营改增后以不动产投资涉税案例研究
摘要：2016年5月1日起，全面推行营改增，对于以不动产投资涉税业务国税局、地税局、企业解读上并不统一，认识上有差距。
本文笔者将通过通过举证实例来说明这个问题。
下载论文网 关键词：营改增；不动产投资；涉税案例 甲公司2012年建立，当时当地政府为了招商引资，给与了很多优惠政策。
当时政府委托当地A建筑公司建设厂房，并移交给甲使用，故厂房并未在甲公司账面上。
2016年5月，甲公司和政府共同出资设立乙公司，甲占75%，以甲现有土地厂房出资，政府占25%，以现金出资。
那么问题来了。
第一，甲出资的厂房中，厂房没有原始入账凭证，能对外投资吗？其二，营改增后，以不动产投资如何缴纳税收呢？ 2016年5月1日营改增后，涉税焦点在于增值税如何处理。
那营改增后以不动产投资相关的涉税问题应该怎样来进行解决处理呢？根据国家相关营改增试点工作的通知，国家税务总局公告2016年第13号至第19号，是目前全面营改增的指导性文件。
一、预缴税款 14号公告第六条规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定视情况缴纳增值税： 第一，一般纳税人在对其今年四月三十日前取得的不动产进行转让时，其中不包含自建不动产，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用扣除不动产购置原价，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
也就是说，一般纳税人在对非自建老项目进行转让时，选择简易计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时也是差额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第二，一般纳税人在对其今年四月三十日前自建不动产进行转让时，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
也就是说，一般纳税人在对自建的老项目进行转让时，选择简易计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第三，一般纳税人在对其今年四月三十日前取得的不动产进行转让时，其中不包含自建不动产，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，销售额应以获取的销售额（包含所有价款和价外相关费用）来进行计算。
纳税人应以取得的所有价款与价外费用扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额，在不动产所在地的相关主管地税机关依据5%的预征率来进行预缴税款，并向相关机构所在地的主管国税机关申报纳税。
换言之，一般纳税人转让非自建老项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第四，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
换言之，一般纳税人转让自建老项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
二、还是以本文开篇例子，问题来了： 1.选择简易办法还是一般办法征税？ 2.全额还是差额？也就是说，甲的厂房算自建还是非自建呢？ 甲公司的厂房为政府代建交给甲使用， 如何界定是自建还是非自建呢？税收政策中对单位自建自用的不动产，指的是那些拥有建筑安装施工资质的相关建筑企业，自己来进行建筑房产的施工，使用权归属本单位的行为。
根据国家相关营业税的法律法规规定，聘用的员工为本单位或者雇主提供应征营业税劳务 ，其中并不包含有偿提供应税劳务。
对于自建而言，由企业内部员工提供应税劳务，不属于营业税暂行条例规定的提供应税劳务的行为，因而不按“建筑业”税目征收营业税，免征营业税。
以个人的名义，来为其他人提供建筑安装劳务的 ， 且结算全部或部分工程价款的，应当征收营业税。
因此，对于那些具有建筑施工单位资质的房地产企业，其自建自用的建筑房屋就不会征收建筑业营业税与销售不动产营业税。
三、在此情况之下，若房地产开发企业并未持有相关的建筑施工建设资质，那也就没有了自建自用这一说法。
那如何理解进一步“自建自用”纳税的行为呢？ 根据相关的法律法规规定，什么叫自建自用呢，容易导致其把握不太准确。
财政部国税总局在对营业税的有关新的规则方面进行培训时有过解释，自建行为并不包含“自已进行投资，并请其他建筑施工单位来进行建设”。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第5条相关法律法规规定：单位或者个人在进行投资与自建时不包含让其他建筑施工单位来进行建设，不然就不会再出现视同发生应税行为这一情况。
但是，笔者认为当时区分自建和非自建主要是为了规范房地产开发企业。
而对于没有建筑资质的非房地产企业不具有效力。
甲企业作为工业企业一般纳税人，其委托他方建设的厂房应按自建对待。
一般纳税人在对其在今年四月三十日前的自建不动产进行转让时，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
确定为自建、简易办法全额征收的前提下，问题又回到开篇第一问题，甲的厂房为政府代建，划拨给甲使用，没有原始入账凭据怎么确定原值呢？ 根据税法的有关规定，纳税人在扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应该取得符合相关法律规定的有效凭证。
否则不能进行扣除。
何为有效凭证？指的是税务部门监制发票，法院的判决书与裁定书或者调解书等相关凭证 所以甲企业如果正常评估后，且投资转让厂房的话，还必须取得为政府代建厂房的建筑公司A的发票。
甲公司于5月份对土地、房产进行了评估。
如表1： 甲公司确定按评估值全额简易办法征税，又协调联系原建筑公司，将厂房发票开全，具备了原始凭证，可以正常投资转让了。
缴纳税款如下： 土地、建筑物评估原值：14700万元。
不含税价：14000万元。
国税部门： 增值税700万元； 企业所得税纳入当期企业所得额中。
地税部门： 土地增值税免征； 城市维护建设税49万元； 教育费附加21万元； 地方教育费附加14万元； 水利建设基金7万元； 契税420万元（被投资方承担）； 印花税14万元（投资、被投资公司各一半）。
国地税预征税款合计1225万元。
以上税款预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
四、结语 本文通过这样一个案例，首先确定了营改增后投资转让不动产是不免征增值税的；其次是土地增值税是免征的；再次是一般纳税人投资转让时可以自主选择一般计税方法和简易计税方法；再有是投资转让的不动产必须取得原始入账凭证；还有就是如何区分自建和非自建行为。
参考文献： [1]盛立中.房地产业营改增下的利好和风险预防[J].城市开发，2016，10. （作者单位：德州合信会计代理记帐有限公司）。