19年房地产市场形势分析 厦门房地产市场形势分析报告
、003年房地产市场运行基情况。
（）市场供给情况。
土地级市场。
003年商品住宅建设用地供应量653万平方米可建建筑面积587万平方米而年商品住宅建设用地供应量0397万平方米可建建筑面积是583万平方米,与年相比下降了7335%。
商品房供应量。
003年商品房预售批准量3083万平方米其住宅89万平方米比年期8968万平方米上升了%。
住宅与年期3万平方米基持平。
供应节奏与年相近都是、二、三季量较少四季供应量偏。
商品房供应结构。
各类商品房供应结构与年相差不分别住宅7％商场0％写楼3％工业用房％车库8％别墅3%,其他％。
（二）成交行情。
截止月底厦门市商品房销售面积总量3953万平方米首次突破300万关比00年上升了％超出年批准预售面积77万平方米消化了些空置房。
成交总金额367亿元比年期上升了3%。
成交价也由年每平方米3597元上升到今年每平方米8元比00年每平方米上升55元涨幅达5%。
其商品住宅销售面积总量6955万平方米成交金额005亿元比年期分别上升了9%、6%成交价由年每平方米387元上升到今年每平方米3786元上涨幅5%。
从今年商品房季量、价走势上可明显看出我市商品房季成交量、价相对年高出台阶相对高平台上波动。
如图、图示。
其商品居住用房（住宅和别墅）销量季分价走势呈如下主要特、成交面积价格区3000000元占总量%5%其走势较年有所下滑。
、3000元以下商品居住用房不论是面积销量走势还是占总面积销量比例走势呈下降趋势。
今年较年销量比例明显减少。
、单价区5000元以上居住用房所占比例虽然但从走势图上可看出其缓缓上升趋势。
如图3、图示。
从今年岛、外商品住宅销售数据看厦门岛、外商品住宅单价相差600元以上今年岛外销量比例呈逐季上升走势岛、外销量比例约0。
主要数据如下表所示。
003年厦门市岛、外住宅销售季数据（不包括别墅） 表 季 岛面积 （万平方米） 岛价 （元平方米） 岛外面积 （万平方米） 岛外价 （元平方米） 岛、外价差 003年季 5 3797 7 30 667 003年季 58 397 69 68 003年3季 50 00 98 703 003年季 57 7 608 539 003年累计 9 3966 3 39 67。
截止月底厦门市房地产三级市场（二手房）交易面积总量93万平方米成交金额395亿元比年期899万平方米、956亿元分别上升了58%、685%。
成交价也由年75元平方米上升到今年3元平方米上涨幅68%。
其居住用房（包括住宅、房改房和别墅）交易面积03万平方米占总交易量7%成交金额57亿元比年期分别上升了63%、77%成交价由年每平方米元上升到今年每平方米3元上涨幅8%。
总今年厦门市房地产二、三级市场较年又上升了台阶持续了近年旺盛态势。
商品居住用房与二手居住用房交易频繁程比约0三级市场仍有较发展空。
房地产市场日趋活跃市场机制、政策推动力明显发挥作用商品房市场结构基呈现良性发展态势。
（三）房地产业与国民济协调发展情况。
截止到0月我市房地产投额63599亿元比增长97%固定产投额95563亿元比增长3%G总量678亿元比增长8%因房地产投占定产比重53%占G比重08%可见房地产业已是我市支柱产业。
（四）存主要问题。
、土地供应宏观调控力不够还无法通公开土地供应方式调控市场房价。
由历史原因目前部分商品房用地还是历史遗留协议出让用地采取公开招标、拍卖、挂牌方式出让用地比例很。
只有待这部分协议用地清理完成政府土地供应调控手才能有效发挥作用。
