房地产行业调控政策体系运行机制研究
摘要引导房地产行业健康发展我国政府先出台了系列包括行政政策、济政策和引导政策房地产调控政策这些政策已形成了较全面房地产行业调控政策体系。
宏观济环境、调控目标、政策设计、地方政府执行力等诸多因素影响下这政策体系通济手段和济政策两条实施路径发挥作用。
关键词房地产；调控政策体系；运行机制、 引言引导房地产行业健康发展消除房地产行业快速发展对国民济面影响央政府出台了系列调控政策由构成了较全面房地产行业调控政策体系。
这政策体系运行有效性关系到调控政策目标能够顺利实现因对房地产行业调控政策体系运行规律进行剖析有助更准确地判断房地产政策执行效以便房地产行业调控政策有效制定和实施提供定策参考。
二、 房地产行业调控政策体系构成房地产行业调控政策体系由行政政策、济政策和引导政策三部分所组成。
行政政策。
（）行政管理政策。
行政管理是指行政组织和机构运用国权力对社会公共事进行管理活动主要包括常规性和非常规性两种政策。
房地产行业常规性行政管理是指通对房地产产权产籍管理参与调控规房地产市场交易秩序保障房地产交易相关各方合法权益。
土地管理部门和房地产行政管理部门要认真审企业质、投审批程序等完善行政监管制。
房地产非常规性行政主要是指某些特定刻对房地产市场价格、主体行或发展环境进行直接干预如限价政策就是对房地产价格要素直接干预。
（）总体规划。
从严格义上说宏观管理部门所编制行业总体发展规划并不属行政政策但由这些规划往往体现了相关部门发展图具有政策导向作用因具有行政政策效。
政府根据房地产行业特、发展前景和重要性等特征制定房地产行业长期发展战略规划期规划是长期规划子规划属阶段性规划。
年计划主要是政府根据上年房地产行业发展情况和对年预测制定年信贷计划和年建设用地计划接影响房地产开发结构和规模。
计划手段缺乏灵活性要配合其他手段共使用。
（3）专项规划。
专项规划主要是指地方政府制定国土规划、区域规划、土地利用规划、城市发展规划等用以特定问题专门性规划。
这些规划出台确定了城市健康发展方向和总体框架地方政府也会按照这些专项规划要根据当地房地产市场供情况对房地产开发项目进行审批。
因房地产行业专项规划对政府确定房地产市场相关要素供给量具有非常重要作用因也是房地产行业调控政策体系重要组成部分。
济政策。
（）财政政策。
我国房地产行业现行税种主要包括土地增值税、耕地占用税、房产税、印花税、营业税、契税、企业所得税、城市维护建设税、城镇土地使用税和附加税。
房地产税收政策通调整房地产企业和住房消费者双方收益水平影响企业供给和消费者策行调节房地产市场供关系进而影响房价。
房地产税收政策主要开发阶段、持有阶段和流通让三阶段影响房价。
开发阶段当税增加房地产企业开发成增加房屋供给降低。
反当税减少房屋供给增多。
流通让阶段税收政策主要是调节税抑制房地产投机活动通打击炒房和房地产投机活动影响房价。
（）货币政策。
货币政策是指政府或者央银行利用利率政策、信贷政策和外汇政策等政策工具影响济活动各项措施。
货币政策通控制货币发行量、控制房地产行业投规模和控制房地产信贷总规模影响房地产市场。
货币政策对房地产市场进行影响主要取房地产开发商和住房消费者对银行贷款依赖程。
我国房地产企业50%以上营金银行信贷多数消费者购房金也主要银行住房抵押贷款所以房地产企业和居民对银行贷款依赖程比较高。
当银行银根松弛、利率较低企业金成降低房地产企业投力会加房地产供给会相对增加；另方面利率较低也会刺激居民购房房地产也会扩。
相反当银根紧缩、利率较高企业金成提高、所获利润降低房地产企业投就会相应减少；另方面居民会把金存入银行获得利息收入并且利率高购房会增加居民还贷压力因利率提高会抑制居民购房欲望房地产下降。
政府通掌控土地级市场和二级市场上土地增量和存量供应权将土地投入市场以控制房地产开发规模和结构即通控制土地总供给量参与调控。
政府出让城市土地按方式可以分划拨、协议、挂牌、招标和拍卖其招拍挂方式是地方政府土地出让主要方式。
②确定土地价格。
从成角看建筑材费、人工费和机械费等费用上涨会短期造成住宅价格上升但随着人们收入水平提高和其他生产要素供给增加且材费、人工费和机械费等费用不会超出社会物价涨幅太多因土地价格持续增长才是住宅价格上涨关键因素。
③优化土地供给结构。
政府运用土地政策调控房地产行业途径已从重控制土地供应数量、土地价格渐渐地到重合理控制土地供给结构。
目前我国部分地区普通住宅旺盛甚至达到供不应程但是别墅、高档商品房和写楼空置率却非常高。
针对这情况国已出台政策要优化房地产行业开发用地供给结构即出让土地对土地使用用途进行甄别调整不用途土地供应比例对用以群众基土地开放项目予以鼓励优先满足普通商品住宅用地供应限制别墅、高档商品房和写楼建设用地供给数量。
般说房地产行业调控引导政策主要包括信息引导、舆论引导以及对相关主体行引导三种。
（）信息引导。
信息引导主要是通公开房地产市场相关信息如房地产成交价格土地出让数量、结构和价格、住房信息登记等。
