投资性房地产会计处理与税务处理差异之我见
、基概念比较《企业会计准则3——投性房地产》是了规投性房地产确认、计量和相关信息披露。
会计准则所定义投性房地产是指赚取租金或增值或两者兼有而有房地产。
投性房地产包括已出租土地使用权、持有并准备增值让土地使用权、已出租建筑物。
其房屋、建筑物归入固定产计算应纳税所得额按照《企业所得税法》条规定计算固定产折旧并扣除；土地使用权应归入无形产计算应纳税所得额按照《企业所得税法》条规定计算无形产摊销费用并扣除。
二、投性房地产确认、初始计量与计税基础（）投性房地产确认和扣除差异会计处理上投性房地产合投性房地产定义还应满足下列条件才能予以确认与该投性房地产有关济利益很可能流入企业；该投性房地产成能够可靠地计量。
税处理上按会计准则确认投性房地产区分房屋、建筑物和土地使用权分别处理、会计处理确认投性房地产房屋、建筑物按照《企业所得税法》条规定如已足额提取折旧仍继续使用房屋、建筑物不再确认固定产不得计算折旧扣除。
已出租房屋、建筑物即以营租赁方式出租房屋、建筑物可以确认固定产并计算摊销费用扣除。
、会计处理确认投性房地产土地使用权按照《企业所得税法》条规定与营活动无关无形产不得计算摊销费用扣除。
已出租土地使用权即以营租赁方式出租土地使用权可以确认无形产并计算摊销费用扣除。
持有并准备增值让土地使用权即企业取得、准备增值让土地使用权目前没有用营活动不能确认无形产不得计算摊销费用扣除。
该土地使用权让可按照《企业所得税法》6条规定按其计税基础扣除。
（二）投性房地产初始计量与计税基础会计处理上投性房地产应当按照成进行初始计量。
外购投性房地产成包括购买价款、相关税费和可直接归属该产其他支出；行建造投性房地产成由建造该项产达到预定可使用状态前所发生必要支出构成；以其他方式取得投性房地产成按照相关会计准则规定确定。
与投性房地产有关续支出满足规定确认条件应当计入投性房地产成；不满足规定确认条件应当发生计入当期损益。
所谓历史成是指企业取得该项产实际发生支出。
企业持有投性房地产期产生产增值或损失除税收规定可以确认损益外不得调整有关产计税基础。
企业区分房屋、建筑物和土地使用权按照下列原则确定投性房地产计税基础、房屋、建筑物计税基础。
外购房屋、建筑物按购买价款和相关税费作计税基础；行建造房屋、建筑物按竣工结算前实际发生支出作计税基础；融租入房屋、建筑物按租赁开始日租赁产公允价值与低租赁付款额现值孰低者加上承租人签订租赁合程发生相关费用作计税基础；通捐赠、投、非货币性产交换、债重组取得房屋、建筑物按该产公允价值和应支付相关税费作计税基础。
外购土地使用权按购买价款、相关税费以及直接归属该项产其他支出作计税基础；通捐赠、投、非货币性产交换、债重组取得土地使用权按该土地使用权公允价值和应支付相关税费作计税基础。
三、投性房地产续计量与纳税调整成模式会计处理上企业应当产债表日采用成模式对投性房地产进行续计量但按准则规定采用公允价值模式除外。
采用成模式计量土地使用权续计量适用《企业会计准则6——无形产》。
税处理上如没有减值迹象企业没有对投性房地产计提减值准备采用成模式企业不要对续计量进行纳税调整；如有减值迹象企业对投性房地产计提了减值准备则要按照《企业所得税法》8条、0条规定对续计量进行纳税调整。
二公允价值模式会计处理上有确凿证据表明投性房地产公允价值能够持续可靠取得可以对投性房地产采用公允价值模式进行续计量。
采用公允价值模式计量应当满足下列条件投性房地产所地有活跃房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得类或类似房地产市场价格及其他相关信息从而对投性房地产公允价值做出合理估计。
采用公允价值模式计量不对投性房地产计提折旧或进行摊销应当以产债表日投性房地产公允价值基础调整其账面价值公允价值与原账面价值差额计入当期损益。
税处理上企业采用公允价值模式对投性房地产进行续计量公允价值变动损益计算应纳税所得额不予确认应进行纳税调整；投性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除。
四、投性房地产换差异会计处理上企业有确凿证据表明房地产用途发生改变满足下列条件应当将投性房地产换其他产或者将其他产换投性房地产投性房地产开始用；作存货房地产改出租；用土地使用权停止用用赚取租金或增值；用建筑物停止用改出租。
采用公允价值模式计量投性房地产换用房地产应当以其换当日公允价值作用房地产账面价值公允价值与原账面价值差额计入当期损益。
用房地产或存货换采用公允价值模式计量投性房地产投性房地产按照换当日公允价值计价换当日公允价值原账面价值其差额计入当期损益；换当日公允价值原账面价值其差额计入所有者权益。
税处理上是企业将原采用成计量模式计价、没有计提减值准备投性房地产换般性固定产或无形产持有并准备增值让土地使用权改用土地使用权可以确认无形产计算摊销费用扣除其他方面基致。
二是企业将原采用成计量模式计价、已计提减值准备投性房地产换般性固定产或无形产会计和企业所得税对产计价不致要进行纳税调整。
三是企业将原采用公允价值模式计价投性房地产换般性固定产或无形产其计税基础维持不变按会计处理公允价值与原账面价值差额计入当期损益部分应进行纳税调整。
四是房地产开发企业将作存货房地产换投性房地产无论采用成计量模式还是采用公允价值计量模式当期都要按视销售确认收入按开发产品公允价值确认投性房地产计税基础。
五、投性房地产处置会计处理上当投性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置取得济利益应当终止确认该项投性房地产。
企业出售、让、报废投性房地产或者发生投性房地产毁损应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费金额计入当期损益。
税处理上企业处置投性房地产按照《企业所得税法》6条规定应当将出售、让收入并入让财产收入；按照《企业所得税法》6条规定该项产净值和让费用可以计算应纳税所得额扣除。
（作者单位济宁市任城区医疗保险管理心）