房地产开发企业项目成本核算
摘要:房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，成本核算在房地产开发企业项目已经得到了普遍运用，本文首先对房地产开发成本核算存在的问题及原因进行了分析，然后提出了提高房地产行业成本核算水平的一些建议和措施。
由于房地产企业的特殊性，规模和项目开发周期的不同，因此很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，存在很多问题：
房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。
根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。
(三)成本核算周期不明确。
产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决算或延迟决算，进而影响项目结算。
二、存在问题的原因分析。
在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。
(二)成本核算体制不适应市场经济的需要。
传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。
(三)任意虚增建安成本，张冠李戴随意调剂成本的现象时常出现。
为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。另外由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目的利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。
加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，一方面要遵守国家的有关法规和制度，使成本核算工作有法可依、有章可循，另一方面在保证成本会计工作质量的前提下，还应根据企业实际规模因素，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。一般来说，大型项目还需设立成本工作组专门负责，有利于成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作的完成。
成本核算对象的设置必须一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，需要成本核算人员深入实际了解开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，坚持“便于核算，利于管理”的原则。不同特点的项目做不同的处理：一般同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目可按一定区域或部位划分成本核算对象。
据成本会计有关知识，房地产企业开发过程中土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本属于多种产品共同发生的费用，应按其现场管理性费用按各成本对象的建筑面积计算比例分摊，准确地进行成本的归集、分配与结转。
成本项目可以正确划分土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。
四、结语。
随着中国经济发展，房地产企业在国民经济中的地位越来越重要，而成本核算在房地产开发中也起着关键作用。在实际操作中，应把成本核算贯穿于房地产开发的前期、中期、后期，这样才能发挥它的作用。
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