关于多层次自然资源市场体系的战略思考
林梦笑 沈晖 耿继进摘要“绿水青山就是金山银山”理念引发人们对构建完整多层次然市场体系战略性思考。
多层次然市场体系是指由然级市场、二级市场、三级市场、四级市场、五级市场所共构成完整市场体系。
对多层次然市场动关系进行分析可发现各级市场具有相对充分独立性相存双向作用性是整体。
只有科学清醒地认识到构建完整多层次然市场体系重要义和建设路径提升然要素市场化配置水平重系统性、整体性和协调性才能我国然市场康健长效发展保驾护航。
关键词然;市场体系;战略思考;动关系;激活市场;商品质图分类06献标识码B编00938（ 00） 050083收稿日期00039 多层次然市场概述然市场是然流通程可发生所有济关系总和。
成立初城市土地实现全面国有化城市土地使用政策主要呈现无期限、无偿、无流动特征当土地不具备商品属性。
到了98年改革开放潮深圳市率先征收土地使用费其987年深圳“动地槌”988年国通了《宪法修正案》随相应修改了《土地管理法》法律层面国有土地使用权出让和让理清了道路。
990年5月国院发布了《城镇土地使用权出让和让暂行条例》对国有土地使用权出让、让、出租、抵押、终止等问题作出了明确规定。
这些对土地使用制根性改革彻底打破了原有制土地级市场、二级市场乃至多层次土地市场发展铺开了序幕。
近年“绿水青山就是金山银山”理念启发着思考如何将绿水青山科学可持续地化金山银山而这也引发了社会对构建完整多层次然市场体系战略性思考。
多层次然市场体系是指由然级市场、二级市场、三级市场、四级市场、五级市场所共构成完整市场体系。
以土地市场例可用“权利束”（ bl rg）理土地产权土地产权完备理想状态包括了使用所有权利如土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等;这些权利亦可分散组合。
对应着土地产权“权利束”分支土地级市场体现是土地所有权与土地使用权关系二级市场体现是土地使用权及与土地租赁权、土地抵押权关系三级市场体现是土地使用权与房屋所有权关系四级市场则体现房地产投者将对房地产直接物权占有和收益權化债权或股权（实质上是物权债权性扩张）关系五级市场主要指房地产金融衍生品市场法律质上是种“当前订约履行”金融合约般体现正常商业关系或债权债关系。
理其他然市场品种亦可按致划分对应多层次市场体系这也是现代济社会由市场化商品所具有般规律所定。
构建完整多层次然市场体系构建基现代济制与实践成构建完整多层次然市场体系主要包括逐步完善然到五级市场。
级市场然级市场般指国通其指定公权部门将从所有权分离出使用权让渡给使用者行它体现是所有者与使用者因然交易而形成权、利、责关系以土地市场例级土地市场主要由政府垄断营是土地使用权纵向流动体现了土地所有者与土地使用者济关系主要是建设用地使用权划拨和出让亦存租赁、入股、作价出等有偿方式。
09年《土地管理法》修订出让主体围得以拓宽。
09年前必须将城镇国有土地或将农村集体土地征用或征收国有土地方可由政府部门将土地使用权出让给单位和人使用。
09年新修订《土地管理法》删了从事非农业建设必须使用国有土地或者征国有原集体土地规定增加了新规定对土地利用总体规划确定工业、商业等营性用途并依法登记集体营性建设用地允许土地所有权人通出让、出租等方式交由单位或者人使用打破了多年集体建设用地不能直接进入市场流二元体制。
然级市场直受到国高重视。
09年办国办印发了《关统筹推进然产产权制改革指导见》继续强调要推动然产所有权与使用权分离处理所有权和使用权关系创新然产全民所有权和集体所有权实现形式。
具体容涵括土地、矿产、海洋、水域滩涂养殖、地下水、地热水、矿泉水等多种类型然。
以水权交易例目前南水北调水区济补偿机制上以政府财政补贴主不少学者提出应引入市场化机制如水权拍卖、受水区对水区进行产业补偿等模式从而水区带更高综合收益。
又如海域使用权交易我国993年发布了《国海域使用管理暂行规定》初步确立了海域使用证和海域使用金制00年制定《海域使用管理法》确立了海域使用总体规划、海域有偿使用、海域使用论证等海域使用管理制。
