论商品房预售制度的存废
摘要商品房预售,推动了商品房的销售,进而极大地推动了房地产市场的发展,改善了城市居民的住房条件。然而,随着社会经济的不断发展和房地产行业的不断变化,加之相关制度的不完善和诚信的缺失,商品房预售的负面影响也渐渐显现,引发了一场商品房预售制度的存废之争。
中图分类号:F293.3文献标识码:A。
商品房预售,是与商品房现售相对应的一种商品房买卖形式,是由香港立信置业公司于1954年首创的。20世纪50年代初,香港人口剧增,住房严重不足,形成对土地和楼宇的庞大需求,于是,立信置业有限公司依据当时情势最先推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式。由于预售时通常将房屋分间分室、分期分批地出售给购房者,犹如片片飘落的花一样,故又被称为“卖楼花”。这种销售方式大大改变了以往的房地产经销策略,成为香港房地产市场的一大经营特色,盛行一时。
商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或购房款,并约定楼宇竣工可以交付过户时,由房地产开发经营企业交付给承购人的法律行为。商品房预售制度的出现,一方面减轻了预购人一次性支付全部购房款的压力;另一方面,为房地产开发经营企业开创了新的有效融资渠道,解决了房地产开发经营企业建设资金不足的问题,极大地推动了商品房的销售,进而极大地推动了房地产市场的发展,改善了城市居民的住房条件,成为房地产转让的一种最主要的售房方式。然而,随着社会经济的不断发展和房地产行业的不断变化,加之相关制度的不完善和诚信的缺失,商品房预售的负面影响也渐渐显现,在给房地产开发经营企业带来便利、提高资金使用效率的同时,却将房地产市场行情变化的风险都转嫁到银行和购房者身上,显得不适时宜,引发了一场商品房预售制度的存废之争。
取消商品房预售制度的最早倡议者是广东省人大代表朱永平,2003年10月,朱永平向广州市国土房管局指出商品房预售制度的五大弊端,建议废除商品房预售制度。
2005年7月31日,在中国土地学会和中国土地勘测规划院联合举办的“《物权法(草案)》土地问题座谈会”上,国土资源部土地利用管理司司长廖永林再次建议完全取消商品房预售,从而引发了延续至今的是否取消商品房预售制度的争辩。
2005年8月,央行发布《2004中国房地产金融报告》建议取消商品房预售制度。
2006年,在十届全国人大四次会议上,全国人大代表白鹤祥联合33位代表建议修改城市房地产管理法,取消房地产商品房预售制度。
随后,在2007年“两会”期间,全国人大代表洪可柱提案指出,房地产市场恶性膨胀,房价迅速上涨,是由于“低比例首付”和“商品房预售制度”推波助澜。
2008年“两会”期间,代表们认为,商品房预售制度已是推动房价“居高不下”的重要原因之一,严重损害了消费者权益,是一个不公平的制度,应尽快取消商品房预售制度,遏制部分房地产开发经营企业“空手套白狼”的行为。
2009年“两会”期间,商品房预售制度再次成为大家关注的焦点,民革中央向政协会议提交集体提案,指出商品房预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一,并建议加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》,全面取消商品房预售制度,建立商品房竣工入市销售制度。
3.1.1 降低金融风险。
房地产业从投资到产出具有很长的周期,同时房地产业还具有投资大的特征,投资数额少则数百万元,多则上千万元,甚至上亿元。另外,房地产业容易受国家政策、供求关系、建材价格等因素的影响,具有很大的风险。这无异于为房地产业设置了过高的门槛。因此,长期以来,房地产开发经营企业以银行贷款为主,以预售为辅进行房地产开发建设。可以说,在目前的市场条件下房地产开发经营企业将自身的风险转嫁了出去,一旦企业自有资本金不足、负债率高、产品质量差、经营不规范,都会在一定程度上加大银行信贷的风险。现实更是残酷,预售商品房中出现的“假按揭”、“一房多售”、“烂尾楼”、携预售款潜逃的现象屡见不鲜,由此带来的金融风险也往往有目共睹。当商品房预售制度取消,房地产开发经营企业只能卖现房不能预售商品房时,一些无资质或者资质差的房地产开发经营企业就会被淘汰出房地产市场,房地产投资规模缩小,房地产开发经营企业的资金成本,尤其是自有、自筹资金必然增加,这样可以防止房地产开发经营企业在预售的过程中把尚未完成的项目资金转移到另一个项目上,进而从一定程度上杜绝抽逃资金和烂尾楼的发生。同时,预售商品房的取消使得房地产开发经营企业不再能够通过预售提前使用银行贷款,大大降低了银行贷款的风险。
3.1.2 降低购房风险。
首先,房地产开发经营企业为了卖出更多的商品房,更快融资,经常将商品房打折出售,这在房价上涨时对购房者来说当然是好事,但在房价波动或下降时对购房者而言风险较大。因此,现房购买对消费者而言便于把握市场,降低风险。
