SOHO中国商业地产转型
赵瑞华/《城市开发》/20121016。
SOHO中国于8月16日的中期业绩发布会上高调对外宣布将结束商业地产传统的“散售”模式，向“开发—自持”转型，这也是其继2005年宣布不做住宅业务全面进军商业地产之后又一次重大战略转型。针对该现象，首佳地产顾问机构研究中心就中国与国外成熟商业地产开发之间的差异做一简单对比，并进一步探讨SOHO中国转型的进步之处及对中国商业地产开发产生的影响。
关于中外商业地产开发的差异性，作者比较认可中国房产信息集团咨询中心副总经理陈倍麟在其《中外商业地产项目开发的差异》一文中做的详细阐述，可简单归纳为开发流程、开发模式及建筑设计理念三方面的差异。
第一，开发流程差异——“先招商、后建设VS先建设、后招商”。国内外在开发流程上可谓是大相径庭，在国外，商业地产开发通常是参照“选址—定位—建立管理团队—招商—融资—投资基金评审—建设—运营”这样的一个流程，尤其是投资基金评审这一环节将直接决定项目是否可行，正是这一环节的设立使得国外的商业地产项目能够最终进入一个良性的运行轨道上。在国内，商业地产开发流程可归纳为“拿地—定位—建设—选择管理团队—招商—运营”，与国外的相比最大的差异体现在是“先建设后招商”还是“先招商后建设”。比较而言，中国的商业地产开发流程更像是急于将“生米煮成熟饭”的开发思路，此后若是“招商”不利，已煮熟的“大米”也只能凑合下咽了，因为已建成的产品很难再从规划及功能设计上进行查缺补漏。
第二，开发模式差异——“专业分工、统一管理VS一人饰多角、散售运营”中外商业地产的开发模式差异也很明显。在国外，开发商只负责拿地及房地产开发，项目的定位、策划、招商及运营等均由专业管理团队操作。而在国内，地产开发商多是“一人饰多角”，从开发、定位到融资、招商均由开发商自行负责，恰恰是在最需要统一管理的运营阶段采取了散售模式，导致最后管理混乱，大大降低了项目的生存能力。
目前，国内多数业界人士在商业地产的运营模式上达成了共识，即“只租不售”或“整体出售、专业团队运营”的模式，但就目前实际情况来看，多数地产商仍选择快速变现的“散售”模式，或“租售结合”的模式，其最大弊端就在于后期管理混乱，最终导致大卖场变夜市的结局。例如北京市位于阜成门大街的“万通新世界商城”项目，因当年选择“散售”模式运营，最终导致一个黄金地段的大卖场沦为低端产品的销售地。
第三，建筑设计理念差异——“特色、人性化设计VS雷同、缺乏人性化设计”。
在建筑物设计理念方面，较之国外成熟的商业地产，中国缺乏前期调研定位，存在不重视物业的使用功能及缺乏人性化考量等多方面的问题。外观设计方面，例如新加坡乌节湾等商业项目，均以外观设计抢眼、内部装修有创意而吸引消费者驻足。而国内的商业地产设计则多有雷同感，甚至于置身中国南北两个截然不同的城市商业中心却丝毫感觉不到任何差异；功能设计方面，国外商业地产充分满足了消费人群的消费习惯及需求，例如将人流积聚的中庭设计成顶部“见天”以增加通透感及舒适度。多处设置指示标，并增设舒适的休息区及充足的停车位。
基于以上论述，SOHO中国宣布进行商业地产转型是一项进步之举，长远看“自持”必将成为商业地产的主流运营模式，虽出售转自持并非新鲜举措，但如此大规模的尝试在中国商业地产领域仍属个案。从某种程度上来说，SOHO中国的转型对其自身的商业地产开发是一种质变。此次转型尝试对其自身发展存在如下利好：
第一，符合商业地产的发展趋势。收购、包装、全部转手倒卖进而获利，是此前SOHO中国特有的商业模式。这一散售模式在使其获得高额利润、保持稳定现金流的同时，也备受诟病。由于“散售”造成的后期运营和管理方面的问题，SOHO中国也尝到不少“苦果”，如“建外SOHO”、“SOHO尚都”等项目都曾因物业管理不善、商铺营业率低等问题，出现纠纷。因此，通过“自持”，解决后期管理的瓶颈，使物业价值进一步提升，是商业地产的终极发展目标，也是商业地产的发展趋势。
第二，符合投资者、政府等重要相关者的利益。SOHO中国是大陆在港上市企业，商业地产的“散售”经营模式得不到国际资本市场的青睐。另外，SOHO中国的绝大多数项目都在北京和上海，当地政府也希望开发商能整体持有物业，经过长期的统一培养和开发，形成稳定商圈，拉动当地经济。
第三，符合公司长远发展目标。SOHO中国主要是在北京和上海的核心地段做商业，这类资源会越来越稀缺，从长期价值来看，SOHO中国拥有超过150万平方米正在建设的写字楼和商业物业，持有物业对公司的长远发展更为有利。同时，从SOHO中国的财务报表可知，其拥有150亿元资金及较低的净负债率（负债率为20%）均是其转型的有力支撑。今年5月，SOHO中国还与盈石资产成立合资公司“盈石搜候（上海）有限公司”，负责SOHO中国自持物业的商业运营，借助外力弥补其自身不足，利于其长期发展。
但是，就目前我国商业地产的开发现状而言，混乱的商业地产格局已经形成，彻底转变这一格局非开发商单方力量可为之。譬如万达地产“订单+只租不售”的成功经营模式就很难在中国进行推广，若非软、硬实力均过关的地产开发商，都很难驾驭“自持”运营模式带来的各方压力。而一个好的商业地产项目，必须做好前期业态规划、品牌引进和物业管理才能实现后期的良性运营，最终实现其自身价值在运营过程中的不断保值增值。
因此，SOHO中国的此番造势在精神上冲击了部分商业地产开发商的意志，但却很难改变其追逐短期利益的本质。毕竟画饼不能充饥，SOHO中国若不能真正将这个画出来的饼呈献给大家，那么这一计划终将沦为空想。