购房者对房地产企业集中反映的问题调研报告
“十一五”以来，我省房地产业发展迅猛，房地产企业数量由3000多家发展到6084家，房地产开发投资累计达7052.83亿元，年均增长24.1%，占固定资产投资比重达15.6%，城镇人均住房面积达29.4平方米，房地产企业为推动经济社会发展和实现“住有所居”目标发挥了重要作用，保持了经济平稳快速增长，促进了社会和谐稳定。
但与此同时，部分企业还存在着延期交房、逾期办理产权证、个别房屋质量差、虚假宣传不兑现承诺、手续不全对外销售、销售合同违规等问题。
为准确了解掌握购房者（业主）所需所盼，倾听所急所想、房地产企业在经营活动中存在的主要问题，我们组织有关人员于5月中旬至6月上旬，深入全省10个设区市和杨凌示范区，对10个中心城市、10个典型县城购房者对房地产企业反映的问题进行了专题调研。
一、主要问题（一）违规预售。
未批先售，在未取得商品房预售许可证的情况下，擅自面向社会销售房屋，以认购、排号、登记、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；取得预售许可证后未在规定时间内公开全部准售房源，未实行“一房一价”和明码标价对外销售。
（二）恶意炒作。
房地产企业发布虚假信息，采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围；捂盘惜售、囤积房源；纵容工作人员炒作房价，炒卖房号赚取差价；通过签订虚假商品住房买卖合同等方式虚构商品房销售进展的信息，人为制造房源紧张，引诱消费者购房等。
（三）虚假宣传。
未取得预售许可证发布预售广告；广告中承诺售后包租、返本销售；承诺与实际不符无法兑现，如购房就可解决户口、上学等；广告宣传随意性大，有关房地产项目名称、面积、房屋的质量、户型、有奖销售、容积率、小区绿化、物业服务、位置、周边环境、配套设施等方面做夸大或不存在的虚假宣传，对购房者进行欺诈误导，如全天侯、智能式24小时贴心服务，小区内有音乐喷泉、幼儿园，周边有**大超市入住，**米有地铁、小学、中学，投资回报率高、升值空间大等。
（四）合同违规。
未按相关规定与购房者签订规范的商品房预（销）售合同；房地产企业制定的销售合同格式或条款有免除自己责任、加重购房人责任或排除购房人合法权利的行为；订立合同前未向购房人明示（预）销售合同示范文本及格式条款；个别房屋面积缩水“缺斤短两”，误差较大，擅自扩大公摊面积，随意解释合同条款，逾期交房不付违约金。
据调查，近10%的房屋没有通过验收就交付使用；擅自制订、印制合同文本，冒充合同示范文本，或在合同内容里增加内容后重新印制成所谓的“合同示范文本”，自行印制的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋产权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定“霸王条款”，一些经营者特别是垄断经营者往往利用单方面“最终解释权”，免除其责任，在纠纷发生后，购房者的权益得不到保障。
（五）个别房屋质量问题。
主要是房屋漏水、墙体有裂缝、门窗问题等，开发商、物业公司、施工方、销售公司对质量问题推诿扯皮，购房者反映的质量问题解决较难。
（六）延期交房和逾期办理产权证。
不能按照《商品房买卖合同》约定按期向购房者交房，引起购房者不满，甚至引发群体性事件。
开发企业和购房者没有特殊约定，从交付使用之日起没有在90日内办理房产证。
（七）违反建设规划。
一是“未批先建”，即未取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证件进行建设；二是“少批多建”，即违反建设工程规划许可证的规定进行建设，如加层、加高、加面积等；三是违规变更规划、调整容积率，即未经城市规划行政主管部门审批，擅自变更建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容。
有的农村集体经济组织把规划部门批准的农民集资建房项目，用于与房地产开发企业联建、合建住宅，建成后一部分解决当农民回迁外，大部分作为商品房对外出售，而这种集体土地上开发的商品房出售后，购买者不能办理城市房屋产权证。
五是非法转让国有土地使用权。
房地产开发企业取得土地使用权后，未按规定缴纳土地使用权出让金或不按规定建设，擅自将土地使用权和建设项目转让给他人；有的擅自改变合同中规定的用途，扩大用地面积或增加建筑面积；有的利用国家划拨的土地与他人“联建”商品房对外出售或转让划拨土地的使用权。
（八）乱收费现象。
部分开发企业在交房时，强制业主购买其指定的太阳能、对讲门铃、门禁系统等产品，强制业主缴纳已取消的燃气初装费、水电户头费，缴纳装修保证金、垃圾清运费等否则不予不交房，影响恶劣。
在市场经济利益的驱动下，少数企业为实现利润的最大化，法律法规和诚信意识淡薄，找漏洞、钻空子，敢于触碰、挑战道德和法律底线牟取不当利益。
二是消费者贪图便宜，依法依规购房意识不强。
部分购房者求房若渴、贪图价低，轻信开发商的承诺，导致购买了“问题房”；个别购房者在未了解项目有关信息没有预售手续的情况下购房；有的与房地产企业签订临时合同，待正式网签时相关内容和条件均有变化，或者签订合同时不认真审查，待交房时认为合同条款不合理等等原因。
三是监管机制不完善，政策措施落实不到位。
