房地产税分析
财政部部长肖捷日前《党十九报告辅导》谈及房地产税“要按照“立法先行、充分授权、分步推进”原则推进房地产税立法和实施。
对工商业房地产和人住房按照评估值征收房地产税适当降低建设、交易环节税费担逐步建立完善现代房地产税制。
”财政部长亲房地产税公开吹风看房地产税这闹得沸沸扬扬税种离公开征收已不远也印证了星主前判断房地产早晚要开征。
虽然说立法先行但其法案早05年6月即已被列入十二届全国人立法规划只待提请全国人常委会审议(任期拟提请审议03年3月至08年3月)。
所以说立法并不是问题。
多了“地”义天壤别。
我国目前按986年《华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。
由征税对象围窄、税基偏地方财政税收收入占比有限00705年维持3%左右。
0年上海和率先试改革并获得可观财政税收也对房地产市场形成有效调节。
人住房房产税试陷入停滞。
可见上海和试都是房产税而不是房地产税并且只对新购房屋征收(含存量人独栋)。
肖捷也曾讲话提到目前主要总结上海、房产税试工作暂无全国推广计划。
这说明了房产税试改革失败已被高层所放弃。
开征房产税上兴奋莫房空了他们认房产税开征将会幅降低房价“不打折能卖出算我输”臆想着“打土豪、分房产”。
要是真按照这方案实施线城市拥有量房产土豪房产将会成产确实只能送人了。
但是现实这样方案可能实施吗？星主《房地产多空双杀》已指出没有对权力约束没有游戏规则无论房多房空都只是锅子里肉圈牛羊肥瘦先顺序不而已。
分析房地产税首先我们要弄清楚事实政府何要开通房地产税？房空们看是了降房价了让他们能买得起房。
也不能说这种想法不对许多济学都是这样想得。
他们认提供些公共产品或者准公共产品如交通等基础设施建设方面存“市场失灵”要政府纠正。
但是多年实践发现市场干不事情政府更干不。
济学们把政府看做是公无私像上帝样但是事实上政府是由人组成他有身利益比市场失灵更可怕是政府失灵。
主要目是了弥补地方财政收入缺口特别是土地财政已走到尽头情形下。
国土局组建初不是籍籍无名局80年代末期从农委分出成地方政府热门岗位究其原因就是土地财政推行地方政府带了量财政收入。
90年代土地财政没有推行前地方政府日子可是相当不财政拨款公员工不至拖欠但是教师和事业单位三天两头欠费政府常常被堵门。
而城市城市化进程有限卖地收入也有尽头房产总会从增量房向二手房存量房土地财政终究有萎缩天。
现三四线城市就已出现饱和迹象地方政府只能靠棚户区改造、拆迁维持新房销路利用人们对通货膨胀恐慌涨价出库存也算是发明了但是这些手法也只能用不能长期持续。
所以用房地税替代萎缩土地财政收益使得地方政府不至无米下锅这是必然步骤。
既然房地产是政府替代土地财政收益而那么首先他必然是普遍征收和上海房产税试已证实了如量免征是不可能成地方财政支柱性税种也不可能替代土地财政。
所以房地产税性质将会类似当年农村农业税类似人头税人人有份。
只会对些特别困难庭进行减免而且会采用出口退税先征返模式。
否则政府工作量将会太。
政府目是多收税房地产税是按照市场价格评估值征收房价崩政府税收岂不是会幅缩水？所以政府不可能采用高额累进制税收。
那样将会导致拥有多套房产者量抛售房屋房产价格崩溃政府不仅房产税缩水而且会造成金融风险这是政府极力要避免。
如按照络上累进税率到分十我们可以估算下线城市0万平房子00平价值千万租金万月吧线城市把房子租售比千。
按照分0税率要交纳税费00万这可能吗？房子岂不成产？哪怕是分交纳0万分八十租金都被政府收走也是不可承受。
要么房产价格下降要么房租上涨房产价格下降政府不可承受房租上涨济承受不起。
所以房地产税线城市极限千分五左右万元租金政府收走5万元左右相当0%左右所得税已是相当高了。
所以房地产税将会普遍征收税率不会累进或者象征性累进制档位不会太多。
如何征收？房地税是地方税种从“充分授权”这条可以看出即使立法通也是原则性框架具体实施细则由各省级地方政府行制定。
从国改革向是循序渐进老人老办法新人新办法、平稳渡看。
房地产税概率是温水煮青蛙式渐进推行首先是低税率全覆盖段期土地财政和房地产税并行再慢慢提高提高上限以不对房价造成冲击。
商品房购买70年土地使用权征收房地产税有重复征税嫌、法理无据？呵呵你还真是想多了有不有理你说了不算人说了算你只有依法纳税权利。
房地产税授权给地方政府征收那么财政收支状况地方政府例如线城市将会征收没米下锅三四线城市将会先开征所以希望房地产税降低线城市房价房空们将会失望了。
从长期而言房产税对新城市居民购买房产是利地方政府税收将会衡地由整城市居民担而不是新购房产者担。
政府会尽力促进从土地财政向房产税平稳渡避免房价降冲击税收和金融市场。
因征收房地产税土地财政并不会退出相反会通减少供给维持房价不至下跌。
所以房地产税义短期说只是加道税而已依据弹性由房客和房东双方共担房租能够涨得房客担部分房东担部分；房租无法嫁则主要由房东担。
房地产税理论税率不能超租金否则房屋将成产现实税率不能超租金50%。
房地产税短期对炒房客有抑制作用许多炒房客把房子当做金融产品炒作买下房屋不装修发租而是等房屋上涨赚取差价这部分炒房客将会推出市场房屋价值将终回归与租金相关。
依靠租金日房东可不必恐慌房地产税不是道税收而已目是了剪羊毛不会竭泽而渔。
某佬不是说了嘛征税高境界是拔鹅毛而鹅不叫唤房地产税将会房东可以承受围。