项目目前运作存在问题。
*****商贸城销售、招商中心已经布置完毕，销售人员已入驻，项目工程也即将开工，现存在以下几个急待解决的问题，：
数据内容见"销售百问"。
1、*****商业场所分布极为零散未形成商圈氛围，给客户消费带来极大不便。但从*****的消费水平以及消费人群的分布来看，迫切需要一个集各种功能于一体的综合商业项目。
因此，本案的消费市场应该辐射周边各大单位及居民。
2、案名：*****商贸城。
3、定位语：开启新创富时代的商业航母。
4、营销思路。
（2）辐射区域：济南、泰安、平阴、肥城、*****及*****周边地区。
第一阶段——项目亮相阶段（现已开始）。
在此阶段，通过项目的综合性功能定位，以项目的神秘感吸引更多的投资者和经营业主的关注，开始市场预热。
在未取得预售许可证前，通过调研问卷收集客户信息，以规避国家政策带来的商业运作风险；。
根据客户需求，量身定做和推介适宜商铺，帮助投资客推荐经营户；。
大户型商铺作为招商工作重点，以此提高项目知名度，增强客户信心；。
建立信息汇总系统，随时收集客户信息，并根据信息随时调整营销策略；。
第二阶段——形象成熟阶段。
在此阶段产品各种详细信息开始对外公布，同时获取大量市场反馈，并根据反馈结果对本项目进行业态细化定位以及价格调整。在工作中准确把握客户需求，将投资户和经营户做出划分。
招商工作开始启动：
辐射范围：济南、泰安、平阴、肥城、*****及*****周边地区。
招商策略。
优惠措施：政府部门的税金优惠（如减免三年税收）。
折换时间优惠（如租一年赠送两个月）。
折价优惠（如租金打八折优惠）。
*广告宣传提高知名度，增加上客量；。
*加强与客户沟通，建立良好关系，提高忠诚度。
在目标市场设置接待处，在积累一定数量的意向客户后，包车带客户参观项目，通过和现场销售人员的配合制造超旺的人气刺激客户，从而完成销售。
第三阶段——产品正式销售阶段（获取预售许可证）。
回迁户完成销售后项目正式开盘，在实施销售的过程中，根据经营户和投资户数量，利用推介会等形式为其双方建立联系并推出租赁商铺者收取500元定金的招商政策，锁定目标客户为市场开业做准备。
项目总体定位为集贸易、仓储、物流、商住等功能于一体的商品（含成品、半成品、原料、商情信息）集散地，辐射周边单位及居民的大型商品交易平台，一方面原因是一个行业不能支撑如此大的规模，另一方面多个行业的自由选址经营会使项目显的非常杂乱。为了增加商贸城的"科技含量"，提升商贸城的综合品质，减轻经营业主后顾之忧，根据项目目前的产品特性以及客户的经营需求和市场的长期发展，进行经营业态定位。
影响因素：
*地理因素；。
*产品因素；。
*户型、总价；。
*消费人流走向。
日用百货、家居、服装鞋帽、休闲餐饮、综合商贸以及主力店。
划分步骤:首先把沿街商业楼和内部商业楼进行大的区域划分，内部商业楼作为批发商贸城，沿街商业楼主要作为内部商业楼经营业态延伸以及金融配套服务行业。
A段拥有建材、五金的商业氛围，客户资源较多且靠近钢厂路，便于业主货物的装卸以及自主经营，在原有经营业态基础上进行整合，定位于五金、汽配农机等。
B段靠近湿地公园定位于休闲风情街，可以满足在湿地公园游玩的休闲人群需要，如：餐饮、娱乐、KTV等。
日用百货区和服装鞋帽区：
北侧靠近矿区以及钢厂宿舍拥有大量的固定消费者，居民购物比较方便。
可以为商贸城吸纳消费目的不明确的人群。
家居区：
此类经营业态的消费群体，消费目的非常明确，对位置的要求不高主要考虑规模以及是否能够一次性采购。
在中间位置也能为市场未来的运营聚集人气，避免市场内部死角的出现。
综合商贸区：
目标消费群体是休闲人群，经营业态在休闲风情街的基础上进行顺延。
（4）调整趋向：
以上经营业态只是目前阶段性的概念定位，作为市场探底，我们会根据项目的销售状况以及市场反馈进行适当的调整细化。
四、价格体系。
为使项目保持良好的销售态势，需建立完善的价格体系，并根据市场反馈信息及时调整，直至开盘确定最终销售价格。
1、原则：
*维持连贯、突出差异、形成对比；。
*距离主力。
2、影响因素：消费群体、人流动向。
3、调价步骤：
*设定均价1600元；。
*内外商业楼的最高差价350元；。
*分区域划分价格，差价约20元；。
*根据位置设立不同系数制定不同价格；。
*将重点区域价格适当调整。
五、销售房源控制。
一方面，控制销售房源的均衡，便于整体销售；另一方面，通过前期销售带来的商业氛围，刺激客户的投资积极性，提升后续商铺的价格，获取更多利润。
及时调整销控。
市场能否兴旺，规范的市场管理体系和旺场措施，起到决定性的作用，如：水电配套、物业管理、形象统一宣传等是商家考虑的重要因素。
通过经营企业有序的市场管理，能够保证商户的正常经营、永续经营、投资回报，并在洽谈的时候给商户安全感和信心，从而为签约建立信任的基础。
商业市场的运营涉及开发商、销售代理商、市场运营公司三方的有机结合，互相协调。体制的互相制约、互相控制和监督、高度的责任感能保证项目的成功运营。