对《保山市土地储备管理办法》的一点解析
摘要：《保山市土地储备管理办法》于保山市来说最深远的意义就在于强化了政府对城市规划区内土地的集中统一管理，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地。
关键词：储备制度、资源配置、合理利用。
近十几年来随着保山中心城市经济的迅速发展，城市进程步伐越来越快，城周边的农用地轉用越来越多。隐形交易、非法转让土地、多头供地现象十分严重，造成城市土地供应总量失控，用地混乱。在此前提下，“一个口子进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的土地统一收购、储备和出让政策势在必行，保山市土地收购储备交易中心于2009年正式成立，2010年4月保山市人民政府印发了《保山市土地储备管理办法》，是保山市土地收购储备交易中心收储管理保山市中心城市土地的基本工具，下面对《保山市土地管理办法》做一个简要分析：
土地储备制度是我国城市土地管理制度深化改革的产物，由于长期以来我国土地管理法律制度遵循的是“实践先予规定，规定先予理论”的发展形式，土地管理机关对土地储备制度的探索、建立，有一个不断发展与完善的过程。人们对土地储备制度的认识也有一个由点到面的逐步理解、深化和接受的过程，《保山市土地储备管理办法》于保山市来说最深远的意义就在于强化了政府对城市规划区内土地的集中统一管理，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地。《保山市土地储备管理办法》共6章37条，以下简称为《办法》。
《办法》首先定义了保山市的土地储备及其机构的概念，明确了保山市城市规划区范围内的土地储备实行申报制度，用地实行审批制度，然后界定了13种土地需要纳入土地收储，其中，农用地转用是保山市收储工作的最核心部分，现阶段开发的东城区、北城区、青阳片区、大瑞铁路片区都大规模的涉及农用地转用审批。在收储方法上，《办法》列举了货币收购储备、协议储备、置换储备和规划储备四中方式，在日常工作中，基本都采取的是货币收购储备，收储土地的一般程序是申请收购—权属调查—确定规划条件—测算收购价格—方案报批—签订合同—权属变更—交付土地—收购补偿。《办法》规定被收购的土地经签订《国有土地使用权收购合同》后即产生法律效力，双方当事人必须依法全面履行合同约定的各项权利和义务。在经过储备土地的前期开发、利用后保山市土地收购储备交易中心依照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》的程序，依法组织实施储备土地的供应工作，城市规划区内的各类建设用地，由政府土地储备机构统一提供除依据国家法律、行政法规规定确需划拨的土地外，城市各类建设项目使用储备土地应当实行有偿使用，不得划拨供地；工业、商业、旅游、娱乐和商业性房地产开发等经营性建设项目用地必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让，不得采取其他方式供地。土地使用权供应的具体程序为：确定供应地块—土地供应方案的报批—发布土地供应信息—储备土地使用权的供应。土地使用者依法取得建设用地土地使用权后，未经有权机关批准，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地，认定为闲置土地。经认定的闲置土地，按以下方式处置：1、责令土地使用者在两个月之内动工建设，并按规定缴纳土地闲置费后办理相关开发建设手续；2、经有权机关批准延长动工开发建设时间的，一般不得超过一年，并且延长期内应当依法收取土地闲置费；3、协议收回的由土地使用者与国土部门土地储备机构签订土地收购协议，对土地使用者补偿取得土地使用权费用后，解除土地出让合同，收回土地使用权；4、满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权；5、市、县（区）人民政府安排临时使用（如公共停车场、临时绿地等），待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发；临时使用土地的收益，归市、县（区）人民政府所有。《办法》所规定的责任为； 按本办法规定应纳入土地储备范围的国有土地，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及地上建筑物、附着物的，有关部门不得为其办理相关审批手续； 按本办法规定纳入土地储备范围的国有土地，除政府土地收购储备机构外，任何单位和个人均不得私自转让土地使用权及其地上建筑物，不得以联建、合建等方式自行转让存量国有划拨土地。原土地使用权人未按照合同交付土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处置地上建筑物的，土地收购储备机构有权责令原土地使用权人改正，原土地使用权人逾期不履行，有关部门不得办理审批登记手续。土地收购储备机构可要求原土地使用权人依法承担赔偿责任。
土地储备制度从本质上讲，不是为政府开辟新的“财路”，而是要通过“收购、开发储备”以达到出让条件来实现由政府控制城市建设用地总量，最终达到“适时、适当”调控房地产市场的目的。
参考文献。
【2】欧阳安蛟.《土地储备制度创新及拓展完善》[J1].北京：经济出版社2002.
作者简介：赵曜（1984.08——）；性别：男，籍贯：云南省保山人，学历：本科，毕业于昆明理工大学；现有职称：初级助理工程师；研究方向：土地收储。