一线地产商的三线地产营销策略(1)
三线城市成为地产焦点 近年来，一线城市的地产开发商纷纷转战三线城市，三线城市成为全国地产的焦点。
通常，我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市，北京、深圳、广州、上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；将地级市和一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；县级市和县城为四线城市。
这种地产战略转变，有其内在的公道性：三线城市土地资源丰富；经济布满活力，居民购买力迅速上升；城市发展快，市场空间及远景广阔；都在加大基础设施建设，招商引资环境良好、政策优惠；本地房地产业起步晚，竞争相对较弱。
目前三线城市地产开发的利润能够达到３０％，一线城市地产投资收益率降至10%以下。
比起北京、上海等房地产市场越来越白热化的竞争和越来越稀少的资源，以及越来越严重的调控环境，三线城市房地产市场发展的“空缺”和滞后带给了开发商很多信心。
正是看到了这些***，一线城市开发商才如同过江之鲫，纷纷转战三线城市。
但是，这种环境的美好和市场的机会并没有使每一个开发商的如意算盘都应验。
很多在一线城市有过辉煌业绩的开发商在三线城市却栽了跟头，最后煞羽而回。
这是为什么呢？ 科学的、适合三线城市特点的营销策略至关重要。
地产营销，必须适应当地的经济文化环境及其发展趋势，必须详实了解该城市的风俗人情、生活习性和文化特征，必须正确把握当地消费者的心理，才能制定出切实可行的营销传播策略，才能真正感动消费者。
三线城市的地产营销策略 一、做精品顶级住宅 来自一线城市的开发商，有强大的品牌、雄厚的资金、有先进的操纵理念、操纵技巧，三线城市的消费者对其有自然的信赖和崇拜，做顶级住宅顺理成章，与开发商的身份相匹配。
做顶级住宅也是开发商来到三线城市后竖起的一面大旗，有利于品牌传播和企业形象塑造。
顶级精品楼盘做成后，再拿地就更轻易了，为日后的开发奠定了良好的基础。
对于一般消费者，都希看价格要低，高价格成为一般消费者的购买障碍和门槛。
为此，普遍的做法是宣传时进行价格掩盖和迷惑，往往用“起价”这样的字眼，而且这个“起价”比实际价格低的太多，实在是不存在的，以此来招徕客户。
更为可怕的，这样既有欺骗顾客之嫌，更损坏了精品顶级住宅的品牌形象。
所以，更为策略和技巧的做法是，高调进市，把“高价格”作为一面旗帜高高举起，由掩饰到夸大，由“犹抱琵琶半遮面”到高声呐喊。
这样，既切实实现“利润最大化”的企业目标，又充分体现了“高品质、高价格”，名实相副。
为了真正体现“高品质、高价格”，甚至可以把车库、会员卡等配套和契税等一并计进房价。
作为精品顶级住宅，它的消费价值更多不是体现在功能性价值，很大一部分是“身份”、“声看”、“地位”等心理体验的价值，其购买者并不喜欢低价格。
首先可以把本市在外地工作、做生意的老板作为切进人群和突破口。
作为三线城市，其消费理念相对 “封闭”、“落后”，而外出做生意的老板领风气之先，见多识广，一线城市开发商，轻易感动他们，而且他们由于见多识广往往有很大带动作用。
而且，叶落回根，他们大多要在本地置业，以示“衣锦还乡”。
在他们的带动下，当地政府有一官半职的官员、私营企业主等成为精品顶级住宅的主要客户。
二、做小户型 顶级住宅，是一线地产商进驻三线城市的亮相之作，难以作为常规项目进行频繁开发。
究竟，顶级项目的数目是有限的。