房地产开发企业法定安全责任辨识
[摘要]房地产开发企业在房地产开发经营过程中，将建筑安装工程发包给有资质的施工单位，由施工单位作为建设工程安全生产的责任主体，那么，房地产开发企业是否就不存在安全责任了呢？答案显然是否定的。笔者结合现行法律法规、部门规章、强制性标准的规定，结合工作实践，针对房地产开发经营全过程的安全责任进行了辨识，对企业需承担的安全责任进行了全面、系统的梳理、归纳。并就如何履职担责，防范安全风险提出了做好规定动作、狠抓关键动作、优化自选动作的三步走解决方案，既有最起码的基本要求，又明确了重点环节，更寄予了自我提升的期望和空间，有助有房地产开发企业懂法、守法，对确保生产经营全链条、各环节的安全有重要的指导意义。
房地产开发企业的主营业务是生产并销售商品房。在商品房生产环节中，一般将建筑安装工程发包给有资质的施工单位，由施工单位作为建设工程安全生产的责任主体，那么在工程建设过程中，房地产开发企业是否还需承担安全责任呢？在整个生产和销售商品房的过程中，房地产开发企业究竟需要承担哪些安全责任呢？笔者通过对现行法律法规、行政规章的梳理，結合工作实践，针对房地产开发经营全过程的安全责任进行了辨识，并就如何屨职担责，防范安全风险，提出了解决框架方案。有助有房地产开发企业懂法、守法，对确保生产经营全链条、各环节的安全生产具有重要意义。
作为生产并销售商品房的房地产开发企业，属于法律中规定的“生产经营单位”范畴，因此，必须要承担相应的责任、履行相应的义务。通过对《安全生产法》、《建筑法》、《消防法》等法律法规进行梳理，房地产开发企业应承担如下法定责任：
（一）物质保障责任：企业应具备安全生产条件；承担履行建设项目安全设施“三同时”规定的责任；承担为从业人员提供合格劳动防护用品的责任；承担消防设施、器材的依法配置和保全责任。
（二）资金投入责任：承担按规定提取使用安全生产费，确保资金投入的责任；承担工伤保险费的依法缴纳责任；保证安全生产教育培训资金。
（三）机构和人员配备责任：承担按法律规定设置安全管理机构，配备安全生产管理人员责任。
（四）规章制度制订责任：承担安全生产责任制和各项规章制度、操作规程的制订、修编责任（包含消防制订、操作规程和应急预案）。
（五）教育培训责任：承担对从业人员开展安全生产教育培训的责任。
（六）安全日常管理责任：承担依法加强安全生产管理责任；承担安全检查的定期组织责任；承担安全生产许可取得责任；承担对重大危险源的监控责任；承担事故隐患消除责任；承担建筑消防设施的定期检测责任；承担防火检查及消防演练的组织责任。
（七）事故报告和应急救援责任：承担生产安全事故的依法报告责任；承担事故抢险救援责任和事故善后工作的处理责任。
根据房地产开发经营核心价值链，安全生产风险主要存在于前期设计、工程建设、营销活动、竣工交付、前期物业，以及相关方管理等环节当中。具体安全责任辨识如下：
1.招标发包及资质审查责任：承担依法招标发包责任及对勘察、设计单位的资质审查责任，
2.安全设施“三同时”履行责任：承担对建设项目安全设施进行安全设计的委托责任、安全施工的监督责任和竣工投运的验收责任以及“三同时”文件资料档案的保存责任。
3.成果审查及过程管理责任：承担对建设项目安全设施设计的审查备案责任；承担对勘察、设计单位进行合理管控和保证约定工期的责任。
施工单位是工程施工安全的主要责任承担者；实行施工总包模式的，总包单位是施工安全的主体责任承担者，监理单位受房地产开发企业委托，对施工单位的施工质量、工期、资金使用等承担监督责任。房地产开发企业在工程建设阶段主要承担如下法定安全责任：
1.依法招标责任：承担依法招标发包的实施责任，承担肢解发包和指定采购的禁止责任。
2.施工许可申请责任：承担工程施工许可证的办理责任和安全施工保证措施的备案责任；承担按期开工的保证责任。
3.如实提供资料责任：承担施工现场及周边区域水、电、热、气等相关资料的提供责任；承担对所提供资料真实、准确、完整的保证责任；承担相关申请批准手续的办理责任。
4.安全投入保证责任：承担安全作业环境及安全施工措施费用的保证责任和对安全生产措施费使用的监督责任。
5.施工监督管理责任：承担对施工、工程监理单位进行合理管控和约定工期的保证责任；承担非合规要求的禁止责任；承担对现场事故隐患及“三违”的消除监督责任。
6.专项方案审查责任：承担对危险性较大的专项方案的审查验收责任；承担危险陸较大工程清单和安全管理措施的提供责任。
7.拆除工程管理责任：承担对拆除工程的依法发包和资质审查责任；承担拆除工程相关资料的备案责任。
8.建设工程消防安全责任：承担消防设计文件的备案责任；承担大型人员密集场和其他特殊建设工程消防设计文件的报审责任；不燃、难燃材料的使用责任；承担消防竣工验收责任和未经验收合格不得交付使用的保证责任。
1.安全设施试运验收责任：承担建设工程安全设施竣工验收组织责任和安全生产监督管理部门书面备案责任。
2.竣工验收组织责任：承担竣工验收组织责任和验收合格后的政府备案责任。
