[网格化管理（物业管理方面）难点问题的政策建议]物业网格管理是什么
华阳地区格化管理试我局华阳房地办事处参与了格化物业管理方面工作通实践突出问题是擅“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋。
对市民见而问题长期得不到有效久久困扰着物业管理企业和行政管理部门阻碍了市物业管理水平进步提高。
促进这些问题有效提出以下政策建议供立法部门参考。
、主要问题简述、违搭建处理区业主私天井和其他公用部位违搭建难以处理根据现行法规处罚程序太长强制执行手续繁杂效不佳。
物业管理单位往往不能不能掌握手。
、高层住宅居改非问题些公司任何部门批准高层住宅开办公司营业居改非行给广业主利益带侵害。
例如进行“居改非”业主和其他业主样标准支付维修基金和电梯费、水泵费引起了业主矛盾；公司客户频繁进出住宅楼给其他业主带不安全隐患等。
由工商部门已对部分住宅公司颁发了工商营业执照物业管理单位只能劝阻而无权采取强制措施给物业管理单位管理工作带了难。
许多市民对“居改非”办企业（餐饮、仓库）、办公司（贸易、介）等引起人员进出增多、货物上下搬运、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境恶化等情形有很见要政府主管部门采取有效措施予以。
但也有不少市民包括些政府部门对“居改非”从事新型营业态（例如软件、翻译）和庭作坊类型持容许态认类“居改非”并不影响或者很少影响相邻业主、使用人而且这是扩就业条途径。
针对现状我们认“居改非”问题不宜刀切而是既要严格禁止又要正确引导。
并逐步淡化政府对“居改非”管理职能逐步增强并发挥民事主体物业使用纠纷作用。
可以提出以下管理措施（）严格限定不得改变住宅用途围是封闭住宅区住宅；二是法律、法规、规规定其他不得改变使用性质住宅。
（二）规定允许改变住宅用途条件合城市规划、物和优秀历史建筑保护、房屋安全使用、环境保护、治安管理等规定以及正确处理相邻关系。
（三）规划确定改变住宅用途区域允许改变住宅用途区域由区（县）规划管理部门提出组织听证报区（县）人民政府审市规划管理部门批准将允许改变住宅用途区域围、营业态、房屋安全使用、环境保护、治安管理等要向社会公布。
（四）允许改变住宅用途区域围具体房屋单元业主要“居改非”持“居改非”申请、业主委员会开具证明向区（县）房地产管理部门备案区（县）房地产管理部门出具备案证明当事人凭备案证明向工商管理部门申领营业执照。
（五）依法“居改非”从事营活动业主、使用人按照该物业物业费标准十倍支付物业费。
业主会另有约定从其约定。
该项费用扣除物业成主要用补充房屋专项维修金。
（六）禁止改变住宅用途区域围工商管理部门不得将住宅视营场所颁发营业执照。
（七）物业管理企业切实履行物业管理职责应当常巡物业管理区域房屋使用情况发现擅“居改非”应当采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效应当规定期限（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。
物业管理企业不报告或者报告不及区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。
（八）擅改变住宅用途从事营活动由区（县）房地产管理部门责令限期改正可处万元以上十万元以下罚款;拒不改正区（县）房地产管理部门申请人民法院强制执行。
（九）擅改变住宅用途从事营活动影响相邻关系相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。
（十）《规定》实施前擅“居改非”应着事实是、适当从宽原则处理。
是业主会讨论允许“居改非”当事人应当按照该物业物业费标准十倍支付物业费。
业主会另有约定从其约定。
二是业主会讨论不允许“居改非”区（县）房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》规定处理。
“居改非”行人改正前应当按照该物业物业费标准十倍支付物业费。
业主会另有约定从其约定。
三是“居改非”从事营活动影响相邻关系相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。
二、关违法搭建、违法装饰装修房屋立法建议市多年对住宅违法搭建整治违法搭建情况有了较改观。
但是部分高档别墅区违法搭建出现蔓延且难以遏止现象；随着住宅商品化、产权多元化进程加快违法装饰装修房屋现象比较严重。
了加强对违法搭建、违法装饰装修房屋惩罚力与处执法力可以采取以下措施。
除了业主、使用人装饰装修房屋前事先告知房屋装饰装修禁止行和事项外应当常巡物业管理区域装饰装修活动。
发现违法装饰装修、违法搭建建筑物、构筑物及采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效应当规定限（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。
物业管理企业不报告或者报告不及区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。
（二）区（县）房地产管理部门加强对违法搭建、违法装饰装修房屋惩罚力与处执法力。
发现或者接到举报违法行可以采取以下措施是对正实施违法搭建、违法装饰装修应当责令立即停止施工拒不改正可以组织强制拆除。
二是违法搭建、违法装饰装修已存应当责令限期改正可并处万元以上十万元以下罚款；其对损坏房屋承重结构责令限期恢复原状并处万元以上十万元以下罚款；拒不改正可以组织强制拆除。
三是附有违法建筑并结构相连房屋房地产登记机构不予办理房地产移、抵押登记。
（三）违法搭建、违法装饰装修房屋影响相邻关系相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。
三、关执法队伍配置市房地产管理部门物业管理对擅“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋处执法任十分繁重但是由市和区（县）房地产管理部门缺乏相应执法队伍难以实施上述各项管理措施。
因可以提请市人民政府委托市城市管理综合执法队实施对擅“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋处执法工作。
具体实施物业管理公司或者举报人可以直接向市城市管理综合执法队报告擅“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋情况也可以向区（县）房地产管理部门报告。
区（县）房地产管理部门接到报告或者举报应当通知市城市管理综合执法队由市城市管理综合执法队组织处。