房地产税 房地产税的国际比较与借鉴

、房地产税税制要素国际比较()课税对象通常房地产税课税对象包括所有房地产。

有不房地产会受到不对待。

有国将房地产按其用途分住宅用、商业用(非住宅用)如英国、芬兰、荷兰有还进步分工业用(生产用)及农用等如加拿、新西兰、澳利亚。

有国将房地产按其地理位置分农村、郊区和城市房地产如阿根廷、西班牙。

有国只对土地征税有些国只对建筑物征税但多数国既对土地也对建筑物征税而且通常合起征收如美国、加拿、菲律宾、英国、德国等。

也有少数地区和国对土地和建筑物分开征收分设税种如香港差饷税不包括土地对土地单独征收地租税台湾地区设立地价税和房屋税。

由各国房地产税涵有所不因名称有所不。

(二)税率不国地方政府定房地产税率由程差异很。

有国和地区由央政府统定如韩国、新加坡、香港地区。

有国则完全由地方行制定如美国、加拿、新西兰、芬兰等。

有国由地方制定但接受国高税率限制如马西亚、菲律宾西班牙等。

马西亚限制不超年房地产价值35%或改良价值5%菲律宾限制省、市或地方分别不超评估价值%、%西班牙则根据相关条件分别对城市和农村限定高税率。

有国则将税率限定定围如阿根廷、丹麦。

阿根廷规定税率地籍价值006%～%丹麦土地价值6%～3%澳利亚多数地区倾向改良土地价值%～97%。

还有国由央制订基准税率地方定变动乘数如德国、奥地利。

德国地方定300%～600%乘数奥地利地方定不超500%乘数。

从税率形式看部分国采用比例税率如新加坡和我国香港地区实行统单比例税率新加坡0%香港地区应纳税价值5%。

也有国采用超额累进税率如塞浦路斯。

还有采用定额税率如新西兰。

有国针对不类型房产分别采用不形式税率如韩国对住宅性房屋按超额累进税率征收对高尔夫球场、高级娱乐场所等按比例税率征收；英国对营性房地产采用比例税率对住宅性房地产采用分等级征收定额税办法。

许多国和地区根据房屋用途、房屋地理位置、住房价值、房屋种类不采用差别比例税率。

(三)评估依据及办法各国对如何计量房地产课税对象基上可以分从价计征和从量计征。

从价计征又可以区分按价值和按年值价值两种。

价值单纯只按土地计量(包括对特定土地进行开发计量如道路铺设等)而不包括地面附着房产价值又称土地价值是价值种特例。

价值以房地产市场价格基础进行评估市场价值取得通常有比较销售法、折旧成法、收入法。

年值价值以房地产租金收益作房地产计税依据。

租金指房地产名义租金或预期租金而非指实际租金收益。

目前世界上多数国计量房地产都采用从价计征方式尤其是按价值体系征收如美国、加拿、马西亚、菲律宾等国。

从历史角看年值体系受英国税制影响迄今止许多前英国殖民地仍依照年值体系征收房地产税如英国、香港地区、澳利亚、新西兰等国和地区。

不由租金难以精确评估包括英国些国也逐步采取了价值与年值价值相结合方式。

除从价计征外有少数国对房地产采用从量计征方式(按土地或建筑物面积)。

从量计征简便易行税额确实但随着济发展和级差地租扩如再按面积计征就会有失公平。

从各国房地产税情况看地方政府责评估比央或区域初构责诩古要多。

除香港地区、韩国、新加坡、塞浦路斯、英国外都由地方政府进行评估。

公平而有效房地产税不仅要有初房地产评估机制而目要定期对房地产变化情况进行重新评估。

各国对房地产进行重新评估频率有很差异。

重估隔期主要是法律规定但实际操作往往被延误如德国虽规定每6年重估次但实际上99年以就没有重估。

从评估办法看按价值征收房地产税国都以市场价值基准有评估价值与市场价值相接近如加拿、新西兰、菲律宾等国。

有市场价值定分比如阿根廷房士也产评估价值通常市场价值0%～60%。

美国则由地方对不房地产按不市场价值比例确定评估价值每年依据地方政府支出要而倒推确定。

奥地利则远远低房地产市场价格。

按租金价值征收房地产税国和地区般按预期获得市场租金收益确定评估价值如新加坡、香港地区。

英国住宅性房地产按市场销售价评估对非住宅性房屋则分8类进行评估由地方评估员评定租金价值地方政府还要确定—定乘数等等。