5公共政策案例分析
案例分析——房地产“限购令”容摘要房地产作国支柱性和先导产业对国民济持续高速增长起着重要作用。
近年我国房地产市场持续高速发展但由我国房地产市场发展相对不成熟房地产投热、房价收入比高、房价涨幅快等问题逐渐暴露出不少城市出现了房价增长幅与城市济发展水平不相合、与城市居民收入水平不相协调现象。
我国政府出台了系列宏观调控政策试图抑制房地产快上涨而“限购令”无疑是其调控力强政策足以体现出国政府打压房价抑制房地产泡沫心。
笔者试图结合公共政策动态运行程分析这项政策出台背景、原因以及效并就这项政策提出了些己看法。
、案例回顾?（）“限购令”出台?我国00年出台“限购令”通加对购房者购房条件限制打击房地产行业投机行控制房价快增长。
00年月7日“新国十条”出台其3条明确指出要实行更严格差别化住房信贷政策要严格限制各种名目炒房和投机性购房。
条例指出商品住房价格高、上涨快、供应紧张地区商业银行可根据风险状况暂停发放购买三套及以上住房贷款；对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非地居民暂停发放购买住房贷款。
00年月30日北京出台“国十条”实施细则率先规定“每户庭只能新购套商品房”。
00年9月9日国多部门再次出台调控新措施其深圳、广州等多城市陆续公布“限购令”。
?0年月6日国院办公厅发布《关进步做房地产市场调控工作有关问题通知》。
通知指出各直辖市、计划单列市、省会城市和房价高、上涨快城市定期要从严制定和执行住房限购措施。
通知明确规定原则上对已拥有套住房当地户籍居民庭、能够提供当地定年限纳税证明或社会保险缴纳证明非当地户籍居民庭限购套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有套及以上住房当地户籍居民庭、拥有套及以上住房非当地户籍居民庭、无法提供定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明非当地户籍居民庭要暂停行政区域向其售房。
通知还指出已采取住房限购措施城市凡与通知要不要立即调整完善相关实施细则并加强对购房人格审核工作确保政策落实到位。
尚采取住房限购措施直辖市、计划单列市、省会城市和房价高、上涨快城市要月旬前出台住房限购实施细则。
月住建部知会地方政府对限购政策将0年年底到期城市地方政府到期对限购政策进行延续。
月日国院总理温宝主持召开国院常会议分析当前房地产市场形势研究部署继续加强调控工作。
会议住房限购措施方面还提出新要已实施住房限购措施城市要继续严格执行相关政策房价上涨快二三线城市也要采取必要限购措施。
?据法晚报记者统计截至0年月0日全国共有8城市实行了限购政策。
?（二）“限购令”出台效?方面“限购令”出台对各城市成交量和成交价格有明显影响房价比和环比涨幅得到不程遏制限购政策取得了阶段性成效。
据0年月份统计数据显示作行业温计全国房地产开发景气指数9987首次跌破00。
国统计局公布数据显示0年月份70城市新建商品住宅方面环比价格下降城市有9持平城市有6仅有5城市新建商品住宅价格环比上涨且涨幅超0%。
?从房地产行业房价、销量等先行指标看国房地产行业增速开始减缓房价已开始显现波动回落。
济学张智威表示目前国房地产行业已到达拐几月商品房投将会迅速放缓。
?从新房开工和土地购买量看0年0月份以开工量出现骤降趋势0年季保障房开工量也很可能不是很高虽然保障房建设能够抵消部分商品房投疲软但是也无法逆房地产投下行趋势。
?而据国社会科学院发布《国住房发展报告00》?称“全国房地产价格上涨势头已得到遏制部分地区房价开始下滑限购起到了很重要作用。
”“限购对购房产生了较影响尤其是投性异地购房房地产投化政策导向十分明确。
”另方面“限购令”实施也使得各地方政府房地产税贡献率有所下降导致了财政收入直接缩水。
以浙江省和河南省例00年上半年浙江房地产行业税收收入增长8%对地方财政贡献率达到637%。
而根据浙江人常委会6次会议公布信息0年上半年月、5月、6月浙江房地产营业税环比分别下降7%、6%、8%。
浙江省房地产对地方财政收入增长贡献已下滑至79%。
与类似0年9月日河南省国税局发布8月份税收数据全省国税部门共组织税收005亿元比增长38%增收亿元。
?当然“限购令”对房地产税影响不单单局限浙江、河南两省几乎所有出台并实施“限购令”省份都受到了影响。
（三）“限购令”出台社会各界评价、政府权威人士“限购令”应该延续据国声《全国新闻播》报道目前购房比例刚性住型占到?90%?调控还处关键期基数还不是很稳固限购应是不放松不动摇。
了避免房地产泡沫突然破裂构成对国济较冲击“限购令”必将继续国实施。
