房地产企业旅游地产开发竞争策略探讨
摘要：旅游地产是旅游与房地产行业的交叉，发展前景广阔，利润高，但同时风险也高。目前我国旅游地产发展存在概念不清、法规不完善等限制问题。本文从房地产企业角度出发，就如何认清企业的竞争优势构建竞争优势模型，确定企业核心竞争力，进而探讨旅游地产开发的策略。
引言。
旅游地产是一种新型产业，广义上包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业，在国内也被称为旅游景观房地产。它以房地产项目为载体，依托周边的自然、人文和旅游资源，借助以旅游度假为目的的开发营销模式，全部或部分实现度假休闲旅游功能。旅游地产始于法国地中海，其沿岸大量的海滨别墅吸引众多游客，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山的别墅度假村首次提出分时销售，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后，为处理大量的房产积压，盘活闲置资产，美国引入时权酒店的概念，取得了巨大的成功。中国的旅游房地产业萌芽于20世纪***十年代，沿海经济发达地区的传统房地产资金开始向旅游房地产投入。特别是1993年海南房地产泡沫破灭后，凭借海景风光将其中一部分空置房改造为旅游物业，成为今天海南房地产的主力。
而今天，分时度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家，旅游房地产方兴未艾。在国内，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地开发的旅游房地产项目已达上百个。旅游地产的出现是市场必然的选择，也是旅游业和房地产业相互促进的良性结构。
1.1 旅游地产的发展前景 如今，我国的旅游房地产概念已浮出了水面，市场运营刚形成，发展潜力巨大。根据房地产产业周期波动规律，住宅产业经过空前的繁荣后必将有所减缓。旅游地产的发展为房地产企业打开新的发展门户，其发展前景主要体现在以下几个方面：
1.1.1 旅游地产的发展是行业发展需求的交叉 ①旅游前景广阔，度假需求旺盛：近年来，随着人们生活水平的提高，对休闲旅游、度假的需求也在增加。人们希望在繁忙的工作之余可以享受轻松、愉悦的休闲生活，需求多样化旅游形式。但由于我国的节假日制度，外出旅游时间相对集中，住宿方面往往供不应求。②房地产开发遭遇瓶颈，急需转型：随着国家宏观调控和住房保障制度的健全与完善，住宅房地产市场竞争加剧。旅游地产是旅游业和房地产业两个黄金产业的交叉产业，相对于单纯的住宅房地产市场，在政策支持、土地成本等方面有明显的优势。
1.1.2 各项保障奠定旅游地产发展基础 ①城市基础设施完善：城市的基础设施尤其是高速公路的迅猛发展，城市之间公路网系统逐渐形成，为较短时间内的旅游度假创造了条件。②政策支持：国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证，也为房地产业营造一个广阔的发展平台。
1.2 现阶段旅游地产发展限制 旅游地产的价值与旅客流量、客源地的交通、周边风景价值正相关。一个成功的旅游地产项目，会成为这个城市的品牌，从而吸引更多的游客，为投资者带来收益，促进当地的经济增长，带动就业水平。但同时，我们也应该认识到目前我国在发展旅游地产的一些限制。
1.2.1 对旅游地产的概念模糊不清 对于旅游地产的定义，国内还没有公认的模式。为追求高回报、高收益，很多地产开发商不计成本，假借发展旅游之名，盲目跟风开发。
1.2.2 政策法规有待建立和完善 目前，相对于旅游和房地产行业有相关政策的推进，但对于旅游地产开发这一特殊的形式，缺乏专门的政策、法规的引导与规范。
1.2.3 旅游地产开发相应的销售推广模式缺乏 对于旅游地产常采用的分时度假模式需要有国际国内的交换网络作为推广销售支撑。我国在组建国内交换网络时，存在利益和风险分担的问题。
房地产市场的复杂性、瞬变性，使得企业之间的竞争越来越激烈。对房地产开发商来说，旅游地产的出现，既是商机，也是风险。如何在瞬息万变的环境中，让自己立于不败之地?这就要求房地产企业开发的旅游地产项目能吸引和拥有比其他竞争对手更多的顾客，更多的机会，这些都是竞争优势的价值。根据房地产企业动态环境建立企业竞争优势模型，为房地产企业进行旅游地产开发提供策略依据，详见图1。
能力、资源是所有企业必备的基本素质。任何房地产企业进行开发时都需具备开发、经营、管理等能力，并投入土地、资金、人力等资源，但并非所有的能力、资源都能成为企业竞争优势的源泉。每个企业之间同类资源、同种能力的异质性，形成不同核心能力和战略资源，维持企业竞争优势。
核心竞争能力是竞争优势的内在表现，竞争优势是核心竞争力的延续和发展。战略资源、核心能力是竞争优势的必备基础，企业通过知识的运行进行积累，将特殊技能和相关资源配置组合，形成企业独具的，从一般能力中提高得到的核心竞争能力。核心竞争能力提高的关键在于团队人员不断学习、思考、创新，形成学习型组织，实现人与企业的融合。只有将这些资源、能力进行配置、整合，外化成企业的核心竞争能力，才能形成企业的竞争优势。
企业所处的宏观环境、产业环境、企业内部环境等都会随着时间的推移不断变化。外部动态环境必然对企业竞争优势产生影响。当前的竞争优势并不意味着企业会一直拥有这种竞争优势，只有在动态能力下有效应对环境，把握机会，通过资源和能力整合、持续创新来达到目标，才能获得持续的竞争优势。
在竞争激烈的市场环境下，房地产企业通过投资旅游地产项目寻求另外的发展道路，需要明确核心能力和战略资源，建立学习型团队，确定核心竞争力，才能适应环境动态变化。
3.1.1 企业外部提供资源 土地和资金是房地产开发的最核心、最关键的主要环节，土地供应是房地产开发的源头，资金是房地产开发的养分，不论是住宅地产还是旅游地产都是缺一不可的。与传统房地产投资相比，旅游地产开发规模大，建设的单位类型包括一般住宅和商业地产，每阶段资金需求量大。特别是后期经营管理阶段，大量的服务设施、大规模营销宣传手段等都需要资金投入。