房地产专业知识100问(1)
一、土地及综合类。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
2.如何了解土地来源及性质?。
对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。
3.什么是集体土地?。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定:农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
根据相关房地产法律法规的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。
同时，还规定违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。
6.什么是行政划拨用地?。
土 地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
7.什么是合作建房?。
合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。
根据《深圳市土地交易市场管理规定》和“深府[2001]94号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%，可以合作建房。
土地使用权出让，是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。
根据《土地使用权出让条例》第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定:。
(1)居住用地七十年；。
(2)工业用地五十年；。
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；。
(4)商业、旅游、娱乐用地四十年；。
(5)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
11.通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地?。
根据《土地使用权出让条例》第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。
根据《土地使用权出让条例》第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款:。
(1)双方当事人的姓名或者名称、地址；。
(3)土地使用年期及起止时间；。
(5)交付土地的时间；。
(6)规划、市政设计要点；。
(7)项目竣工提交验收时间；。
(8)市政设施配套建设义务；。
(9)使用相邻土地和道路的限制；。
(10)建设附属、附加设施的项目及义务；。
(11)违约责任；。
(12)当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。
一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。
对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。
拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
根据《土地使用权出让条例》和《土地使用权招标拍卖规定》，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。
协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。
(2)市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成。
本微利商品房用地；。
(3)市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；(四)军事用地。
下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示:。
(1)属特区急需或特别鼓励发展的项目用地；。