尽管当前房地产调控行政干预色彩较浓但这样做也是合理选择因这将有助有效遏制房价快上涨、逐步消化历年已积累较房地产泡沫。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受媒体采访说从调控手段分析限购属行政命令投投机者量购房现实条件下暂停购房能起到立竿见影效。
他预言半年出台“限购令”城市房价将会趋稳定部分城市楼市甚至“急剧降温”。
?、业人士“限购令”效有限?而业人士则多选择质疑“限购令”效。
他们认限购不可能作项长期基住房制仅仅是临性行政手段干预楼市政策。
他们指出有些人担心取消限购令会导致房价出现报复性反弹想法是多余只要房贷和限价及货币政策等政策继续收紧即使不再继续执行限购政策房价也不可能暴涨。
?国工商住宅产业商会会长聂梅生认限购是调控政策柄“双刃剑”只能作暂性渡政策。
“并没有消失限购就像闸门样暂拦住了洪水但水位会越越高特别是流动性充裕、上涨局面下。
”她表示“限购令”实施必须辅以必要配套举措比如切实加供应、进行长期制变革才能真正取得成效否则只能成市场巨隐患。
限购政策出台并不能真正这问题应该选择长期政策“房控问题”这长期问题。
?二、“限购令”政策分析?公共政策是指政府通法定民主程序根据人民愿所制定和推行行动方针和行准则。
公共政策具有公共性、权威性、目标性、实效性、原则性与灵活性、动态程性特。
公共政策身也是从无到有再到介动态运行程。
这种动态运行程包括认定政策问题、规划政策方案、确定终策、政策合法化、政策执行、政策评估、政策终结等程环节。
笔者试图从公共政策动态运行程性出发从政策问题认定、政策执行、政策评估和调整这几角分析“限购令”这项政策。
?（）政策问题认定?、政策问题界定?政策问题是指应该由政府代表公共政策权威机构责且已纳入政府工作程序或宣布即将纳入政府工作程序开始实际社会公共问题。
政策问题是公共政策逻辑起因每项公共政策产生都以要政策问题前提都以有效地问题目。
?政策问题可以从以下三方面理、政策问题是多数人认识到种客观事实。
?“限购令”政策也可以从这三方面界定?、近年随着城市化加快我国房地产发展迅速。
房地产价格上涨快不仅影响着人民生活水平而且也影响着居住成上升和土地价格上升甚至已造成国济整生产链成上升。
二、随着房价不断上涨购房者购房压力逐年增其与房地产商、与投机炒房者、与政府矛盾越越。
房分配不合理、利益分配失衡、社会贫富差距扩使得政府不得不面对日益棘手房价问题提出相关调控政策。
三、从?005年3月6日国院下发了《关切实稳定住房价格通知》到颁发《关调整住房供应结构稳定住房价格见通知》到征收二手房营业税、整顿规房地产交易秩序、完善土地储备制再到“限购令”等系列政策出台可以看出政府将“限购令”政策纳入政府工作程序是房价快上涨另阶段性政策。
?二、政策问题特征二、政策问题特征政策问题特征主要表现横纵向相关性、主客观统性、发展可变性。
?首先“限购令”政策出台不是毫无系孤立体它方面与前房控政策相系是对前房控政策进步补充体现了种纵向相关性；方面又对不主体（购房者、房地产商、投机炒房者、政府）产生着影响又对相关领域（建筑业、交通运输业等）产生着影响体现了种横向相关性。
随着房地产价格不断上涨不利益主体矛盾日益加深社会问题开始涌现。
“限购令”出台充分考虑了社会不利益主体主观认识与房价高位上涨客观事实。
政策问题发展可变性是指政策问题认定虽然具有相对稳定性但是它又将随着问题程和影响围变化和代推移产生变化和发展。
?上世纪80年代以政府推行城市住房改革辅以市场融体制改革更是缓了城市住房压力使人民住房问题了定程改善。
由缺乏相关改革措施和管理规房价路飙升。
这就造成了量商品房空置、但许多急用房普通姓却买不起房、和供应结构脱节现象。
政府出台了系列房控政策如审定城市房屋价格、控制房屋售价、打击炒房行等。
可以说限购令出台是对原有房控政策补充进步体现了政府调控房价心也是对即将出台征收房地产税政策渡政策这都体现了政府调控房价、避免房地产风险心。
?三、政策问题产生认清政策问题产生原因是分析认定政策问题性质及指定有效政策关键。
?从笔者角分析“限购令”出台原因有?、直观原因是房地产价格上涨快。
近年国济高速增长、城市化进程加快、居民人可支配收入增长、消费结构升级、量外进入和劳动力流动以及通货膨胀条件下房地产身保值性形成了对房地产市场巨使得我国房地产业持续稳步增长也使得我国房价居高不下。
而房价持续上涨会给国社会造成巨危害?⑴房价上涨快使得居民购房担重抑制了居民其他消费。
⑵房价上涨快导致社会财富向富人移扩了贫富差距。
⑶房价快增长会影响到城乡统筹发展。
⑷高房价推动下房地产业容易形成济泡沫从而降低社会生产和配置效率威胁金融市场秩序。
?、进而是由房地产行业非理性投泛滥。
由社会财富分配不部分人掌握量社会财富。
