望城住宅市场需求预测分析

【摘要】住宅市场是关系到国计民生的基础性物质资料市场，科学合理地预测住宅市场的需求，对住宅市场的发展能起到一定的指导作用。文章通过定量分析与经验估计相结合的方法，预测出湖南望城的住宅市场需求呈现总量需求不断攀升，市场需求面更加广阔，分区差异显著以及中低档次住宅增量潜力巨大的发展趋势。

【关键词】望城　住宅市场　需求　预测 　　 　　一、望城概况 　　 　　望城地处湘中东北境，滨湘江下游两岸，隶属湖南省省会长沙市。现辖16个乡镇，总人口72万人。地理位置上东与长沙市区岳麓区、开福区、长沙县交界，南抵湘潭县，西及西南接宁乡县，西北邻资阳区，北接湘阴县，东北一隅界汨罗市。望城县位于京广经济走廊和长江经济带的大十字交汇区域，地处长沙产业开发的腹地和湖南省“一点一线”的重要位置，是大长沙快速北拓的前沿，是城市郊区化与郊区城市化相互交错的地带。县域内有长常高速、319国道和长石铁路横跨东西，又有京广铁路南北向穿过境内。湘江纵贯南北，北连洞庭湖入长江。在全省社会经济发展中，望城县起着联南接北，承东启西的重要作用，地缘优势相当突出。 　　近年来，长沙市综合实力的不断提升，使得望城经济也取得了长足的进步。2005年全县实现国内生产总值100亿元，工业总产值103亿元，财政总收入7.7亿元，GDP增长率近4年来始终保持在10％以上。随着长沙市扩容强市战略的实施和望城融城建设的进行，望城将在长沙市乃至整个“3+5”城市群中的战略地位将得到进一步提升，望城各产业的发展面临着一个新的机遇。 　　 　　二、望城房地产业发展状况 　　 　　望城房地产业发展起步较晚，存在着开发企业规模不大、实力不强、房地产市场还不够完善、住房保障尚不到位、物业管理市场有待健全等一系列问题。“十五”以来这种状况有了很大的改观。“十五”时期是望城县房地产业较快发展的五年，累计完成房地产投资15亿元，已逐步发展成为望城县经济发展的朝阳产业。特别是在2004年后伴随着突飞猛进的县域经济发展大环境，凭借着得天独厚的地理区位和环境优势，房地产开发呈现快速发展态势，房地产投资占固定资产投资的比例不断加大，土地开发面积也不断增长，房屋的施工和竣工面积保持高位状态，行业规模迅速扩大，房地产市场日趋活跃和成熟。随着城市化进程的加速，居民购买力的逐渐增强，居民住房消费需求保持旺盛势头，住房条件不断改善。房地产市场呈现出供需两旺的局面，商品房交易价格也不断攀升，二手房市场日趋活跃，整个房地产业呈现活跃繁荣的局面。 　　截止2006年底，进驻望城县的房地产开发企业已有52家，其中已动工的21家。这些企业中不乏“和记黄埔”、“广东玫瑰园”、“武汉高科”、“深圳南山”等知名房地产企业。当前，望城县房地产占GDP的比重已超过5%，带动了建筑、建材、装饰及运输等相关产业发展。随着长沙“扩容提质”和望城县“融城”步伐的加快，预计“十一五”期间，望城县房地产业仍将保持强劲的增长态势。 　　 　　三、望城住宅市场需求预测 　　 　　国内外城市建设实践证明，房地产业对建筑业和商贸物流业等其他产业具有巨大的乘数效应，能带动其他相关产业的快速发展，国内外也不乏房地产带动新城或开发区建设的成功案例。望城充分重视房地产业对经济社会发展的作用，在“十一五”规划中将房地产业定位在支柱产业和融城重点项目。房地产市场是一个关系到国计民生的基础性物质资料市场，对于房地产市场科学合理的宏观需求预测，将对政府实行宏观调控，克服房地产市场固有的“盲目性”、“投机性”有重大意义。 　　从2006年望城房地产市场销售情况看，住宅销售量约占到商品房销售量的97％左右，因此，通过对住宅市场需求的预测，可大致反映出房地产市场需求情况。住宅市场总体需求受政策导向、经济发展水平、城市人口数量等多种因素的影响，对于其预测须采用经验估计与定量分析相结合的方法。 　　 　　式中P为预测人口数，P0为预测基期人口数，K为人口自然增长率，△P为人口机械增长量，N为预测年限。 　　根据望城十一五规划要求，十一五期间望城人口自然增长率要控制在5‰以内，故本预测将K取值为5‰；同时，人口机械增长按10％的速度递增，以2005年为基年预测，可得到望城2010年人口总数为75.007万人。该预测结果与其他单位预测值相比，差距不大，可用于住宅市场需求预测。 　　 　　2、城市化水平预测 　　采用国际上通用的等差变动预测方法，数学模型为： 　　 　　 T为预测年距第二次人口资料年的年数。 　　代入数据可得到：2010年望城城市化水平将达到41.26％，即2010年望城城镇人口将达到30.95万人。 　　3、住宅需求预测 　　以2005年望城人均居住面积29.65平米/人的标准计算，2005年末住房存量为741.25万平米。按照十一五期末城镇人均居住面积32平米/人的标准，预计到2010年望城住宅面积总量要达到990.4万平米。十一五期间需增加住宅面积249.15万平米，平均每年增加住宅面积49.83万平米（由于望城房地产业发展起步较晚，预测期间房屋拆迁面积较小，故本预测未将拆迁面积考虑在内）。