其次,在商品房预售制度下,购房者需在建房初期支付房款,而从预售到正式交房有一年甚至更多的时间差。也就是说,在预售制下房地产开发经营企业可以不付、少付成本,合法使用购房者的购房款来解决建设资金不足的问题,而购房者还要额外支付这一年甚至更长时间内产生的贷款利息。因此,取消商品房预售,购房者所额外承担的贷款利息和非市场性风险将不存在。
再次,由于预售时工程还未竣工,购房者只能看到房屋的主体框架,至于具体配套设施等只能看模型想象,而且他们看到的广告和宣传资料上关于房屋的描绘虚假成分很多,等到交付房屋时,会出现很多问题,比如:现房与广告宣传、设计规划不符,空头许诺等。有的房地产开发经营企业甚至利用购房者缺乏相关知识和法律意识,在预售过程中设立各种陷阱,如无法拿到房产证、新房被抵押、延期交房、面积缩水、偷工减料、不平等条款等,使购房者防不胜防。更有甚者,把已经抵押的房屋进行再次预售,把已预售的房屋再次抵押,或者进行房屋重复预售,收到预售款后留下“烂尾楼”。以上现象在商品房预售中屡见不鲜,预售中的欺诈行为无疑损害了购房者的利益,最后往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需要的住房。当实行现房销售时房地产变为实物产品,上述弊端将不复存在。
当前我国房地产开发企业良莠不齐,实力差距较大,取消商品房预售制度可以提高产业的进入门槛,使那些无资质或者资质差的房地产开发经营企业淘汰出房地产市场,有利于房地产市场运作的规范进行。另外,我国房地产项目的运作方式与国外存在着很大的差异,取消这种制度后就可以在项目管理和融资等方面更好地与国际市场接轨,进而有利于房地产市场开发经营与国际市场迅速接轨。而且在当前房地产市场秩序失去规范的现实条件下,取消房屋预售制度有利于加速整个市场的整合,推动整个房地产业的理性回归。此外,因商品房不再在房地产市场上流通,避免了商品房到现房阶段其他投资者恶意“炒楼花”现象的屡屡发生。
3.2.1 对房地产行业的影响。
在房地产开发中,房地产开发经营企业只在获取土地和进行规划等少数环节上动用自筹资金,其他环节所需资金往往由建筑承包商带资垫付。一旦房屋结构封顶,取得预售许可证,开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和全部购房款。而这些款项恰恰是房地产开发经营企业主要资金来源。因此,取消商品房预售,对房地产开发经营企业自有资金的要求将大大提高,那些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局或者投靠有实力的房地产开发经营企业,房地产开发经营企业将面临重新整合。同时,取消房地产预售,实力稍弱,但发展前景看好的企业将苦于手中没有资金来源,无法开发工程项目,只有进行转让或合并,最终导致资金和土地集中在少数开发商手中,造成行业垄断的出现,对房地产行业发展并非有利。
3.2.2 对购房者的影响。
上文讲到,取消商品房预售制度,房地产企业数量减少,房地产投资也会有所下降。而楼盘从土地开发到交房都有一个周期,没有预售期,商品房不能进入流通领域,市场上流通的全是现房,市场会出现房屋空档期,在一定时间内会出现供小于求的现象,带来的直接后果就是房价上涨。同时取消商品房预售加大的投资成本,会转嫁到房价上,最终让消费者买单。此外,某些房地产开发经营企业也会故意囤积楼盘,从而造成房价上涨。这些对于普通购房者来说,无疑是一个很大的负担。更为甚者,行业垄断使得交易双方失去了公平性,垄断企业可以随意制定霸王条款,对购房者而言也是十分不利的。此外,由于停止预售商品房,开发企业融资渠道不畅,会直接影响企业的开发能力,住房供给的下降在需求不变甚至增加的情况下会推动房价的上扬,使政府宏观调控目标落空。
从上文可以看出,取消商品房预售制度是把双刃剑,虽然从长远来看,商品房预售制度取消后具有非常积极的影响,是大势所趋。但是,目前,我国的房地产市场还不成熟,不少开发商资金实力不够,取消商品房预售制度,并严格禁止土地抵押贷款的话,开发商的融资渠道将变得十分狭窄,会对开发商造成比较大的影响。对于整个房地产来说,就意味着提高了开发商的市场准入门槛,导致行业开发规模下降,将促使市场洗牌。另一方面,期房也有它存在的合理性。当前,不少对开发商信誉有信心的市民都会选择购买期楼,取消商品房预售制度,无疑会减少市民购房的选择多样性。再者,现在的房地产市场也并非无法可依,此前早有许多政策对商品房的销售条件做了规定。所以,可以说在短期内还不会取消商品房预售制度。即便将来要取消,还需要考虑到市场现状、对市场的冲击力和大多数开发商的承受力,给房地产行业和大多数开发商一个调整期,更需要修订《中华人民共和国城市房地产管理法》,在法律建设和行业管理上进行配套,这也需要一个过渡过程。
因此,在房地产建设资金紧缺的情况下,用“一刀切”的方式取消商品房预售是不明智的,其负面影响将远远大于其正面影响。当前的着力点应当放在从制度、法律法规上严格规定预售条件,加大预售执行力度以及对预售制度进行相应的创新,而不是简单取消期房销售制度。
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