007年《物权法》确认了海域使用权明确了它用益物权地位近年浙江、山东、海南和深圳也积极推进试工作。
然级市场显著贡献是作政府财政收入重要。
以土地例09年我国土地财政收入占地方财政收入59%占比超半。
可以说改革开放以然级市场对国济长期平稳健康运行、三农建设、城市基础设施完善等多方面做出了重要贡献。
对有学者直面土地财政“功与”指出土地财政开创了条以土地信用基础积累城市化原始独特道路从而才有了今天国城市化高速发展;但也带了推高房价、拉贫富差距、增加金融风险等弊端可以说它是把双刃剑既城市化提供了动力也城市化积累了风险。
而其弊端消从更系统视角观察可以通充分发育二级、三级、四级、五级市场从而得到。
二级市场然二级市场是指然使用权让或再让是然使用权使用者横向流动交易方式主要有让、出租、抵押三种。
二级市场能盘活级市场闲置并能缓稀缺级市场供应压力完善价格形成机制。
以土地市场例二级市场与级市场发展并不步即便是寸土寸金深圳由开发程漫长、法律关系复杂、济环境多变等现实原因开发商很有可能面临无法按计划开发建设情况。
而二级市场不畅顺会导致这样土地只能闲置从而造成业主用不了、政府拿不到、无法产生任何济与社会效益问题。
对国进行了土地二级市场工作部署07年国土部印发《关完善建设用地使用权让、出租、抵押二级市场试方案》通知其两年选择了3地区开展试工作。
09年国院办公厅正式出台了《关完善建设用地使用权让、出租、抵押二级市场指导见》这是我国首专门规土地二级市场重要件通强调二级市场动等容呈现出对多层次市场动思考。
又譬如进步培育矿业权二级市场009年北京有形矿业权二级市场建立、00年贵州省搭建了统矿业权二级市场交易平台但很多城市仍对矿产二级市场采取“原则禁止”与“相对禁止”态使得市场矿产配置所应发挥定性作用严重缺位学者呼吁应充分发挥市场定性作用使矿产二级市场得到优化配置。
接下重开展然二级市场建设主要围绕让涵、让条件、让流程、出租条件、出租用途管制、出租收益金缴纳、抵押条件、抵押权人格、抵押登记等问题攻坚克难这是完善多层次市场体系重要环。
土地使用者开发建设将建成物业进行出售或出租市场包括物业首次进入流通领域或多次卖租、交换、抵押、当等所形成市场（增量市场和存量市场）即与每人密切相关房地产市场。
方面住房市场上从住房分配制到完全市场定价再到目前强调多供给、全覆盖并行保障性住房建设总体上不断优化步步走向“房住不炒”“高端有市场、端有支持、低端有保障”住房体系。
另方面产业空上以深圳市创新型产业用房（创新型产业用房是指满足深圳市创新型企业发展空由政府主导并按政策出租或出售政策性产业用房）平台例目前主要是政府定价给予力政策优惠以期交易不透明、信息不公开等问题但市场力量发育显充分还力加强市场化制设计与政府调控力。
外还有房地产“深加工”创新发展模式如生态庄济充分利用被闲置荒地、荒舍、荒山及移民搬迁“空壳”村等重新组合开发变成了集休闲观光、乡村深体验式种植生态庄让荒山成了真正“金山”。
还有新兴起树葬、花坛葬、草坪葬等也是对土地创新利用理念。
又譬如然三级市场“水”产品市场发展很快其管道直饮水目前进入快速发展阶段。
市场上各种各样水产品改变着人们饮水观念深圳从997年开始进行国规模管道分质供水项目——梅林村直饮水项目调论证到07年年底全市累计建成97优质饮用水达标区约50万人喝上直饮水水质明显提高黄水、锈水、杂质沉淀没有了而因水管爆裂造成常常停水现象也得以。
四级市场随着市场济发育程提高对市场深要然也会加强所以四、五级市场培育和发展是商品社会发展必然。
然四级市场主要指然投者对然直接物权占有和收益权化债权或股权程型交易品种是产证券化。
产证券化金融效率及激活市场功能国外得到认可（如09年8月國发布《关支持深圳建设国特色社会主义先行示区见》就特别强调了知识产权证券化发展）。