房地产开发经营涉及千家万户切身利益，为加强对这一领域的监督管理，从中央到地方先后出台了一系列法律法规和政策文件，但就监管机制上有待进一步加强和完善。
在法规政策的具体落实中，由于国土、建设、规划、房管、工商、价格等相关部门配合不到位，存在脱节现象，没有形成合力，留有死角，对各种违法违规行为查处打击不力。
三、对策建议（一）加强房地产市场监管。
未取得预售许可证不得采取任何形式收取各种费用进行预售；取得预售许可证的项目，要在10日内一次性公开全部准售房源，“一房一价”明码标价对外销售。
进一步完善和公开房地产市场信息，管理部门要及时公布批准的预售信息、可售楼盘及房源信息；企业应在销售现场清晰明示预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息。
对不按规定预售、囤积房源、捂盘惜售、哄抬房价，内部认购、雇人排队等手段人为制造房源紧张、销售旺盛的虚假行为，要按照有关规定严肃查处。
加强制式商品住房买卖合同示范文本的宣贯，积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。
商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。
房地产开发企业应当将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。
各地结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。
实行现售的商品住房，应符合《商品房销售管理办法》规定的现售条件；在商品住房现售前，房地产开发企业应当将符合现售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。
各地住建部门要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
房地产企业要按照商品住房预售方案进行销售，包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。
2、完善预售资金监管机制。
尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。
商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。
要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。
加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。
房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。
预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。
房地产开发企业承担责任后，有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。
（四）健全房地产市场监督管理机制。
1、加大对违法违规行为的查处力度。
各地要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。
对消费者投诉集中的项目，要重点核查。
对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至降低资质等级或注销企业资质证书，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。
2、加强房地产信用管理。
各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案作为核准企业资质的依据。
对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为，应当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。
3、强化监督管理。
省厅要加强对市、县房地产市场监管工作的指导和检查。
市、县也要建立商品住房市场动态监管制度，加强销售现场巡查；各住房城乡建设部门会同有关部门加强协作、沟通和配合，建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。
畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。
(五）规范房地产广告行为。
会同工商行政管理部门对房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，依据有关规定进行严肃处罚。
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，责令限期改正；逾期不改正的，在资质审核中予以降级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。
(六)加大宣传力度。
利用报纸、刊物、电视、网络、房地产市场信息系统大力宣传购房法规政策、购房流程、缴纳费用项目及标准、预售商品住房条件、合同示范文本、收房条件等，确保消费者能买上满意房、放心房。