[房地产营销策划的五大误区]专家揭晓五大减肥误区
房地产营销策划五误区 随着房地产业理性化发展与房地产市场竞争日趋激烈房地产营销策划逐渐得到业界广泛关与相当程认可。
房地产营销策划虽然开始从重表面向追涵从杂乱无趋向规有序但纵观目前许多策划行很多地方仍值得深思。
不少开发商对房地产营销策划认识仍停留肤浅表层甚至由理偏颇而实际运作使营销策划走向误区。
误区。
目标客户定位不准。
打开任何份策划报告其对消费者描述必然充斥“0—0岁”、“高等收入成功人士”、“重生活品质”、“以男性主”、“住和投兼有”这样千人面套话。
售价超30万元房产对消费者研究居然还比不上售价不超3元饮（如可口可乐）对消费者研究态和深岂非咄咄怪事。
事实上由高额消费支出、购买结不确定性房地产消费是种高涉入购买行其购买策环节、影响因素和都复杂得多变化可能性也得多非采用专业消费者调研不可。
然而几乎所有房地产策划者都认“市场是引导出”、“我们比消费者更专业”、“消费者只要能掏得出票子我有办法能让他上钩”。
至他是谁、他有什么想法都无足轻重。
是乎房地产“上帝”短短两三张纸幅被心不焉地打发了行业泡沫和风险随而。
误区二。
无视差异化竞争。
与普遍忽视消费者研究相反房地产策划者如病态般地执著对竞争者研究常常不惜花上半年（值得留是房地产开发前置往往不超9月）动员全公司力量发动地毯式从区域到跨区域甚至全国假想敌都无不囊括从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关心备至。
任何份策划报告有关竞争者容绝不会少50张纸任何竞争者描述都不会少0条目。
然而这样“劳师动众”、“精益精”有什么义呢？得出了什么结论呢？能指导我们干什么呢？
事实上房地产与普通消费品不即便地段不也不会有任何两项目会质化；既然不会有质化那就绝不会面临像普通消费品那样广泛竞争。
既然如这种“风声鹤唳、草木皆兵”做法除了浪费精力、误导力又有何益处？
误区三。
空洞品牌战略。
眼下房地产业髦说法就是“打造强势品牌”、“提升品牌核心竞争力”。
有了万科榜样巨示效应（据说样条件万科凭借品牌领先就能造就每平方米000元溢价）有了体奥快速切入品牌营成长轨迹（据说奥林匹克花已顺利开始了全国围特许连锁）是乎便雄心勃勃地要成“领导品牌”豪情万丈地要做“白领品牌”别出心裁地要做“尚品牌”你方唱罢我登场却没有人冷静地想想等到曲终人散以还会剩下什么。
事实上房地产项目总共不几上千套房子卖完了也就完了不像普通消费品几乎可以无限制、无限量地卖下。
特定项目所有房子卖完如没有持续项目出现弄“强势品牌”难道就能画饼充饥吗？
只有那些有能力、有愿持续专进行房地产营企业才要定战略、建品牌。
般今天做做明天就不定想做了或不定能做了公司（这样公司至少占八成以上）把己力放产品上而不要搞什么品牌建设、战略规划对他们而言品牌运作是用不上（规模太）二是用不起（投入太高）三是用不动（管理太差）。
误区四。
产品理浅薄。
与普通消费品不不仅每项目是不甚至连房地产项目每套房子都是绝不相无论是面积、楼层、景观还是面对消费群都存着与生俱差异性。
你可以说每瓶可口可乐都是相但你绝不能说任何两套房子对你而言价值样。
这是极策划切入然而我们房地产策划者却没有这种精视野只是粗浅地按房型分分类简单地根据总价加儿系数定价充其量不是搞儿“立房”、“温馨两房”、“雀巢三房”类噱头。
君不见人“琉璃工坊”是如何珍视己每作品如何刻地使其绝不相定价也根看不出是根据什么价定而我们房地产策划者却可以做地方偏偏不做。
事实上应该根据顾客不而不是房型不细分定义我们产品对每类产品而不是仅对整项目进行周密包装定价也不能简单地用总价加成而应该用类别价加成方法。
误区五。
用炮打蚊子。
仗着财气粗房地产策划者常强调猛烈广告攻势偏爱采用发行量众媒体进行宣传。
着打“战”动因有人曾把《放日报》某天广告版面完全包了下如不是有政策约束话连报纸冠名权都恨不得拿下。
其实项目充其量不几上千顾客用上万份发行量媒体还不是海捞针、用炮打蚊子？有效每千人成还不高得惊人？况且随着媒体干扰增（这是广告主们不可避免“感伤”）媒体边际传播收益正直线下滑与其如什么不采用“众传播”方式以更精准实效呢？贯十分重众传播＆G其产品海飞丝宣传推广就拍了7版广告分别针对7不目标群体。
当然由要针对而多目标群体复杂而多变整合运作众传播难确实要得多但如不难话何以证明你“深厚策划功力”？