浅议存量房自助网签备案
马腾。
摘要：存量房交易市场蓬勃发展，未来越来越多的城市将步入存量房时代，这也对现行的存量房交易网签服务模式提出了更高的要求。为进一步规范和加强存量房网签备案工作，提高存量房网签备案服务水平，将人脸识别、信息共享等技术手段与网签服务相融合，将是存量房交易网签服务发展的新方向。
中图分类号：F293 文献标识码：B。
文章编號：1001—9138—（2020）03—0053—55 收稿日期：2020—02—15。
2019年8月，住房和城乡建设部发布《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》（以下简称《规范》）。《规范》提到房屋网签备案系统应通过与自然资源、公安等部门联网，通过人脸识别、信息共享等手段，自动核验交易当事人和房屋是否具备房屋网签备案条件，并配置自助办理设备，实现自助终端设备办理和业务窗口办理并行。无锡市房屋交易管理中心紧跟时代发展新形势，研发建设了无锡市存量房自助网签备案一体机。
目前，存量房交易存在两种模式，一种是由中介机构促成，另一种则是不通过中介机构，由交易双方自行成交。存量房自助网签备案一体机适用于后一种模式，即买卖双方未经中介机构或中介人员，自行成交且本人均到场时使用。同时，为验证交易双方身份的真实性与合法性，保证合同内容为交易双方真实意思表示，交易双方均应满足以下条件：（1）年满十八周岁;（2）具有完全民事行为能力;（3）持有效第二代居民身份证。
2.1 功能需求。
就存量房交易而言，目前业务窗口主要提供存量房合同网签备案、合同变更、合同注销等存量房交易相关服务。存量房自助网签备案一体机的各项功能，应当参照业务窗口可提供的服务进行设计：（1）存量房合同网签备案，备案的具体实施过程大致包含房源登记、合同明细录入、身份验证、提交备案等;（2）存量房网签合同变更，交易双方变更合同内容需将已备案合同注销，才可签订新的合同;（3）存量房网签合同注销，注销时需交易双方均完成身份信息验证，才可提交注销。
2.2 性能需求。
存量房自助网签备案一体机的设计初衷是提高存量房交易服务水平，满足群众提质增效的办事需求，因此在设计存量房自助网签一体机时，应当注重性能设计，关注用户体验。如系统响应时间应尽量控制在人的视觉及感觉可接受范围之内、操作界面简单明了、以选项框代替文本内容的手动录入、对录入数据的格式类型进行校验并采用错误提醒机制，等等。
2.3 安全需求。
由于存量房自助网签备案一体机系统中涉及大量的个人信息数据、房屋信息数据等其它房屋交易相关信息，所以自助一体机系统必须要有完备的安全机制，杜绝越权操作的发生。为此，系统管理员应当为每一台自助网签一体机设立一个单独的子用户，并颁发载有用户私钥的USBkey。同时，为了避免可移动设备可能携有的计算机病毒对系统数据安全带来不利影响，自助网签备案一体机应当禁止外来移动设备的接入。
存量房交易步入网签备案时代以来，各大城市几乎都是采取窗口模式与中介代理模式。窗口模式是指设立存量房交易服务窗口，交易双方需带齐证件资料，前往业务窗口排队办理;中介代理模式是指将系统的网签备案权限分配至中介代理机构，交易双方在中介处上传资料信息完成交易。
虽有部分城市在试点存量房自助网签，但网签后的合同仍需递交至业务窗口，进行审核备案后才可生效，耗费大量时间。而自助网签备案一体机这种新的模式，不需交易双方跑到业务窗口排队，递交繁杂的证明材料，也不需要中介机构的介入，只要交易双方在自助机上进行简单操作，5分钟左右就可以完成网签备案整个流程。
3.2 人工智能驱动业务智能化升级。
存量房自助网签备案模式之所以未能得到广泛推广应用，很大一部分原因在于无法有效核验交易双方身份的真实性。对此，无锡市存量房自助网签备案一体机特别引进了人脸识别、身份证验证、数据共享等前沿技术手段。其中所采用的人脸识别技术已获得公安三所的权威认证检测，并且达到了金融级别的安全标准，LFW （人脸数据集）测试准确率高达99.8%。通过该项技术，可以准确高效地识别出交易双方身份信息，确保自助网签备案一体机面向公众的服务能力安全可靠。
