舟山市房地产中介市场发展管理
房地产中介服务既是房地产市场的一个重要组成部分,又具有传播市场信息,加速市场要素流转的功能,对提高房地产市场运作效率,促进房地产交易市场进一步规范和完善有着重要的促进作用。然而,随着舟山房地产热的升温,社会对房地产中介服务业提出了更高的要求。那么,到底舟山市的房地产中介服务业距离老百姓对它的期望值有多大差距呢?政府如何实现对房地产中介行业有效监管呢?带着这些问题,我们对舟山市房地产中介市场进行了一番调研,并就如何有效加强房地产中介市场的监管力度进行探讨。
1、机构发展情况。近几年,舟山市中介机构发展迅速,每年都以几十家的速度在发展。截止2005年4月,全市批准成立的房地产中介机构及分支机构有190多家。但实际从事房地产中介服务行业的机构不下250家。
2、区域分布情况。在190家中介机构中,定海有130余家,普陀有47家,岱山有12家。嵊泗1家,各县区发展明显不平衡。
3、业务开展情况。从事二手房居间代理、调换和租赁等房地产经纪业务的有183家,占96.3%;其他的主要从事房地产估价等。总体来讲,我市房地产中介机构的业务仍比较单调,还不存在开展房地产营销策划和项目代理销售业务、土地业务代理、房地产网络信息服务等业务的房地产中介机构。
4、注册资金情况。在190家单位中,注册资金在10万元以上(含10万元)的有限公司制企业16家,占8.4%;其他均为注册资金在10万元以下的合伙制企业。这反映出我市中介服务机构多数规模很小,尚未形成优秀大企业引领市场的竞争格局。
5、从业人员情况。在183家房地产经纪机构中有560名从业人员,其中取得房地产经纪人从业资格的370余人,平均一家公司只有2名经纪人,还有190人没有参加经纪人培训班学习,未取得房地产经纪人从业资格。近年来,有不少房地产经纪企业招聘了大量其他行业下岗或者退休人员从事房地产经纪活动,又缺乏给以严格的职业知识和专业技能的培训。总体上说,相当数量从业人员对房地产经纪的行业使命和执业责任,缺乏正确的认识和端正的态度,职业忠诚度不高,造成人员流动过于频繁及经纪活动不规范。房地产经纪机构从业人员学历情况见下表。
经纪机构从业人员学历统计表。
学历人数比 例本科或本科以上71.3%专科244.2%高中44379.1%高中以下8615.4%。
6、中介机构硬件设备情况。目前,舟山市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差,绝大多数尚未配备电脑。一般是“一个门面,一张桌子,两把椅子,一部电话,两块板子(写信息)”即可开业。抽样调查30家中介机构的营业面积情况如下表:。
中介机构的营业面积抽样情况表。
营 业 面 积家 数比例20平方米以下2066.7%20—40平方米826.7%40—80平方米13.3%80平方米以上13.3%。
九十年代初,随着我市房地产市场的日益活跃,房地产中介服务业在我市悄然兴起。近年来,在国家相关政策的扶持和规范下它得到蓬勃发展。作为房地产市场的润滑剂,房地产中介促进了房地产买卖和房屋租赁市场的活跃。中介机构促成的成交房屋比重在逐渐增大。2004年成交的二手房中,由中介促成的占全部成交的71.3%,而2003年为66.25%,房地产中介机构在存量房市场中的作用越来越大,房地产中介服务业已经成为我市房地产业一支不可或缺的力量。
但是,由于舟山市房地产中介服务业特别是房地产经纪业规模的过。
快扩张,加上管理、法制建设的滞后等原因,现阶段舟山市房地产经纪行业的总体素质与期承担的社会经济职能相比,尚存在着很大差距。市场上劣质服务、违规行为时有发生,损害了行业的社会形象,不利于行业的健康发展。
1、中介服务规模小,结构单一。目前房地产中介市场上,一方面是中介的绝对数量多,另一方面是专项服务中介数量少,即作代理的多,作专业服务的少。而且,由于中介机构规模普遍太小,很多仅两人就成立一家中介企业,较小的规模导致服务的内容相当有限,无法提升服务质量,从而降低了整个行业的层次,中介机构存在结构上的问题。
2、现有的房地产中介人员的素质普遍不高。从我市房地产中介服务从业人员的学历统计表中也清楚地反映这一点。事实上,现有房地产中介服务机构的从业人员多为下岗职工或退休人员。从业人员基本上是从其他行业转入的,不具备基础性的专业知识,专业水准的偏低限制了其业务的拓展和深化。另外经营理念落后,服务质量不高,操作不规范,信用意识欠缺,行业透明度不高。个别经纪机构从业人员出现过坑蒙拐骗顾客现象的行为。
