2020年业主大会议事规则(杭州市版)
政府示范文本。
要点。
物业小区业主大会、业务委员会的议事活动方面规定，包括业主大会、 业主委员会、换届和改选。
业主委员会、选聘物业服务企业、业主大会业主委员会运作经营的筹集和管理、 印章使用和管理 等内容。本文本需经业主大会表决通过。
第一章总则。
第一条为维护本物业管理区域全体业主的合法权益， 规范业主大会、业主委员会的议事活。
动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主 委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称 本议事。
规则”。
第二条 业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全 体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得 从事与物业管理无关的活动。
第二章业主大会。
TOC \o "1—5" \h \z 东至： ；南至： ；。
西至： ；北至： 。
（二） 业主大会名称为：
第五条业主大会决定以下事项：
（二） 制定和修改管理规约；。
（四） 物业管理形式；。
（五） 选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案；。
（六） 选聘和解聘物业服务企业；。
（七） 筹集和使用物业专项维修资金；。
（八） 改建、重建建筑物及其附属设施；。
（九） 改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；。
（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；。
（十一）经营性收益的管理、分配与使用；。
（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、 停放、收。
费等管理制度；。
（十四） ；。
（十五）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。
决定上述第7项和第8项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业 主且占总人数三分之二以上的业主同意； 决定上述其他事项， 应当经专有部分占建筑物总面。
（一） 会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题 和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等 情况；。
（二） 发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开 15日前在物业管理区域内书面公。
告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府；。
（三） 发放、回收表决票。按照本议事规则第十六条发放和回收表决票；。
（五） 会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政 府或受其委托的社区居民委员会的监督；。
（六） 公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告， 接受业。
主的查询和监督；。
（七） 记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开 次，召开时间。
为 月份。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起 日内组织召开业主大会临时。
会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确， 属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；。
（二） 发生 、 、 等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；。
（三） 。
第八条 业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后， 在 天内应当对提议。
的真实有效性进行核实。
经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的， 业主。
委员会应当在收到提议之日起 日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求。
业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情 形的，业主委员会应当在 日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。
第九条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县。
（市）房产主管部门，街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召开时间。逾期仍未召开。
的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡。
（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作按照下列。
第 项操作：
由业主成立工作小组实施；。
第十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，本物业。
管理区域采用以下第 种：
（一） 集体讨论的形式；。
（二） 书面征求意见的形式；。
第十一条业主大会议事方式 （采取或不采取）业主推选业主代表参加业。
主大会会议的方式进行。
业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的， 按照《浙江省物业管理条例》。
的有关规定执行。
第十二条业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表采取下列第 种方式产。
生：
以幢为单位，推选产生 名代表；。
以单元为单位，推选产生 名代表；。
以楼层为单位，推选产生 名代表；。
划分为 个推荐区域，每个推荐区域推选 名代表。共计产生 名代表。
其中：住宅类型 名代表（别墅 名代表，排屋 名代表，公寓 名代。
表，其他物业 名代表），非住宅类型 名代表（商业物业 名代表、办公。
第十三条 业主或者业主代表因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会 议。
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十四条业主委托行为应明确：
（一）。
委托内容为：
；。
（二）。
委托期限为：
（三）。
委托权限为：
；。
（四）。
委托人数为：
；。
TOC \o "1—5" \h \z 同一名业主代表接受的委托人数采取下列第 项：
（1）不超过3人 （2）不超过 人 （3 ）不限人数。
（1）不超过3人 （2）不超过 人 （3 ）不限人数。
（1）不超过3人 （2）不超过 人 （3 ）不限人数。
第十五条 业主大会采用以下第 （可多选）项确认参加会议的业主：
业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；。
音像、影像资料可以确认的；。
业主在网络上查收确认；。
第十六条 业主大会会议采用以下第 （可多选）种方法进行发放、回收表决票：
（一） 设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；。
（二） 专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；。
（三） 网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；。
（四） 传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；。
（五） 邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复 印件）；。
（六） 音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体 表决事项的明确意见表达）；。
（七） °。
（一） 已确认参会未表决的业主，其投票权数按照下列第 项办法统计：
1?计入已表决的多数票。
不计入已表决的多数票。
（二） 车位、摊位等特定空间 （不计入或计入）用于确定业主投票权数的专有部分面积。
（三） 不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用、 等损害。
公共利益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列第 项办法统计：
予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积；。
不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；。
（四） 投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、 字迹不清等原因造成无法。
辨认的，视为无效票。
（五） 单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，按照下列第 项办法统计：
该张表决票视为无效票。
第十八条 业主大会对某项提议已经作出决定的， 业主在 年内不得以同一内容再提议。
第十九条 业主委员会由 名委员组成（设立候补委员的，候补委员 名），其。
中主任1名、副主任 名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
（一） 执行业主大会的决定和决议；。
（三） 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；。
（四） 及时了解业主、非业主使用人的意见和建议， 监督和协助物业服务企业履行物业服务。
