土地政策在房地产市场调控中的作用研究
摘要：近年来随着社会的不断发展，房地产收入已经逐步占据了地方财政收入的约56%，因而在此基础上为了带动地方经济的发展，要求地方政府在实施管理工作的过程中应注重对土地政策的不断调整，并借助他国成功经验对自身政策实施宏观调控，最终由此营造一个良好的房地产产业发展空间。本文从土地政策对房地产市场调控的效果分析入手，并详细阐述了房地产调控政策进一步实施的对策，旨在其能推动当代房地产行业的进一步发展。
前言。
2004年国土资源部作为宏观调控部门利用土地手段对房地产实施调控措施，但在房地产调控过程中仍然存在着某些不足之处影响到了地方经济的发展，因而在此背景下，地方政府应着重强调出台土地政策，继而在此基础上解决房地产行业发展过程中凸显出的相应问题，且实现对房地产开发成本的有效调控，达到最佳的房地产开发状态。以下就是对土地政策在房地产市场调控中作用的详细阐述，望其能为当代社会发展过程中经济的提升提供有利的文字参考。
（一）落实“三类住房”。
在土地政策落实过程中其强调了对土地供给结构的调整，且在“十一五”期间，对全国经济适用性房开发展开了大力宣传行为。同时从国土资源部门“经济适用性住房占地面积”调查数据中显示，到2012年为止，其用地累计达到了4.5万公顷，即占据总住房用地的10%。此外，针对房地产开发问题政府部门对房地产政策进行了调整，且基于新政策实施的基础上，“三类住房”即保障性住房、棚户区改造住房、中小型商品住房用地量在开发过程中已经超出了国家标准的65%，即其供地分别为10.3万公顷（占总体55%）、11.53万公顷（占总体（85%）、10.05万公顷（占总体82%）。另外，从2012年相关调查数据显示，“三类住房”开发数量到目前为止已经达到了750万套，即落实率达到了98%，因而从中即可看出土地政策落实的积极影响较为明显。
（二）合理调整住宅土地。
2011年我国土地规模逐渐扩大，但同时住宅土地收入问题也逐渐引起了人们的关注。即基于建筑面积为34万公顷的基础上住宅用地收入幅度以27%的速度持续下降中。同时北京地区在住宅土地使用过程中呈现出54%的土地出让收入下降现象。此外，就2012年调查数据显示，以300城市为调查对象得知，土地出让总金额达到了2.1万亿元，即同比减少了12%，其中上海地区土地市场遇冷现象最为明显。因而在此基础上，国家政府部门为改善土地市场发展问题，出台了一系列土地政策，继而由此实现了住宅土地出让收入的大幅回调。
（三）减缓土地出让价。
基于国土资源部门调查数据显示，2010—1012年全国多数城市在房地产开发过程中逐渐凸显出土地价格涨幅不明显甚至综合数据下降的问题。且就102座城市土地价格调查数据得知，土地市场在发展过程中其综合地价仅达到了2012年的2.4%。此外，住宅用地价格、商业用地价格分别以2.2%、3.4%的速度持续下降中。因而在基础上为了实现对房地产市场的宏观调控，政府部门基于新土地政策实施的基础上对27个城市住宅土地价格进行了调查，调查结果显示2012年末工业用地、住宅用地、商业用地同比增长值分别为2.6%、2.2%、3.3%，同时综合地价亦以2.5%的速度持续增长中，即地价涨势问题得到了有效遏制，并就此达到了良好的房地产开发调控状态。
土地政策在房地产供求关系调控过程中的作用主要体现在以下几个方面：第一，政府部门在实施土地政策的过程中结合房地产开发表现即供应节奏等等，对土地规划内容进行调整，且在内容调整过程中对土地供应量进行有效调控，继而由此推动当代房地产产业在开发过程中不断调节自身投资量、供应量。同时依据土地供给计划，选择适宜的土地供给结构，达到最佳的房地产产业发展状态；第二，在土地政策实施过程中要求房地产在产业开发过程中应严格参照金融政策、土地税收政策等对自身供给进行调控。例如，取得税增加政策的实施即会在一定程度上影响到土地成本价格的调整，最终引导房地产行业在发展过程中以抬高房的形式来保障自身整体经济效益；第三，土地政策的供求关系调控功能亦体现在基于土地转让限制措施实施的基础上，土地供需量将会相对减少，最终由此避免供不应求现象的凸显。