⑴、房地产市场经纪人市场准入的规则不健全,引起政府部门管理的不统一。中介服务机构从注册登记到审查备案、从业人员从培训考试到资格认证,服务范围从注册地到行为地的管理制度,由于现成的法律法规的不完善,导致上述管理比较混乱。更有大量的无照、无证人员从事中介服务。在市场上没有形成统一的类似律师制度那样的资格、资质、执业管理机构。政府部门尚未设定房地产中介服务从业资格等级和分层次管理的制度。而且,有关部门之间对中介市场的监管各自为政,未能形成有效合力。如:在房地产主管部门已于04年下半年起实施了房地产经纪人备案制度的情况下,本市工商部门又于今年5月份起推行全市经纪人(含房地产经纪人)备案制度。一方面,两个备案制度的管理方式类似,备案内容大同小异却对中介机构分别作重复要求,不利于提高政府部门的工作效率。另一方面,两个部门之间对房地产中介市场的准入门槛的理解不一致,房地产部门认为房地产经纪作为特殊行业应有高于一般行业经纪机构的条件;而工商部门将房地产经纪机构混同于其他经纪机构。致使部分经纪机构未达到房管部门备案的条件却已获工商部门认可,使房地产经纪人无所适从,不仅影响了管理效率,更导致政府的公信力受到损害。
⑵、房地产中介业的诚信制度和行业自律规范尚未有效建立,对于市场上劣质服务、违规行为的认定和处罚未形成统一标准,缺乏执法依据。房地产中介市场没有真正形成准入、请出的制度。
目前我市房地产经纪行业还没有形成统一的执业标准和行业自律规范,管理部门对房地产经纪业的规范执业主要是依靠引导,缺乏有力的管理措施。在这样行业总体素质不高,又存在过度竞争的现实环境中,不少房地产经纪机构各行其是,将规范执业搁置一边。当经纪人由于不规范执业与当事人发生纠纷时,管理者也因缺乏执业依据而难以管理。由于相关制度和规范的缺位,对行业的规范执业,既缺乏政府的监管,又缺乏行业自律的监控。因此,对经纪人的违规执业,既缺乏明确的行政权威性处罚,也没有形成行业的自律性处罚。这正是当前出现一些不正当经纪行为的一个重要根源。比如说,根据我市2004年4月30下发的《关于加强房地产市场管理,促进房地产市场健康发展的若干意见》精神,房地产经纪人不得居间介绍未取得房屋所有权证的期房。但是,仍有一部分经纪人贪图利益违规居间期房。查获后,由于缺乏明确的行政处罚标准,政府部门很难对此行为进行处罚,这是导致期房中介屡禁不止的重要原因。
四、房地产中介企业的规模化、专业化和品牌化是我市房地产中介服务业发展趋势。
由于房地产中介业公司大多规模小,实力弱,造成信息量和信息流通的范围极其有限,成交率不高,经济效益低下。在日趋激烈的市场竞争中,要想站稳脚跟,获得一席之地,就必须降低中介公司的服务成本,提高成交率。扩大经营规模,走连锁化道路是中介公司的发展方向。一方面,规模经营可以大大降低中介公司提供服务的平均固定成本,同时,由于大规模公司的人员对业务的熟悉程度较高,可以有效地降低平均可变成本,从而降低中介公司的服务成本,保证其较高的经济效益;另一方面,规模经营和连锁化也有利于房地产中介公司扩大自身影响,提高知名度,尽可能地扩大市场占有率。如 “易居中介”采用连锁经营的方式,以其统一的店面形象和管理方式,建立起自己和品牌形象,加大了信息的收集量,提高了信息的流通速度,扩大了信息的流通范围,因提高成交率,获得良好的经济回报之外,也使客户感到方便安全,获得顾客的信任。
房地产中介机构需要加强专业化服务,进一步拓展服务内容,提高房地产中介服务水平。成熟市场需要优质高效的服务,服务是中介企业的灵魂。要把为客户提供专业、完善的服务作为不懈的追求和发展的动力,将“客户是企业的资源,信誉是企业的生命”贯穿始终。近年来,我市部分房地产中介机构在专业化的基础上积极开拓新的服务内容,如房屋银行、二手房按揭代理、网络化服务等内容,将房地产中介服务的内涵进一步深化,取得了明显的经济效益。
五、政府对规范房地产市场秩序,引导房地产中介服务业发展的对策。
首先,加快房地产中介行业的法制建设,健全相关法律制度。目前,我市房地产经纪机构的市场准入与退出条件、经纪人员资格认证和执业注册、经纪行为管理、专业管理部门职权、行业协会自律管理职能等重要方面缺乏明确的法律规范,这影响房地产经纪业的规范有序发展。当前,亟需加快行业法制建设,完善各项法律制度。主要有:。
依据《城市房地产管理法》,房屋、土地管理部门是房地产业的专业主管部门,房地产中介服务属于房地产管理法的适用范围。但是由于《城市房地产管理法》关于房地产经纪服务的制度过于简单,存在着房地产管理部门法律地位不清的缺陷,房地产管理部门处于似管非管的尴尬境地,亟需从立法上确定其职能定位,理清其职责职权。为了建立有效的房地产中介市场监管体制,应当通过修订法律,进一步明确房地产管理部门的专业监管主体的地位和职能,从法律与制度上理顺和解决当前存在的问题,从根本上改变目前房地产主管部门在房地产中介管理方面法定职能不明确、缺乏可操作性规范,以致对违法行为处置不力的现象,保障房地产中介服务业的健康发展。