合同；。
（五） 审查物业管理用房的使用和经营方案；。
（六） 通报、监督管理规约的实施情况；。
（八） 组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；。
第二十一条业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外，还需符合下列第 （可多。
选）项条件：
周岁以上， 周岁以下；。
第二十二条 明确有下列第 （可多选）项情形之一的业主， 不能担任业主委员会委员，
已担任业主委员会委员的， 可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定， 提议业主大会会。
议审议决定是否终止其委员职务：
不遵守《临时管理规约》、《管理规约》和《业主大会议事规则》的；。
拒付物业服务相关费用超过 月以上的；。
不交存物业专项维修资金的；。
TOC \o "1—5" \h \z 。
第二十四条 业主委员会实行差额选举的，差额人数规定为下列第 项：
1 人；。
人；。
第二十五条设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选 人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第二十六条划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，按分期开发的 （面积或。
人数）比例来分配委员名额，业主委员会的产生方法采取下列第 项：
如采取上述第1项方式的，后期选举产生的业主委员会委员任期和先期成立的业主委员会委 员任期同时结束，当期不参加业主委员会主任和副主任的推选。
符合下列第 （可多选）项条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：
业主委员会委员不能委托代理人参加会议， 候补委员可以列席业主委员会会议， 但不具有表。
决权。
（一） 会议由主任或其委托的副主任负责召集；。
（二） 召集人提前 日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀。
（三） 需讨论、决定的事项应当在会议召开 3日前，在本物业管理区域内公告， 听取业主和。
非业主使用人的建议和意见；。
（四） 委员因故不能参加会议的，提前 日向业主委员会会议召集人说明；。
（五） 会议应有过半数的委员出席， 作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体。
委员半数以上同意；。
（六） 做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；。
（七） 业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；。
（八） 业主委员会的决定 （包括业主委员会议案） 在作出之日起3日内以书面形式在本物业 管理区域内公告，接受业主的查询和监督。
第二十九条业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数 二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在 日内将正式委。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一。
的， （同意或不同意）委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、。
第四章 换届和改选业主委员会 第三十二条 业主委员会任期届满 3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人 民政府，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
（一） 新一届业主委员会委员候选人名单按下列第 项方法产生：
在业主自愿报名的基础上，由业主委员会根据业主报名情况和名额分配方式确定候选人 名单。
在业主自愿报名的基础上，由业主委员会向业主发放候选人推荐表，根据各推荐区域内 被推荐人所得推荐票的多少产生。
（二） 新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生， 并应当经专有部分占建筑物总面积。
二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下：
经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选。
人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；。
经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选。
人数没有达到应选委员数的，按下列第 种方式选举产生新一届业主委员会：
（1） 符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的原 委员候选人中进行补选；。
（2） 符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员重新确定委员 候选人后进行补选；。
（3） 减少委员人数，成立不少于 5人单数的新一届业主委员会；。
（4） 。
（三） 设立候补委员制度的， 候补委员当选条件同正式委员， 在产生新一届业主委员会委员。
后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。
第三十四条业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，
根据《杭州市物业管理条例》 由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡 （镇） 人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作按照下列第 项操。
作：
由业主成立工作小组实施；。
第五章选聘物业服务企业。
第三十六条物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。
业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除 外。
本物业管理区域 （授权或不授权）业主委员会决定物业服务合同的条款。
（一） 选聘办法采取下列第 项方式确定：
3.
（二） 选聘办法应当包括下列第 （可多选）项内容：
TOC \o "1—5" \h \z （1 ）公开报名 （2）业主委员会会议决定 （3）。
（1） 一家 （2）两家 （3） 家。
第三十八条 业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称 运作经费”）由全体业主共同承 担，但不得超过同期物业管理费总额的 （1或其它）%，运作经费的具体额度由业主。
（一） 运作经费可以由业主分摊 ，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
（二） 运作经费主要用于下列开支：
日常办公费用；。
工作人员费用，共计 元/月，具体支付对象如下：
(1)。
，费用。
元/月;。
(2)。
，费用。
元/月;。
(3)。
，费用。
元/月;。
（四）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况， 接受全体业主的监督， 公告。
时间不少于 天。
第七章档案资料的建立与保管。
第三十九条 业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容:。
（一） 《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；。
（二） 有关法律、法规和业务往来文件；。
（三） 利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；。
（六） 。
第四十条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问， 业主委。
员会应当在接受询问之日起 日内予以答复。
第四十一条业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委 员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交下 列第 项暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交：
1?街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会；。
2. 。
第四十二条 业主大会、主委员会印章管理遵守下列第 （可多选）项规定：
业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用；。
违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。
第四十三条 建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经 办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
第四十四条 业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主 及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。
第九章附则。
第四十五条 本议事规则经 年 月 日业主大会会议讨论并表决通过。 未尽。
事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第四十六条 本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相 抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。