棚户区改造投融资模式问题及对策思考
吴钦礼摘 要 随着我国城市化进程快速推进国济得到了进步发展但也给城市建设带了新问题——棚户区。
棚户区是城市化进程不能忽视问题关棚户区改造关系到棚户区居民住房条件与住房环境都是重民生问题。
近些年棚户区改造项目数量急剧增加随而就是棚户区改造金筹集受到制约。
许多棚户区改造项目融渠道狭窄、融方式传统很难棚户区改造筹集到充足金。
因只有相关投融问题并且拓宽棚户区改造投融渠道才能棚户区改造提供有力保障。
关键词 棚户区改造 投融模式 对策思考、引言棚户区是城市化进程发展带产物量棚户区不仅影响到当地济发展也会严重影响棚户区居民生活环境。
棚户区存房屋建筑密较、结构简陋、安全隐患极多、基础配套设施不健全等问题如对棚户区置不理城市发展必然会受到制约。
基国棚户区遗留问题近年力进行棚户区改造然而改造程投融却存诸多问题与限制影响了棚户区改造进展。
立足棚户区改造投融存问题通研究投融模式发展趋势制定相关对策拓宽棚户区改造投融渠道合理规划统筹安排投融以促进棚户区改造发展。
二、棚户区改造投融模式与渠道分析（）目前棚户区改造投融模式目前棚户区改造投融模式主要有三种。
种是以政府主导投融模式政府组建非盈利公益机构赋予其特殊工作职能比如“某某市棚户区改造心”等其机构核心人员由地方政府任命棚户区改造开发启动金与融担保由政府作主体完成。
该模式下棚户区改造形式主要有将棚户区地块拆迁改造成熟地交由土地管理部门按成价依法组织出让;将棚户区地块拆迁改造成熟地由政府相关部门授予旧城改造部门直接出让该块熟地;土地管理部门先按照熟地价格出让棚户区改造地块国有土地使用权出让再由旧城改造部门按照合约定期限进行拆迁改造成熟地交付给投者。
这种模式充分发挥了棚户区改造投发展公司作用政府向该公司出让尚进行改造棚户区土地由该公司责该地区拆迁工作当拆迁成熟地再让给其他投者。
等待改造棚户区地块会由政府直接通招投标形式出让给开发商开发商获得该地块使用权必须要完成拆迁与安置工作前期征拆费用先行垫付待所有拆迁安置工作完成才能对该土地进行开发。
而用棚户区改造财政金主要由三方面构成分别是公共财政预算、住房公积金增值收益以及土地出让收益。
信贷融。
信贷融主要是棚户区改造项目向金融机构进行融比如银行信贷、抵押贷款等等。
凭借某些产作抵押或者是由政府作担保向银行进行贷款融或者是通发行债券方式通债券进行棚户区改造融。
但是类债券仍然处研究试状态还规模投入使用。
三、棚户区改造投融存主要问题（）融结构十分单棚户区改造投融模式都要以某单位作主体。
如是选择商业渠道棚户区改造投融主要依赖投融模式当商业银行贷款进行融极有可能会引发融集风险也就是商业金集信贷风险。
而且融结构单很难满足当下棚户区住户补偿期望。
随着棚户区住户对补偿期望逐渐提升相应会增加投融单位偿债压力。
（二）财政补助缺口较补助标准偏低棚户区改造项目数量较多、分布围十分广泛而省市配套金是结合棚户区改造工程进逐拨付但是因棚改项目数量多、進慢直接对棚改进程造成不利影响导致省市棚改配套金不能及到位。
（三）市场发育程较低金难以筹集某些棚改项目由受到当地济发展影响多样化投融体系还有所欠缺尚形成股票市场、债券市场、信托、租赁等投融渠道相应投融平台也没有建立。
外企业支持、群众筹以及市场开发等各种渠道也不够顺畅处发展程。
棚改当土地征用、房屋征收、补偿安置等所要金除了银行信贷仍然要依靠当地政府财政金支持想通直接融筹集金难十分。
四、棚户区改造投融模式发展趋势及对策（）棚户区改造投融模式发展趋势结合国出台《试发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》等各项政策、央行棚户区改造L金紧缩趋势以及住建部08年0月5日北京主持召开部分省市座谈会会议精神等现状可以看出几年棚户区改造投融模式将发生重调整。
投融以发行棚改专项债主方面棚改专项债是投融模式创新也是市场化运作模式。
发行棚改专项债券棚户区改造项目要具有稳健预期偿债金渠道对应纳入政府性基金国有土地使用权出让收入、专项收入可以确保偿还债券金与利息实现项目收益与融平衡不能给地方债形成新担。
另方面棚改专项债券要被财政部门纳入政府性基金预算管理并且由地方棚改主管部门专门用棚改项目严禁挪用到其他项目不得用常性支出确保债券融专款专用。
政府购买模式取消但是收益可以达到平衡项目仍然能够申请政策性银行贷款。
因应该对棚户区改造投融渠道进行拓宽创新投融模式比如对模式应用。
是多方合作分散投融风险。
棚户区改造投规模通常较如只由企业或者政府单独承担棚户区改造项目不仅金压力较而且会承担较多债也不利分散投融风险。
运用融模式可以让棚户区改造项目由政府与多企业共承担成立项目完成棚户区改造。
二是合作共赢实现多目标社会效益化。
运用融模式能够让政府与企业共成立项目公司进行融与还款两者构成合作共赢基础关系共承担风险、分享效益终可以实现棚户区改造社会效益化。
除了融模式还要加社会保障基金应用。
棚改项目具有投周期长、投收益率低但稳定特征而社会保障基金则是以坚持长期投、价值投以及责任投作投理念所以棚改项目十分合社会保障基金要。
因可以推动社会保障基金参与到棚改项目投融程进而有效棚改金缺口问题。
合理规划与统筹安排投融。
棚户区改造投融与方案必须要进行合理规划与统筹安排结合棚户区改造项目规划制定投融方案选择合适投融模式。
因就要对棚户区改造项目前期进行深入调研对原材价格、土地成等进行科学核算终形成投融参考材。
而投融阶段要结合相关材以及棚户区改造项目特征选择佳投融方式可以对多种投融方式进行组合终棚户区改造量身打造投融方案。
当棚改投融完成要对次棚改投融效进行评估分析投融程当存主要问题积极完善投融体系。
比如从市场出发应有市场各项工具棚改专项债券发行应用奠定环境基础。
另外就是要对投融工具进行持续完善不断促进投融方法更新才能够保证棚改项目投融效率。
做棚户区改造不仅可以有效地提升棚户区住户居住条件也能够补充城市发展短板促进城市平稳、持续发展。
因政府应该积极研究棚户区改造投融程遇到困难并分析存主要问题制定相应对策丰富棚户区改造投融渠道促进投融效率提升从而更地完成棚户区改造有效地城市化进程遗留问题济高质量发展奠定坚实基础。
（作者单位西安高新区管委会）参考献[] 何芳张青松王斯伟旧城改造投融模式创新案例与分析借鉴——以政府债风险控制背景[]国房地产07（36）5059[] 许鹏棚户区改造专项债券政策涵、优劣性分析及政策建议[]国地质学学报（社会科学版）099（0）6877[3] 闫隽天津棚户区改造投融机制创新研究[]环渤海济瞭望09（07）5556 相关热词 棚户区对策投融