我国房地产市场泡沫性实证分析

内容摘要：近年来，尽管国内宏观调控政策接连出台，内地房地产价格却依然逆势上涨。本文选取房地产开发投资占GDP比重、房价增长率与GDP增长率之比、房价收入比和房地产租售价格指数等指标，利用实证分析揭示了全国和部分重点城市房地产市场潜在的“泡沫”。

关键词：房地产 “泡沫” 　　 　　近些年，中国房地产价格经历了前所未有的膨胀。2004年全国商品房销售价格增长15%，2005年增长12.2%。最新公布的统计数据显示：2006年新建商品住房销售价格涨幅较高的城市分别是：秦皇岛11.8%、北京10.4%、深圳10.0%、福州9.8%、厦门9.1%、成都8.5%和广州8.3%。那么，国内房地产行业究竟是否存在“泡沫”？ 　　房地产泡沫指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态，即房地产价格严重背离价值的经济状态。房地产可能出现的泡沫类型主要有：土地价格虚涨的泡沫、房屋空置泡沫、房地产开发投资过快的泡沫和房价虚涨泡沫。根据上述泡沫类型，我们推荐使用以下指标衡量：房地产开发投资占GDP比重、房价增长率与GDP增长率之比、房价收入比和房地产租售价格指数。 　　 　　房地产开发投资占GDP比重 　　 　　该指标用于判断房地产市场是否存在由于对未来房价预期过高而出现的投资过热现象，继而引发未来的价格飞涨和大量空置。根据典型国家的房地产泡沫经验，一般指标值在10%以内属于合理范围；10%—15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现。 　　从历年中国房地产开发投资占GDP的份额来看（见表1）,2000年以来一路上升，2004年达到顶峰9.64%，接近泡沫预警线。但之后逐渐下降，2006年上半年房地产开发投资占GDP的比重为5.69%，基本回到2000年的水平。 　　 　　五大城市房地产开发投资额占GDP的比重，北京、上海和重庆比重最高。尤其是北京，2000年以来一直徘徊在20%—30%的高位。上海在15%左右，2005年后逐步回落。重庆房地产投资占GDP的比重和上海不相上下，出现开发投资泡沫的征兆。广州和深圳的投资比重处于较低水平，且呈现稳步减缓的趋势。笔者认为北京、上海、重庆已出现房地产开发投资泡沫或过热现象，需引起警惕。 　　 　　房价增长率与GDP增长率之比 　　 　　房价增长率与GDP增长率之比，主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。一般指标值在1以内属于合理范围；1—2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现。 　　从表2中可以看出，2003年以前全国房价的增长速度远小于国民经济增长速度，2003年底房地产价格开始一路攀升，2004年商品房销售价格涨幅与经济增长率之比达到0.92，接近1，但2005年又回到合理范围。 　　比较五大城市房地产价格增长率与GDP增长率比值可以看出，北京的此项指标大于2，开始显现房价虚涨泡沫；重庆大于1，出现泡沫预警信号，值得引起重视。上海的房价增长率与GDP增长率比值在2003年曾突破2，但经过第一轮的宏观调控之后，该指标已降为0.74。由此可见,广州、深圳房价处于合理范围；北京、重庆的房价增长速度超过GDP的增长速度，需引起警惕。