土地政策在实施过程中明确规定出征地补偿安置、开发成本、税费等方面的内容，因而在此基础上实现了对房地产开发成本的有效调控。且就当前的现状来看，土地政策对房价的影响主要体现在交易价格管制程度、土地流转税、土地供应量、土地保有税等操作变量的影响。即基于土地供应量下降、市场变化程度加大的基础上房价将逐渐呈现出上升的变化趋势。相反，若土地供应量上升、市场变化趋势缩小，那么房价也会有所下调。因而从中可以看出，土地政策的实施对房地产开发成本有着明显的作用效果，因而在房地产调控工作开展过程中应强化对其的有效落实。此外，由于取得成本与开发成本存在着刚性特征，因而在房地产调控过程中可强调利用政府收益部分以调整土地出让方式达到开发成本调控目的。
土地供给是房地产经营活动开展的关键，且由于土地供给数量与市场产品供给数量存在着正相关关系，因而政府部门在土地政策实施过程中应对土地一级市场供给量及二级市场供给量展开系统化分析行为，并综合整体分析结果，继而由此实现对土地供给总量的有效调控。此外，在土地供给总量调控过程中政府部门应注重结合城市土地收购储备出让体系，且基于全面掌控土地总体规划的基础上以“招拍挂”、收购或回收闲置土地等形式来增加±地供给总量，并依据房地产市场开发现状将新增土地置入到一级或者二级市场供给中，继而由此满足当代房地产发展需求，同时带动其在发展过程中基于遵守国家相关政策法规的基础上不断扩大自身发展规模。另外，土地政策的实施基于调控土地供给总量的基础上亦有效改善了用地紧张、产品供给紧张等问题，且最终满足了居民生活需求。
在房地产行业发展过程中国家政府为了稳固我国房地产行业在国际市场竞争中的地位，将“招、拍、挂”作为主要土地供给方式，且基于“高价者得”的原则满足房地产开发用地需求。此种土地供给方式的实施仅实现了对资金实力强、经营效率高房地产企业产品开发用地的供给，继而在一定程度上避免了低价出让土地等问题的凸显，达到了土地资源优化配置市场竞争状态。但由于近年来地方政策在发展经济的过程中逐渐表现出对土地出让收入过分依赖的现象，因而在此基础上为了迎合土地供给需求，政府部门必须运用土地政策对土地供给方式进行调控，从而形成稳定的房地产开发目标。
在房地产调控政策实施过程中为了推动我国房地产市场竞争实力的进一步发展，要求政府部门在政策实施过程中应注重借鉴国外成功经验对我国房地产政策内容进行调整，最终由此满足土地供给需求，达到最佳的房地产开发状态。例如，德国在房地产行业发展过程中即实施了“公共评估委员会”遍布各地的发展策略，且为保障购房者合法权益，允许其在房屋交易过程中基于房价超过合理价格的19%基础上，即可对地产商进行起诉。因而在此基础上，我国在房地产评估制度完善过程中应参照德国体系策略，给予“房价暴利”现象5万元的罚款处理等，且基于评估制度内容完善的基础上，引入第三方评估机构，继而由此保障对房地产价格的有效调控，且避免不规范房价制定行为的凸显影响到居民经济利益。此外，在房地产调控政策实施过程中强调对土地交易制度的完善也是非常必要的，即可有效改善土地供应量不足问题，且实现对闲置土地的有效应用。另外，中央政府部门应主动参与到房地产政策调控过程中，并改革当前分税制度，减轻地方政府财务压力。
结论：综上可知，随着社会的不断发展，房地产开发问题逐渐引起了人们的关注，因而在此基础上为了实现土地资源的优化配置。我国政府部门在实管理工作的过程中应将土地政策贯穿于土地供给方式、土地供给总量、房地产供求关系、房地产开发成本等领域调控过程中，最终从根本上避免供不应求市场调控问题的凸显，并引导房地产行业在产品开发过程中制定标准的价格体系，继而由此满足居民住房需求，且为其提供良好的生活空间。