通这些信息公开尽量缩政府、企业和消费者三者信息不对称从而对房地产市场进行调控。
（）舆论引导。
政府通媒体传播房地产行业调控方向相关信息通形成舆论压力方面影响房地产企业营活动另方面也引导房地产行业者形成理性住房消费观念。
（3）行引导。
政府通对房地产市场主体（如房地产开发商、消费者、材供应商和各级房地产主管部门等）不规行进行警告、教育使房地产市场能够健康、有序发展。
政策是依托环境体运行政策不能脱离环境而单独作用政策工具执行效很程上取政策应用具体环境。
政策与环境相作用、相影响分析房地产调控政策有效性离不开我国宏观济环境和社会环境。
由我国济发展速较快但市场化程较低市场济体制尚完全健全宏观济环境与发达国相比具有很多独特处。
宏观济运行环境和制环境能够很程上定房地产调控政策体系运行有效性。
因设计房地产行业调控政策应当对宏观济环境予以考虑以便降低由外部环境制约而对政策执行造成影响。
政府对房地产行业调控目标是多重根目标是满足人们“居者有其屋”住房愿望并且引导房地产业健康发展也要促进济发展、维持社会稳定、保护生态环境。
近年我国房地产调控目标直围绕这四项容展开但是对目标优先排序和重视程稍有不。
多重调控目标指引下政府出台房地产调控政策具有阶段性和目标多元化特。
也就是说不阶段政府制定房地产调控政策目标不、目标多元化程也不。
我国房地产行业调控长期目标是实现“居者有其屋”即房地产行业发展与国民济发展相适应；短期目标则是维持房地产市场产品价格稳定、控制房地产泡沫。
现实目标是促进房地产市场产品供总量衡和房地产市场产品结构平衡。
由调控目标所具有多元性而不目标实现有要不政策工具支持因房地产行业调控政策体系运行就要考虑多种目标以及所要政策工具。
由调控工具不、政策身容各异房地产调控政策实施效也不尽相因而就会对政策体系有效运行产生影响。
3 政策设计。
房地产行业调控政策体系运行还要受到体系政策科学性与合理性以及不政策协调程影响。
（）政策设计科学性与合理性。
政府制定房地产调控政策往往会对政策科学性与合理性进行考虑避免项政策频繁、反复地使用尤其是行政命令类型政策工具。
因行政命令型政策工具虽然能快速、有效达到政策预期效但是使用会带市场失灵风险。
如各级政府制定调控政策没有到政策执行程滞性就有可能影响到政策体系运行效。
调控政策协调主要是指不政策是否存冲突、执行程是否存矛盾地方。
当选用政策工具冲突性和牵制性不仅会增加政策运行成也会削弱政策实施效。
政策有效性与政策科学性、合理性密切相关与政策工具协调性紧密相连实行科学、合理、灵活调控政策有助提高政策有效性。
政府部门应该制定科学、合理并兼备规则和灵活性调控政策以政策可信性和滞性问题。
央政府制定统房地产调控政策对全国围房地产市场进行整治、规划。
地方政府主要是执行央政府制定各项房地产调控政策并责地区房地产市场调控。
当地方政府采取积极态、高执行政策与采取回避、不积极态、消极执行调控政策会取得明显不效。
另外由央政府出台许多房地产调控政策是应急性质具有定效性要地方政府及、有效落实这些政策拖延话会致使调控政策丧失效力影响调控政策运行效率和有效性。
地方政府作行政区域济和城乡事业管理者如其态不正确会严重影响房地产行业调控政策效甚至产生干扰作用。
投消费者所购买房屋不是用住而是炒房投种方式。
刚性消费者购房是用住。
我国政府运用行政手段常以行政权力依靠通限制房产价格影响影响房地产开发商房屋供给量和购房者房屋量然通房地产市场供关系调节房地产开发商开发行和消费者购房行进而达到调控房地产市场目。
限价政策虽然打击了房地产开发企投积极性进而减少房地产行业供给但由刚性存和投旺盛限价政策反而进步放房地产市场供缺口。
对投机购房者由房屋价格确定购房并将其卖所获得利润就会减少许多因投机购房者购房会量减少而住购房者购房会相对增加。
济政策实施路径。
政府房地产行业调控所使用税收、货币以及土地政策都属诱导性政策工具。
诱导性工具特它是通利益引导消费者使其行达到政策目标而不是通强制性规定或者限制消费者行。
当济政策出台房地产商和购房者都会根据已掌握信息、济政策、和相心理活动进行综合判断通综合判断形成对房地产形势预测进而影响他们行策。
开发商投倾向和购房者购房愿形成了由房地产市场上供给和共定供关系。
而这种供关系是影响房地产行业发展重要因素房价随着供关系上下波动（如图3）。
参考献 郑云峰李建建近十年我国房地产宏观调控政策回顾与思考济纵横03（0）8689 尹虹潘不房地产调控政策城市层面运行机制——基城市房价空分布曲线理论分析济学0（）67733 梁荣我国房地产宏观调控探讨蒙古财学院学报006（）7 杨恒我国房地产调控有效性分析宏观济研究0（3）675 赵树强政府调控措施对北京房地产开发影响研究天津学学位论0076 蔡继明韩建方我国房地产市场调控走出困局途径济纵横0（8）7303基金项目吉林省软科学研究项目“吉林省心城市房地产行业调控政策研究”（项目0006）。
作者简介田硕吉林学管理学院博士博士吉林学管理学院副教授；张丙祥吉林学管理学院硕士生；周雪吉林学管理学院硕士生。
收稿日期00608。