物业管理纠纷案件审理方法和技巧初探
随着我国社会主义市场经济的快速发展，人们的居住条件迅速改善，物业管理纠纷案件呈现快速增长的趋势。这些案件尤其凸显自身的特点，审视物业管理纠纷案件的发展规律，找寻其解决办法，是人民法院面临的新课题。
在审理物业管理纠纷案件中，应当从物权法律关系和合同法律关系等不同角度着眼，正确认识、把握物业管理纠纷的特点和规律。掌握审理要点，巧妙运用审判技巧，坚持以下几个基本的价值取向。
第一，充分尊重业主的建筑物区分所有权。
物业管理的基础是业主的建筑物区分所有权，对物业进行管理是业主行使区分所有权的行为，这是物业管理纠纷案件审理过程中必须首先把握的基本理念。在物业管理法律关系中，业主处于核心地位，权利义务的产生皆出自于业主行使区分所有权的行为。人民法院要保障业主充分行使区分所有权，并在业主权利受到侵害时为其提供有力的救济渠道。
物业管理是一种约定俗成的称呼，这种称呼导致了很多误解，物业服务企业认为自己是管理者，业主也认为自己应该服从管理，从而导致各自权利义务定位的错误，产生了很多不必要的纠纷和矛盾。在有关纠纷的审理中，应当强化物业服务企业与业主之间的平等地位，引导物业服务企业增强服务意识。由于物业管理本质上是一种民事行为，双方是平等的民事主体，因而必须认识到，物业服务企业无论何种情况下均不能对业主采取处罚或强制措施。
在强调业主核心地位的同时，要把握权利与义务的对等性。业主享有区分所有权，享有因让渡物业管理权而接受服务的权利，但也要遵守作为专有权人、共用部分持份权人和团体成员所应遵守的义务，遵守为物业服务企业的服务提供报酬的义务。在过去的纠纷中，更多的是物业服务企业的管理行为不规范，作为进步的标志，业主权利的觉醒方兴未艾。但与此同时，诸多损害物业服务企业合法权益的行为也开始显现。由于现有物业管理法规对业主的规制过于简单、原则，加上目前的舆论宣传重在保护业主合法权益，不少业主缺乏义务意识，违反业主公约、拒交物业管理费的现象有抬头的趋势。因此，司法实践中要树立平等保护各方当事人的理念，不得偏向任何一方。
（一）充分尊重合同当事人的意思自治，谨慎行使自由裁量权。
法官正确行使自由裁量权平衡利益冲突，处理违规行为，消除社会矛盾，是营造和谐的法律秩序的重要方式。贾和平：自由裁量与法官职业化建设之法哲学思考兼论完善法官制度，载《法律适用》2005年第3期。由于物业管理的法律、法规或规章不完善，很多案件审理过程中都缺少相应的法律依据，法官自由裁量权相对较大。物业管理权利义务的确定和争议的解决既要符合基本法律，如民法通则、房地产法及其他相关法律的规定和精神，更要尊重当事人依法设立的合同。我国民法通则第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。对于物业管理纠纷案件的审理，应当依照法律、行政法规、国家政策，并根据双方当事人订立的合同严格执行。如果法律、行政法规、国家政策没有明文规定，或者是规定不一致的，就应按照法律、行政法规、国家政策的基本精神和基本原则，正确理解双方当事人的意思表示，适当运用法官自由裁量权，合理、公正地做出处理或裁决。
在物业服务费纠纷案件审理的过程中，笔者认为，就物业服务费标准的确定，应该充分考虑合同约定的服务价格。物业服务合同纠纷是建立在合同基础之上的，因合同和其他民事活动引发的纠纷，应重视当事人之间的约定，在案件的审理过程中，应当尊重当事人的真实意思表示，以当事人之间达成的合同和协议为基础进行处理。尤其应当尊重当事人之间的关于纠纷解决方式的约定，对于双方议定的条款，只要不与法律、行政法规的强制性规定相冲突，就应当作为调处纠纷的依据，在审判中加以应有尊重。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。比如对于物业服务费纠纷案件的审理，如果物业服务企业与业主之间就物业服务收费有明确的约定，法院不应过分干涉。如《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》实施之后，北京市很多物业小区小修费的收费存在困难，很多业主都认为物业服务企业不应收取业主的小修费，而有的法院也判决物业服务企业不得再收取业主的小修费。
按照上述规定，如果物业服务企业与业主之间约定收取小修费的，物业服务企业可以按月收取小修费。事实上，对于旧有物业，很多室内设备设施有待维修更新，所以如果按月收取小修费，及时更新设备，比业主自行维修或者就某专项服务与物业服务企业之间达成专项特约服务更为合算，对业主更为有利。而且物业服务本身就像各种其他服务一样，存在级别与档次的差距，如果在所有物业服务项目上，一律统一收费标准，就无法保证权利与义务对等，甚至造成明显的不对等。法院一方面要考虑物业纠纷个案背后可能的潜在影响面，另一方面又不能轻易否定或者更改合同相关条款，做出更改合同条款的判决必须是出于无奈之举。所以法官应当谨慎行使自由裁判权，法院对于业主与物业服务企业之间物业服务合同的认定，可以从另一个角度使业主增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，使业主在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务。另外，由于物业服务是日常发生的、长期的、细化的和具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。
法院在尊重当事人意思自治原则的同时，在审理物业管理纠纷时，应当注意审查物业公司管理的合法性。物业服务企业进行物业管理的合法性，主要有两方面：一是其须是具有物业管理资质的法人单位。物业服务企业是指依照法定程序成立并具备相应资质，从事物业管理服务的单位。从事物业管理的企业，除具备企业法人的设立条件外，还须具备一定的资质。此前，建设部《物业服务企业资质管理试行办法》对物业服务企业资质及评定也作了专门规定，所以，应当对物业服务企业是否具有相关资质进行审查。二是其进行物业管理应当依据开发商的委托或业主委员会的选聘。这两方面缺一不可。法官在审理案件时，不仅要按照一般民事诉讼的程序规定要求物业公司提交法人营业执照，还应让其提交物业管理的资质证书。同时，还应当要求物业服务企业提供与开发商或业主委员会签订的物业管理委托合同。对那些虽有物业管理资质，但进驻小区进行物业管理不是基于开发商的委托或业主委员会的选聘，而是强行进入小区并提供物业服务的，不宜按照有关标准判令业主交纳物业管理费。
审判实践中，常常遇到的问题是物业服务企业在提供物业服务时，并未取得物业管理资质证书，业主及物业使用人常常以此作为抗辩理由，认为该企业不能收取物业服务费用。对此问题，《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第2条规定，对于此类纠纷，应按一般民事纠纷处理。我们认为，根据法律规定，物业服务企业从事物业管理服务，应当具备此方面的资质，在其不具备这种资质的情况下，其与业主之间的关系不构成物业管理关系，其与业主签订的物业服务合同应归于无效；但在物业服务合同签订时不具备相应资质，在诉讼过程中已经取得相应资质的，可以认定物业服务合同有效。在合同无效的情况下，若物业服务企业确实提供了物业服务，业主也实际接受了服务的，人民法院应当本着公平原则判决业主按照实际接受的服务并参考相关标准酌情给付物业服务企业相应的服务费用。