房地产的调研报告 某市房地产市场税收征管调研报告
近年地区房地产行业迅猛发展促进了当地济发展和税收增长但是通我们检发现房地产行业存要金量营周期长预收预付账款多营方式多样等营特由也隐藏着些问题针对存问题如何进步加强税管理堵塞漏洞探讨如下。
、存问题。
目前房地产行业己形成多种开发形式有部分房地产开发企业以让部分房屋所有权代价换取部分土地使用权形成所谓合作建房或名义上代建房。
按照税法规定合作建房双方发生了销售行应分别交纳销售房地产和让无形产相关税收应该申报纳税。
但实际生活合作双方常常不申报纳税。
只企业部财报表体现致使企业少计了应税收入少缴纳了企业所得税。
以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入偷逃企业所得税。
房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂“其他应收款”、“其他应付款”等往帐上不与帐面成、费用配比结算造成帐面无应税所得或亏损或者以实际收到款项确定收入实现偷逃企业所得税。
分期收款销售不按照合约定确认收入以清算、算由拖延缴纳企业所得税。
（四）无正当理由以明显偏低价格销售开发产品从而达到少缴营业税和企业所得税目。
虚开发票减少计税依据实现“双偷”。
房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税土地增值税所得税等税收购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税办理《房屋所有权证》可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款计税依据故双方协议少开或不开销售不动产发票实现所谓“双赢”实则是实现应纳税款“双偷”。
（五）代收款项偷逃税。
将销售房产起收取管道气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税所得税。
将收取拆迁安置补偿费列“其他应付款”年末不申报纳税。
房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取罚款收入及投方对应由房地产开发企业付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通“营业外收入”科目核算而直接抵减应付工程款从而减少会计利润偷逃企业所得税。
与关方企业特别是地办公关企业由业往频繁利益关系密切收入和费用存着很强可操作性和隐蔽性导致企业终多计费用或少计收入偷逃税款。
（八）多列预提费用。
特别是预提“公共配套”费用数额配套工程完工验收不及结配套工程成对多提费用余额不及调整、冲减商品房成而是长期滚动使用减少应纳税所得额甚至有企业配套工程完工验收仍继续计提或重复计提“预提费用”借以偷逃税款。
具体表现（）将完工与完工项目混起造成完工项目成虚增；（）将开发项目外道路铺设、区绿化等工程成列入开发成。
用房产开发成不从“开发产品”到“固定产”而是计入对外销售商品房成偷逃企业所得税。
（3）多列利息支出和营费用。
（）扩拆迁安置补偿面积减少可售面积多结营成。
二、加强房地产行业税收管理对策和建议。
有针对性对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围调摸底。
并对其售楼处进行调向售楼处工作人员了被调企业整楼座建筑总面积、已售数量、低售价、预付款比例等容推算出企业销售收入和应预缴所得税数额。
（二）建立涉税信息传递和协作机制全面掌握房地产企业手基础信息。
是建立与房管、规划、建设、金融等部门信息沟通制全面掌握房地产开发企业立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息力通信息交换和分析比对限地掌握有关涉税信息。
二是加强信息分析比对对差异户进行实地核及发现和漏征漏管问题。
三是加强信息交换进步了掌握房地产项目开发营规律进而准确审核纳税申报强化控管。
（三）加强银行账户预收款和关方等信息监控。
争取银行部门合作对设立预售房款账户进行有效监控掌握销售收入情况实现头控管。
通实地调了等方式及掌握楼盘销售进加强对售楼情况适监控保证销售信息、预收房款真实、准确确保税款及、足额入库。
到企业关方进行走访调了关企业业往关系看其收入、费用划分是否合理、合法。
（四）加强对亏损、微利和低价出售等疑纳税户重检。
用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债以完工房地产抵付借款、银行贷款抵付回租租金换取其他单位、人非货币产、抵付各种应付建筑安装工程款、广告支出和其他支出抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给部职工等应作重检对象对不合账征收条件严格按所得税核定征收办法核定税款征收。