通货膨胀条件下部分人开始利用房产保值性巩固身财富引发了房地产投热。
型是温州炒房团民说法是其拥有金达500亿元他们每到处就凑几千万金砸某楼盘上迅速抬高楼价再卖。
但这种非理性投会造成巨面效应短期不仅会抬升房价造成更多人无法买到房子；长期看会对房地产业造成重创使量社会金进入房地产市场对金融市场进而对整济运行造成危害将会危急到整社会稳定。
?3、深层次讲是由房地产对相关产业影响和身地位定。
蓬勃发展房产推动着我国房地产及相关行业（钢铁、木材、水泥、砖块装修业、具、电、林、运输、业）迅猛发展。
近年房地产行业连续几年以超0%增速运行对房屋量增加使得相关原材价格稳步升高特别是与建筑业密切相关钢铁价格幅上升不仅增加了房地产开发成也影响了人民生活成提高。
房地产作我国先导性产业对国民济拉动作用是明显房价快上涨可能会导致济泡沫出现对我国济实现 “济软着陆”①产生影响。
?（二）政策制定?公共政策形成就是政策主体从它所代表阶级、阶层或政治团体利益出发、对社会上各种利益集团利益要进行整理加工通定方式促使定利益实现限制定利益要或者平衡各种利益追减少利益冲突使政策对象社会行能够按照政策主题目发生、发展终实现政策主体目程。
②般而言政策主体对社会利益权威性分配主要是通三种形式实现是通鼓励性政策激励某种行加速某行业发展；二是通限制性政策控制某种行或某行业发展规模。
三是通协调性政策改变社会利益失衡、利益结构扭曲状况。
博弈程政府不仅作利益主体参与其更重要是作协调者对各方面利益进行平衡和综合。
?（三）政策执行?政策执行是执行主体众多因素影响制约下充分发挥能用组织运行程也是执行主体与调试对象动程。
调试对象接受能力、政策可操作程社会环境执行主体都会对政策执行效产生定效。
?“限购令”核心目不是不让买房而是通打击投机买房抑制房价让真正要买房人买得起房。
以南京市例从限购令南京实施南京便引发了“离婚潮”。
了购房些夫妻通假离婚将名下两套房产归方再由没有房产方购房购房复婚。
?再如很多城市都出台了限制外地人购房政策比如缴纳社保和税不够定年限外地人将被限制地购房。
可有关记者福建厦门调却发现当地些开发商采取分期付款、延迟备案形式规避限购令外地人购房不受限购令约束。
这样对策定程上造成了厦门房地产价格继续保持坚挺。
?对笔者认各级政府定要加强对“限购令”政策实施监管加强对购房条件审以严厉打击这类行使“限购令”真正落到实处。
不地方政府落实房地产调控政策方面力应该是不样不能简单地比较这些限购令谁更严格些。
所以“限购令”政策要坚持从到面步步推行根据不级别城市济发展水平制定不限购细则。
各地“限购令”要适进行调整以保障“限购令”有效性和顺利执行。
?（四）政策评估和调整?政策评估是政策动态运行必要环节,也是检验政策执行效必要手段。
通政策评估效我们可以透视社会整体状况、分析更加深刻社会问题、以探社会改进途径和方式。
政策评估应该是种出积极动机和目理性主导下工作。
?“限购令”政策可能存问题?、抑制市反弹埋下伏笔?“限购令”政策出台其目通抑制减少成交量通供市场法则降低房价市场供给期争取。
但这项被称“史上严房地产调控政策”旦终结房地产市场很有可能会出现反弹市场将重新出现“限购”现象而房价再走强。
?二、“限购令”政策软肋“限购令”政策出台具有定突发性其原定实施也只有年久。
当人们质疑“限购令”政策是否将0年年底终止0年月住建部知会地方政府对限购政策将0年年底到期城市地方政府到期对限购政策进行延续。
这味着限购令将继续国实施。
上述两问题都抛出了这样质疑限购应该实行多久如何保证政策连续性是摆政府面前巨考验。
? 笔者认是否继续推行限购令必须建立由法律专、技术专及公民代表三方参与立法机制广泛听取专、姓见和建议保证这项政策科学性和前瞻性。
?要结合我国期济发展水平和所处国外环境思考“限购令”实施。
从推动济发展“三驾马车”——投、消费和出口对国济发展作用看投特别是房地产投地位相当突出。
房地产作我国济发展先导产业和支柱产业对我国济持续健康发展起着重要作用。
国房地产调控政策应该遵循?“对市场干预少、合行业发展规律从而有利长期稳定发展”政策体系。
但面对长期存房价上涨问题限购令不应是唯措施而应与诸多调控政策（如政府还要全面做保障性住房建设工作调整完善相关税收政策加强税收征管、严格住房用地供应管理等）配合使用共抑制快上涨房价。
?希望有天国老姓都可以拥有己温暖舒适房。
?参考献?[]王骚《公共政策学》?天津学出版社?0年月二次?[]王骚?王达梅《公共政策案例分析》南开学出版社00年6月三次印刷?[3]房地产门户《限购令政策势必得?部分城市态影响巨》?[]国青年报《楼市限购令有多少空子可钻？》?[5]库“限购令”软肋哪里 相关热词 公共政策分析方法案例公共政策案例分析