3.物业交验安全责任：与前期物业单位共同承担物业共用部位、共用设施设备的检查验收责任和相关资料的移交责任，
1.营销场所安全保证责任：营销案场、样板间、展示区的硬件设施安全可靠，疏散通道满足要求，配备必要的消防设备。
2.大型营销活动安全保证责任：承担大型营销活动（预计参加人数达到1000人以上的营销、展销及文体活动）安全许可的申请责任；承担活动安全方案的制订、落实责任；承担应急预案的制订、演练责任。
在业主大会成立前，由房地产开发企业负责前期物业管理单位的选聘并承担如下责任：
1.招标和资质审查责任：承担物业管理单位招投标的组织责任和对物业管理单位的资质审查责任。
2.告知及公示责任：承担前期物业管理相关内容的提前告知责任；承担业主临时约的制订及公示责任。
房地产开发产业链条较长，合作方多、相关方多，相应的安全责任界定、安全管理界面划分也较为复杂。前章针对房地产核心价值链各主要环节的法定安全責任进行了辨识，在此所指的相关方，是指包括勘察、设计、施工、监理、设备单位等在内的，与房地产开发企业有合同关系的不特定相关方。
综上所述，房地产开发企业应针对经营范围内的安全责任，按照国家有关法律法规、行政规章、强制性标准的要求，不折不扣的抓好落地执行，通过屨职尽责来防范风险，确保生产经营安全，达到履职减责、履职免责的效果。
（一）做好法律规定动作，履职尽责。
建立组织：一是按法律法规要求成立安委会，监督管理本单位安全生产，决策重大安全工作事项，二是按法律法规要求成立安全管理机构、配备管理人员（超过100人设置安专职机构或者配备专职安全管理人员，100人以下的配备专、兼职安全管理人员），三是单位主要负责人和安全生产管理人员及时参加当地安监部门的培训，具备相应的安全生产知识和管理能力。
健全制度：一是建立各级安全生产责任制，明确各层级、各部门、各岗位人员的安全职责；二是建立安全生产规章制度和操作规程、安全管理标准、工作标准，明确安全管理工作流程及各环节输出成果的标准要求；三是建立健全应急救援预案体系；四是建立安全生产常态监督考核机制，保证各级安全责任制的落实和安全管理工作的有效开展。
规范行为：一是实行安全目标分级管理：房地产开发企业对城市公司及各项目设定不同层级的安全目标，“层层抓、层层保”，各级对本级的安全目标负责，确保整个企业不发生安全生产事故，二是建立常态安全检查考核机制：建立项目部安全员每天例行巡检、项目部会同施工及监理单位每周自查、房地产企业每月检查的常态安全检查机制，对规范检查内容、明确检查标准，对检查发现的隐患及时组织治理消除，实行闭环管理。三是不定期开展专项检查：包括停复工、重大节日、防汛、防火、施工用电、特种设备及特种作业、脚手架、深基坑等专项检查。针对每个专项检查，制订专项检查标准，采用检查表法进行检查，对检查内容、检查标准进行规范和明确，对检查发现的隐患实行闭环管理。
（二）狠抓安全关键动作，防范风险。
确保安全投入：编制工程概算时，根据建设部颁布的《建设施工安全检查标准》中规定的保证安全生产、文明施工和作业环境的项目，明确并承担安全施工措施费用，不得随意降低费用标准。
强化危险源管理：开展危险源辨识，对生产经营及施工管理过程中可能存在的危险有害因素及管理疏漏、违规操作等进行全面辩识。
规范隐患排查治理：建立隐患排查治理工作机制，将常态安全检查、专项安全检查、日常巡查、状态评估、风险辨识或危险源管理、已发生不安全事件分析、事故安全或安全隐患范例学习等全部纳入隐患排查范围。对排查出的安全隐患进行评估、分级，一般事故及以下隐患的治理按照“（排查）发现—评估—报告—治理（控制）—验收—销号”的流程形成闭环管理。重大隐患要制订治理方案，对产生原因、危害程度和整改难易程度进行分析，明确治理的目标和任务，制订治理措施，落实人、财、物，并采取防止隐患进一步发展的安全措施。
重视应急管理：根据危险源辨识和风险评估的结果，制定总体应急预案、专项应急预案和现场处置方案。树立“预案不完善就是隐患、培训不到位就是隐患、演练不到位就是隐患”的理念，制订应急演练计划，常态化开展应急预案演练，提高应急管理人员专业水平和应对突发事件的应急处置、自救互救能力。
做实安全培训：建立健全安全教育培训管理制度，明确安全教育培训主管部门或专责人员，提供人员、资金和物资等资源保证。制定安全教育培训计划，编制安全教育大纲、教材和安全学习材料，做好安全教育培训记录，建立安全教育培训档案，实施安全培训分级管理，并对培训效果进行评估和改进。
（三）优化创新自选动作，持续提升。
开展安全文化建设：大力倡导安全文化，通过建立安全价值观，明确安全理念，规范安全行为，开展多种形式的安全文化活动，引导从业人员安全态度和安全行为，形成全体员工所认同、共同遵守的安全价值观，实现安全自我约束，保障企业安全生产水平持续提高。
鼓励安全管理创新：鼓励广大员工在安全管理方式方法、流程表单、工作标准上进行创新变革，使其更加符合房地产开发企业安全管理工作的实际；鼓励采用新工艺、新技术、新材料、或者新设备，特別要大力推行“安全设计”，从源头消除风险、确保安全。