对中山商业物业一些思考
近日与中山凤鸣商业城、大信新都的朋友及中山日报、南都报、新快报的媒体朋友交流，大家谈及几个不同的商业项目，思想碰撞，引发思考，对于中山的商业物业，我的观点大致整理如下，供大家参考：
*从中山目前已经完工、正在开工及计划开工的商业项目的体量来看，较之中山的人口总量、人口平均密度、人均收入及第三产业的发展水平而言，在一定的时期内，中山的商业物业将供过于求；。
*新开工的商业项目，若以常规的思路操作运营，将在很大程度上陷入同构竞争的境地，风险较大；。
*就目前市场容量小的根本问题，建议采用差异化及跳出内源性市场竞争的思路，将目光跳出中山，以吸引或整合珠江西岸城市甚至珠三角、港澳客户群为目标，经过调查及比对，寻找一种在区域内差异化的、具鲜明特点及定位的思路来运营项目（雅居乐就是可以借鉴的于住宅地产成功开发外部客户的典型案例），当然这样操作的难度很大，需要发展商具备宏观的发展视野，强大的资源整合能力及高效的执行力；。
*跳出商业做商业，以商业、住宅、旅游地产的复合思路运营项目——由于商业地产对发展商的资金要求非常高，项目在运营的过程中其持续的造血功能非常重要，而我们看到的部分例子是——当一个商业项目花了许多资源、时间、精力操作成功时，周边的其它住宅地产项目价格飚升（生地变成熟地），成了最大的受益者。故此，建议在项目初始的规划定位阶段就有所预留，以在项目不同的发展阶段互为支持与推动；。
*对于中山这样的三线城市，若能整合类似华侨城、中旅等高端的集团、公司来操作商业（旅游）地产项目，除了可以引进成功、成熟的商业模式外，还可以由这些公司、集团带来许多资源及终端的客户，对于促进项目的成功及区域整体商业的成熟都有所帮助；。
*按照城市更新的理论，在珠三角产业升级的后工业化时期，珠三角的各城市将重新分工，大桥、轻轨及城际快速道路的建设也会促进区域人口及产业的重新分布，从某种意义上讲，商业、休闲及居住的竞争莫不如说是城市下一阶段的竞争，当类似华侨城、宋城及天河城等标杆项目操作成功时，这些项目就会产生集聚或吸纳的作用，对推动或促进城市的更新与发展产生积极的作用。当我们的目光回到中山，我们有理由相信，“大信新都会”石岐及小榄项目的成功操作，使该区域的城市建设与发展，至少比别的区域提早了5年。