房地产税改革进行时

随着G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会的召开,不绝于耳的房地产税再度成为市场关注焦点。

毕业论文网   7月23日,G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会在成都举行,财政部长楼继伟表示受制于信息征集能力弱及利益调整阻碍,目前房地产税制改革尚未推出正式方案,但下一步将“义无反顾”推进改革

楼继伟的表态,与十八届三中全会中提到的“加快房地产税立法并适时推进”相呼应,印证了官方推进税制改革的决心,也使房地产改革再度成为公众关注的焦点。

为什么要征房地产税?――“劫”富济贫   在我国的现行税制体系中,并没有房地产税,但有名称相近开征于1986年的房产税,1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》要求,由产权所有人依照房产原值减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%。

若房产出租,则依照房产租金收入的12%进行缴纳。

适用范围较窄,仅限于单位和个人的经营性房地产,对个人住房则实行免税,因此对百姓生活基本没有影响。

为何现行征税方式要向收取房地产税转变?中国房地产业协会原副会长朱中一在接受《中国经济信息》记者采访中分析称,房地产征收既是全国税制改革的重要一环,也是住房体制改革的需求。

朱中一指出,房地产税其实包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、契税等多项税种,征收房地产税主要是征税思路的转变。

目的是要从现行的房屋流通环节收税为主,转向持有环节收税为主,这将抑制投资、投机性需求,盘活存量,进而使房子回归居住本质,长远看对房地产市场平稳发展大有裨益。

在G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上,财政部长楼继伟称,改革房地产税制,才能更好地解决包容性,解决收入分配问题。

通过税收解决收入分配不均,可以通俗理解为政府通过税收“劫”富济贫。

个人所得税、财产税、遗产税、资本利得税是全球调节收入分配的四大税种,但目前中国仅征收这四项中的个人所得税。

开征难在哪儿?――功能定位尚不明确   从最直观的感受看,房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本,无疑和百姓生活与利益息息相关,为此备受关注。

房地产改革的提出与推进,其实已经历了一个相当长的过程。

自2003年十六届三中全会上首次提出“物业税”,也就是当前所讨论的房地产税,已有13年之久。

为何13年的探索推进如此缓慢?   易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时对房地产改革过程中所遇到的问题进行了分析。

首先,群体征税对象不明。

比如说目前征税希望从交易环节转向持有环节,但对于部分持有多套住房的行为,在房屋买卖尚未进行征收,似乎不太合理。

并且在营改增政策出台后,增值税本身的政策效应比房地产税更好。

其次,不动产登记等房地产征收前提工作推进缓慢,“家底”尚不清楚。

如果房地产税开征,那么很大程度上需要依赖不动产登记制度的推进,以促使各类房产信息资源进行更好的汇总。

除此之外,在筛选过程中还要依赖相关信贷数据调查等内容。

最后,利益方面的阻碍不容回避。

毕竟涉及到的税收问题,是在进行住房受益的二次分配。

对此,国家需要加紧制定明确的时间表,采取问责制,以免影响此类政策的推进

其中的利益分配主要包括三个内容。

第一,此类税收征收会使得多套住房持有者经济利益受损,即便对此没有明确抵触,但推进的积极性肯定会弱化。

第二,制定此类税收政策要考虑后续的市场接受程度,如果百姓抵触心理强,那么推进的节奏就会比较慢。

第三,考虑此类税收是否会和其他税收形成重复征税问题,需要防范此类重复征税带来的一些负面问题。

对于房地产税,国家一直强调是“房地产改革”,实际上也就意味着这不单单是推出一个新税种,而是作为我国税制改革的一部分,对现有房地产税制的重新设计,包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税等房地产开发、交易和保有各环节、各税种的改革,此外还涉及城市基础设施配套费等收费项目,由此可见房地产改革过程工程之大。

推进改革,既是税务层面改革的需求,也是住房体制改革的需求。

当然楼继伟“义无反顾”的表述,也从侧面说明改革压力大。

当然,是改革就一定存在阻力,顶层设计需要考虑多方面内容。

比如,如何在不重复收税的基础上平衡地方政府与老百姓的利益关系、如何对房屋估价、如何设置税率等等。

“推出房地产税的目的是什么,现在的认识尚且模糊,而这是推进房地产改革需首要解决的问题。

”严跃进认为,“很多时候提出征收房地产税的说法,是在投机炒房的呼声较大之时。

但实际情况,各地对于房地产投资持不同态度。

”   在严跃进看来,要真正改革,除了目的明确之外还需要解决下面三个问题:第一,继续细化对第几套住房开始进行征税,大体上建议三套(含三套)以上可以征收;第二,征收对于当地税收影响和贡献,以及潜在的损失要有精准的测算,比如对打击住房投机行为等进行评估;第三,对各地征税后的各类税负压力做测算,进而规避重复征税的问题,开征不在于民间理解的简单地课税,关键在于通过税收机制来实现各类收益的调整,同时引导住房投资积极和健康发展。

目前征税方面一个最大问题是重复征税,所以房地产税是否也会有类似的问题,也是需要讨论的。

除此之外,严跃进还建议,“由于各地不仅住房收益率等存在差异,而且对于房屋持有以及去库存等态度也存有差异。

交由地方征收房地产税如果能够让各地根据实际情况再制定相应的税费政策,同时税费收入很大程度上用于所在社区建设等,那么认可程度相对会增加,当然前提条件是中央统一立法。

”   如何影响房价?―― 倒逼部分房源抛售   面对当前房价高企,特别是自去年年底以来,上海、深圳等一线城市以及南京、厦门等部分二线城市,房价短时间内走出了一波大涨的走势,房价再一次被推到风口浪尖。

面对房价的快速上涨,除去地方政府出台诸多政策限制外,许多专家学者也开始呼吁国家加快房地产税立法,以此抑制房价的过快上涨。

然而,对于房地产税落地后是否能让房价真正回归合理水平,业界有着不同观点。

一派认为,房产和一般货物不同,它具有资本的属性,因为它具有获得资本利得和出租获取收益的属性,因此,对房地产进行征税会使得资本的收益率下降,进而导致房价的下跌。

在北京大学财经法研究中心主任刘剑文看来,调控房价只是房地产税的一个辅助功能。

“决定房价的因素很多,不能在这方面对房地产税寄予太高期望。

房地产税应主要实现优化地方税体系、地方财政收入以及调节收入分配的功能。

”   虽然还没有立法,为探路房地产税落地的影响,2011年初,上海和重庆先行试点征收房地产税。

上海采取增量征收模式,重庆则采用高端存量征收模式。

在严跃进看来,上海和重庆试点的效果一般。

从价格方面看,上海市场依然比较强劲,重庆市场价格表现平缓,但很难说是通过房地产税而实现的,这和重庆市场土地供应相对激进等是有关系的。

由此看出,试点并未达到预定设想。

对此,严跃进也表示,房地产税本身不针对房价打压,但对于在税费效应下遏制房价继续上涨会有一定作用,尤其可以倒逼部分房源抛售,进而促使市场供应规模加大。

实际上对于两套以内的住房持有,影响可以说为零。

换而言之,对于基本的刚需和改善型购房需求,并不会课税。

对于三套以上的住房持有行为,相对来说要警惕一点。

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