以房地产证券化例上论述、二、三级土地市场将社会划分有房阶层和无房阶层如只停留这简单市场结构上是从社会成员获益角将会让人尚有能力购房但又有余钱无法参与房地产投活动并失享受房地产发展红利机会;二是从企业生产融角也将会让企业面临重产积压沉淀账面上、缺乏现金流、再生产受到制约等严重问题;三是从市场风险角传统房地产市场作重产市场金量积聚流动周期长潜风险较。
09年十三届全国人二次会议上李克强总理明确提出要促进多层次市场健康稳定发展提高直接融特别是股权融比重。
实行房地产证券化从体成员角投准入门槛降低可利用有限金跟上社会发展脚步;从企业角得力证券流通性房地产重产属性关了短期轻金盘活了沉积产;从市场稳健发展角产持有者程地分散房地产风险由更多人承担味着抗风险能力得到增强。
理其他类型然四级市场进行产证券化程对原始权益者、投者乃至社会整体有良助益地提高了市场运作效率。
不目前我国产证券化仍处不断探阶段面临双重征税甚至三重征税（目前证券化产品发起人或发行方和受托机构按规定会产生营业税称双重征税;极端情况下当受托机构将收益分配给投者如投者所地税局要其就所获利息收入缴纳营业税将产生三重征税情况）、金融体系信用制不健全、市场不够活跃等交易障碍税设计、信用制、投主体多元化等方面有待进步突破。
外从纯市场行证券化延伸至全民所有然产管理和收益管理机制可探讨济学陈志武提出全民所有“国民权益基金”让公民人通证券化形式直接拥有国有产然产能真正成老姓可以拥有、分享、交易兑现财富从而增加全民然收益获得感与国民幸福感。
突破现有政策法规障碍降低交易成激活多层次然交易市场目前然交易障碍首要体现不完善政策法规上。
以对土地二级市场激活例目前对不权能土地交易主体确认环节、登记环节、抵押环节、税收环节等存政策壁垒进行疏导是激活我国建设用地使用权二级市场基础性工作。
是土地交易环节如引导入市打通对现有合具有限制性流条件土地实现让现实路径等;二是抵押登记环节如引入预告登记制增强二级市场交易主体交易愿等;三是出租环节如允许原农村集体组织继受单位合规划要土地进入市场有限流、出租等;实行差别化税收政策土地增值税征收环节操作层面采取有效措施鼓励合让政策规定土地进入市场流通等。
外丰富保护生态“绿水青山”和发展济“金山银山”辩证涵实践化生动现实是激活多层次然交易市场目标。
3 构建合理然产金融体系优化融结构推进产品创新然市场广和纵深应进步拓展更发挥市场配置定性作用。
目前接融占比相对高应调整融结构提高直接融力然保护开发和市场壮提供长效稳健金。
其首要是金融制设计以房地产证券化例这是项复杂系统工程程涉及原始债权人、证券特设机构（ V）、产＼信用评级部门、投者等多方主体利益但可惜是我国《证券法》尚涉及房地产产证券化容更勿论回购制、报价机制等亟完善制细节滞制留白将发展带隐忧。
其次要创新和丰富然金融产品体系增设交易品种通金融创新引入良性满足多样化金融可引人数据、人工智能等高新技术提升金融可得性。
目前将然作整体概念进行管理和开发利用尚处起步阶段既是进行顶层设计机亦是开展然市场调、动态监测和評价体系构建关键。
科学合理多层次然市场发展评价体系从济、社会、环境等多维进行综合考量方面能从更全面立体角考察然市场整体运行情况从而然投放总量、价格、序等提供更全面参考信息;另方面评价标准能引导和调整各阶段工作重如现阶段如评价体系重构筑然市场信用体系、然价格体系等将推动各地然分等定级价格评估等工作开展。
5 结语如前所述多层次然市场体系质上是由其作市场化商品所具有般规律所定。
市场基特征是交换只要社会认识到然作商品进入市场价值和必要性商品生产与交换就会由潜变行动实践。
商品所有者是市场原生主体也是市场行起然级市场启动如正链条传动般开启了环环相扣、动通多层次市场体系而市场济机制如产权机制、供机制、交易成机制、价格机制、竞争机制、流通机制等亦会存和持续发生作用。
只有科学清醒地认识到构建完整多层次然市场体系重要义和建设路径扩权赋能、激发市场活力提升然要素市场化配置水平重系统性、整体性和协调性才能我国然市场康健长效发展保驾护航让绿水青山长金山银山长存。
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