根据我国港台地区和其他国家建设房地产中介服务业管理制度的经验,市场准入制度是房地产中介服务业的一项重要制度。我国采取的是比宽松的市场准入制度。按照《城市房地产管理法》第五十七条规定,设立房地产中介服务机构,仅须向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后将可开业。这种不需要前置专业许可的市场准入制度,对于加速发展房地产中介行业有一定推动作用,但由于专业化管理环节缺失、房地产中介机构过度膨胀、良莠不齐、无序竞争的负面影响,在一定程度上造成了市场竞争环境的恶化和竞争秩序的混乱。鉴于此,建设部出台了《关于房地产评估资格等级管理的若干规定》(建房[1997]12号)等一系列文件对房地产评估机构的设立条件、资格认定标准、资质等级等市场准入制度方面作了规定,并纳入了行政许可的范畴。由此,房地产评估行业得到了很大规范。但是,房地产经纪业还没有建立严格的专业许可制度。为了推进房地产市场健康发展,保障房地产交易者正当权益,对于房地产经纪这一具有很强专业性和信用性的服务行业,应当借鉴其他类似行业、境外房地产经纪业市场准入的经验,通过完善相关法律法规,逐步形成严格的房地产经纪业市场准入行政许可制度。
依据《浙江省经纪人管理条例》,95年起,房地产经纪人作为特殊行业的经纪人,由浙江省工商管理总局会同浙江省建设厅共同培训发证,并经所在地县级以上工商行政管理部门登记注册,领取营业执照后,方可从事经纪活动。至2004年,我市共有605人取得房地产经纪人资格证书,370余人经工商行政管理部门登记注册,从事房地产经纪活动。但是《行政许可法》实施后,工商管理部门认为经纪人资格认证和注册已经不再作为行政审批项目,取消了上述工作。而且经纪人资格认证和注册不再作为房地产经纪企业领取营业执照的审查条件,房地产经纪企业的市场准入门槛再次降低。于此同时,建设部发出通知,要求“各级房地产行政主管部门要充分发挥房地产经纪行业组织的作用,已经成立了房地产经纪行业组织的地区,要按照《行政许可法》等法律法规和国发[2004]16号文件的有关规定,将房地产经纪人执业资格注册工作转交房地产经纪行业组织,确保房地产经纪人资格注册工作平稳过渡”。但是,我市直到04年12月才正式组建房地产经纪行业协会——“舟山市房地产协会房地产中介专业委员会”,而且该组织还没有承担起房地产经纪人资格注册工作。对此,应当尽快制定实施房地产经纪人执(职)业资格认证和注册制度的相关文件,以保障房地产经纪行业协会履行上述职责。
第二,确立房地产中介服务诚信管理机制。房地产中介服务诚信管理不仅仅是房地产中介服务领域的问题,还包括中央政府、各级地方政府、各级建设主管部门和土地主管部门、各级主管房地产的其它各部门以及工商管理、税务、财政、银行、司法等部门,所以房地产中介服务的诚信管理,实际上那个就是把各种与信用相关的社会力量有机结合起来,科学地设置管理体系机构,制约和惩罚失信行为,促进信用的完善和发展。政府以及管理房地产的有关的行政部门应依据各项法律、制度对房地产中介服务行业的各种行为进行相应的管理和监督。政府既是法律法规的制订者,又是法律法规的实施者和监督者,政府在贯彻法律方面的态度对行业内操作规范的形成具有至关重要的作用。在这当中,有两点特别重要,一是确立对房地产中介服务行业的真正的监管主体,行业内出现的各种失信现象究竟由谁来管,每个部门究竟应该来管哪一项。力避多头管理、职能交叉出现。因为多头管理、职能交叉造成的只能是管理主体的虚化以及管理效率的低下。二是对监管部门的再监管,监管部门作为市场操作的监管人具有相当大的权力,倘若监管部门出现监管不当或滥用权力,对市场的正常运行会有更坏的影响。所以监管本身也应受到制约,这种再监管可分为监管部门的相互制衡和采取必要的再监管措施。尽管再监管也会出现问题,但出问题的概率要比仅有一级监管小得多。
第三,充分发挥房地产中介行业协会的自律平台作用。由于现行法律对房地产中介行业协会的地位和作用尚未有具体的规范,特别是与政府部门缺乏明确的职能分工,行业协会在实际运作中处于尴尬境地。应当真正实行“政会分离”,房地产行业主管部门应将房地产中介服务活动中自己不该管、管不了的事项,尽快转。
移给行业协会,真正建立以行业协会自律平台为基础的行业管理模式。行业协会应当建立完善的行业标准,并通过一系列自律管理制度来维护行业标准。而行政部门既要避免对行业自律的过多干预,又要监督、监管和指导行业通过自律贯彻产业政策,促进行业进步,强化社会责任。
2005年5月24日。