4.1 出售房源核验登记。
在存量房自助网签一体机上，只需要录入所售房屋的所有权证号及持证人姓名，系统就会自动调用相关接口，对房源信息进行核验。若房源核验不通过，即该套房屋存在限制出售的情况，如查封、抵押等，那么无法继续进行下面的操作，系统也会给出相应的提示信息;若房源核验通过，代表该套房屋可以进行出售，买卖双方不需要提交任何纸质材料或进行任何线下窗口操作，即可进入自助网签的电子合同明细录入环节。
在合同明细的录入中，主要包含两部分内容：一是交易双方人员的身份信息。对于出卖方的身份信息，系统在房源登记阶段就可以通过信息共享方式由登记系统的相关接口获取到，不需要手动输入;对于买受方的身份信息，将身份证放置在一体机的身份证读卡器处，系统就会调用身份证识别功能，读取到身份信息并进行填写，也无需人工手动录入。二是房屋成交价款相关信息，诸如房屋成交总价、付款方式、付款时间、房屋交付方式等等。对于合同文本中未提及的条款，用户可以在预留的补充内容文本框中，手动输入相应约束协议的内容。
之所以在交易合同内容录入完成后，还需要交易双方均完成身份验证才可提交备案，其目的是进一步确保本次交易为交易双方的真实意愿表示。存量房自助网签机采用“人脸识别”身份验证技术，通过调用一体机摄像头，动态捕捉采集人脸信息，再将提取出的人脸图像特征数据与人脸数据库进行匹配，有效保证了交易双方身份信息的安全准确性。在交易双方所有成员均通过“人脸识别”身份验证后，买卖合同就可以提交备案了，备案后的合同系统会之自动生成一个唯一的网签合同备案号。
在存量房自助网签备案一体机上，用户只需要输入网签合同备案号以及身份证号，就可以查询到个人名下有效（即备案成功且未注销）的交易合同信息。若合同備案号与身份证信息匹配失败，系统会提示该合同不存在，需要重新输入;若匹配成功，就会展示出该合同的相关信息。在合同信息展示页面，用户可以根据页面提示，选择打印合同或注销合同。如果选择注销合同，系统会调出该合同交易双方所有成员的信息，交易双方需依次完成人脸识别，以确保本次注销操作为交易双方共同的真实意愿。只有当交易双方所有成员的人脸识别状态都通过时，该合同才可以注销成功。
为了解决存量房交易中双方身份信息难以验证的问题，无锡市存量房自助网签备案一体机采用了人脸识别与身份证识别相结合的身份验证技术。通过该方式确实有效保障了交易双方身份信息的安全准确性，但与此同时，自助机也将那些非身份证持有者（如军人、港澳台居民等）拒之门外，这部分人群仍旧需要到窗口办理存量房交易网签备案业务。此外，受无锡市房屋限购政策的影响，需要以家庭为单位核查非本市户籍购房人在无锡市的房产情况，以判断是否具备在锡购房资格，而目前的信息共享渠道尚无法获得外市购房人的家庭成员构成情况，只能通过人工渠道逐一核查，这也就使得存量房自助网签备案一体机的使用群体范围进一步受限。未来，无锡市房屋交易管理中心将根据存量房交易需求，按照“人口密度大、覆盖层级广、业务需求多”的选址原则，逐步加大存量房自助网签备案一体机的投放力度，推进网签自助终端向银行、街道、社区部署延伸，方便群众就近办理，满足群众“智能化、一站式”服务需求。
随着技术水平的不断提升，存量房自助网签备案一体机系统也将不断优化完善。无锡市房屋交易管理中心将主动作为，不断加强部门间沟通交流，扎实推进与公安民政等部门间的系统优化对接，打破信息壁垒，实现数据共享再深化，逐步扩大存量房自助网签备案一体机的使用群体范围，同时积极推动网签服务向互联网、手机APP等领域发展，让“就近办、自助办、马上办”成为交易服务新趋势，真正将为民服务解难题落到实处。
存量房交易合同自助网签备案，是“互联网+”在房屋交易合同网签备案服务中的一种新探索，它通过与不动产登记、公安等多部门进行联网，采用信息共享、人脸识别、身份证验证等技术手段，自动核验交易双方和房屋是否具备房屋网签备案的条件。存量房合同自助网签备案一体机的建设，通过优化办事流程、减少收件资料，既减轻了窗口工作人员的负担，又缩短了办事时限，大大方便了办事群众，有效解决群众办事排队难、请假难、停车难等问题。