、型商场、写楼和车库销售缓慢其空置情况比较严重出台相应政策引导消化数据如下表示 厦门市历年各类商品房销售空置面积览表 年 别墅 住宅 商场 写楼 车库 厂房 998 88 3 765 093 806 06 999 38 8 3 97 79 0 000 058 09 95 95 5 00 75 9 368 559 80 678 00 57 8 09 506 675 63 合计 07 3663 6603 359 789 53 售比例 36% % 37% 8% 83% 6% （）、销售空置面积＝批准预售面积－实际销售面积。
从表可以看出（）98年以占总量80%以上商品住宅销售空置面积不售比例只有%预售空置绝对量3663万平方米近年商品住宅税收、金融等优惠政策引导已显见成效。
（）已批准预售但售出部分是车库面积达789万平方米售比例达83%近年厦门市私车数量急增车库销售略有但由购车对车辆停放加限定许多住宅区随停放现象严重因私车市场火爆并给车库销售带“春天”。
（3）写楼售比例达8%跃居二但绝对空置量不算很5年合计量359万平方米。
98年以写楼预售批准量可谓“年年滑坡”占总量比例由998年%路下滑到00年%。
直以减少成厦门市许多公司都租用住宅做办公场所使写楼销售市场总给人以“惨淡营”味道 特别是近年随着商品住宅销售市场火热甚至出现了少量开发商将写楼项目当商品住宅销售现象。
（）商场售比例37%但绝对空置量却达6603万平方米5年商场预售批准量占总量比例很稳定%－%。
对如预售空置量我局可组织人力对市场进行调、核实以利出台新政策进行正确引导。
今年岛外与岛商品房成交量比仅0平单价相差600元以上按照我市海湾型城市发展战略岛外房地产市场存相当发展潜力和发展空。
我局专门今年月8日就如何发展岛外房地产市场邀请了岛、外房地产开发商、房产策划代理公司、人城建委、建设、规划行政管理部门、房地产行业协会、市建行及相关媒体记者召开次分析座谈会逐步理清了发展思路。
、低价位商品房供应不足不能满足广居民改善居住条件要另外我市仍有相当部分低收入庭没有能力进入市场购买商品住房且又够不上条件享受廉租住房政策准备建立和完善我市多层次住房供应体系对不收入庭实行不住房供应政策。
二、对00年房地产市场发展趋势预测。
影响房地产市场走势因素是多方面从003年看非疫情、新购房入户政策都给厦门房地产市场带了短期效应而国院8、国土部5及央行又激起了房地产业届阵波澜这些政策综合力如何方方面面人士发表见见仁见智。
对厦门而言我们认00年房地产市场基面致这样。
从供给角讲厦门岛土地稀缺已是不争事实岛新建商品房特别是普通商品房土地供应量相对不足因岛供给量不会太加岛商品房价相对其它类城市并不算太高应仍有上升空。
按我市海湾型城市发展战略岛外房地产很有发展空和发展机会有片美丽海湾待规划开发但就目前而言基础配套交通都不是下能跟上房地产土地开发供应也只能按部就班。
建筑材价格上涨土地实行招标、挂牌、拍卖这些因素无疑加了发展商供应成可构成房价上涨因素但就厦门市目前状况土地招、拍、挂比例很有限部分历史协议用地还逐步清理因地价引起房价上涨更多原因市场主体曲地价涵刻炒作。
从角讲有效将相对扩主要表现（）随着我市城市化建设加快、旧城拆迁安置城市居住、就业人口将增加。
（二）居民消费观念已发生变化首先由房贷政策优惠居民不再是先存钱买房买房很有部分是以投目。
其次购房者对住房消费呈现台阶上升逐步改善居住条件观念已形成换购住房人群数量将不断上升。
（三）厦门优越天然气候、地理、人条件居住环境幅改善直以对周边及其它地区有较强吸引力。
（四）厦门市新出台入户政策虽然提高了外购房者“购房入户”门槛但单就“入户”问题上门槛并抬高存批购房就合入户条件群体这就味着提高了二手房潜。
因00年没有政策影响下厦门市房地产市场理应继续保持较旺盛发展局面。
厦门市国土与房产管理局 二○○四年月八日