对我国现行土地出让金制度的若干思考
摘要：土地关系国计民生，规范土地交易市场，解决现行土地制度存在的问题刻不容缓。
本文分析了我国现行土地出让金制度存在的问题，对比美国、中国香港以及我国大陆地区现行的土地出让制度，提出了要进一步规范我国土地交易市场，完善土地招拍挂交易流程，并借鉴香港地区的土地出让制度，提出了批租制与年租制土地出让办法，同时提出了建立土地基本工程储备基金，已解决一次性收取若干年土地租金带来的“代际”问题。
下载论文网 关键词：土地出让金制度 存在问题 对策 土地储备金 0 引言 20世纪80年代，我国确立了改革开放的发展政策，为适应社会主义市场经济发展需要，我国借鉴中国香港地区的土地出让制度，确立了土地批租制度。
从总体上看，我国土地出让金政策的出台，对建设国家财政政策及公共设施发挥了积极的作用，并有力地推动了我国工业化、城市化进程，为现代化和全面建设小康社会发挥了强有力的支撑作用。
特别是我国近些年土地制度和土地财政制度的变革，产生了巨大的成绩和效益，增加了地方政府的可支配财政收入，活跃了建筑市场。
需要进一步改进和完善，本文分析了我国土地出让金制度存在的问题，对比香港、美国的土地出让制度，对我国土地出让金制度改革发展提出了一些建议。
1 土地使用权出让金及我国现行土地出让金制度存在的问题 1.1 土地使用权出让金 土地使用权出让金（简称土地出让金），是指政府土地管理部门按国家有关规定将土地使用权出让给使用者，并向受让人收取全部的费用，或土地使用期满，土地使用者向土地管理部门缴纳的续期土地出让费用，或经由划拨而获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权转给他人使用，按国家规定需要补交的土地出让价款。
由于我国土地属于公有制，一般而言，我国土地使用权的出让，指的都是城镇国有土地使用权的出让，出让主体一般为各级政府土地管理部门。
1.2 我国现行的土地出让金制度存在的问题 1.2.1 土地出让规划不合理 在国家宏观调控下，各级地方政府部门为提升地方政绩、通过出让土地使用权获取土地出让金，增加财政收入，缓解经济建设的资金压力，往往会不顾地方经济发展水平，采取各种措施促进土地市场交易，尤其是近几年房地产市场的蓬勃发展，直接活跃了地方土地交易市场，政府划出大片土地用于土地出让，这种短时间投入大量土地的短视行为无异于竭泽而渔，饮鸩止渴。
虽然短期内增加了地方财政收入，推动了地方经济建设，但同时也造成了土地资源浪费，规划不合理，土地资源闲置，利用效率不高等问题。
同时，使得地方政府财政收入过于依赖土地出让，一旦土地市场出现波动，必然会导致地方政府财政收入减少。
近一年来，由于房地产市场的萎靡，导致土地成交量锐减，地方政府财政吃紧，便印证了这一点。
1.2.2 土地寻租现象滋生 土地寻租是指在利益驱使下，政府运用行政权力对土地交易市场进行干预和管制，妨碍了市场竞争的作用，从而为少数特权者创造了取得超额收入的机会。
美国经济学家J.布坎南和A.克鲁格的论述中认为，这种超额收入被称为“租金”，这种通过谋求权力以获得资金的行为，被称作“寻租活动”，俗称“寻租”。
政府对土地交易市场的干预，不可避免地会产生土地寻租现象，不规范的土地交易行为和方式，导致土地收益大量流失，给国家和人民带来巨大的损失。
土地交易市场监管力度不到位，导致土地“寻租”问题的存在，由于土地市场存在巨大的利益，有些人可能为得到某些地段的土地，不择手段，贿赂地方政府官员，导致腐败现象的发生。
各级地方政府的土地寻租现象一方面制约了土地资源的有效配置，另一方面也影响地方政府的运行效率和公信度。
1.2.3 土地出让金分配机制不合理 土地出让金的分配问题是当前中国研究的焦点问题，在土地出让金的分配上我国还存在着很多不合理的状况，土地征收补偿标准不完善，土地出让金用途不明确，国有土地出让金成本核算模糊，出让净收益难以准确量化。
用于土地拆迁补偿方面的资金落实的不够明确，导致大量的灰色交易行为，给普通百姓造成了损失，激化了社会矛盾，不利于和谐稳定社会的建设。
1.2.4 一次性收取土地出让金 我国实行招、拍、挂的土地出让方式，一次性收取一定数额土地出让金。
对于国有所有权的土地来说，政府通过一次性收取土地租金作为土地出让金，这就意味着放弃了未来土地租金可能上涨的利润。
相当于政府将土地未来可能带来的收益全部承包给了土地使用者，那么，为了攫取高额利润，土地使用者必定要采取各种手段促使土地增值，甚至倒手专卖，这也间接导致了房地产市场的投机倒卖行为，使得房价一直居高不下。
2 香港、美国以及我国大陆现行的土地出让制度 2.1 香港土地批租制度 香港沦落为英国殖民地之后，就开始推行土地批租制度，就是香港政府向开发商或土地使用者批租土地，开发商或使用者拥有承租批准时间内的土地使用权，但必须一次性向港英政府缴纳规定时间内的土地使用权出让金，这种土地批租制度一直延续至今。
于此同时，香港政府还实行了年租制，鉴于香港土地批租的复杂历史情况，分类实施了实际年租制和名义年租制，即地租或地税。
2.2 美国比例地租制度 美国政府采用比例地租制度（采用百分比地租），主要针对城市地租（公共土地），即按照营业毛收入的百分比收取地租。
采取这种租赁方式首先根据租赁土地的估计产值确定的土地最低租金，最低租金应参照该地规划用途可能达到的最大价值而确定。
而这种比例地租形式只是针对公共土地，私有土地的收益归私人所有。
2.3 我国大陆土地制度 我国的土地所有权，为国家所有，集体所有，全民所有，在改革开放之前，人们获取土地使用权的方式主要为划拨。
改革开放以来，为适应社会主义市场经济发展要求，我国借鉴了中国香港地区的土地制度，采取了土地批租制度，即通过招、拍、挂的方式，出让土地使用权，一次性的收取若干年的土地出让金。
3 对我国土地出让金制度提出建议 3.1 完善土地出让制度、规范土地交易市场 结合我国土地交易市场的具体情况，进一步完善招拍、挂的土地批注制度，加强对土地出让环节的监管力度，避免寻租现象的出现。
根据当地经济发展状况、国家产业政策、土地市场需求情况、土地利用总体规划等编制完整的土地出让计划，包括年度面积、各地块的具体位置、容积率等。
严格执行土地供信息发布和披露制度，通过电视、报纸、网络等媒体向全社会一一公布。
按照公开、公平、公正的原则，在招、拍、挂出让过程中，严格按照法律、法规程序运作，建立完善快捷、高效、公开、透明的招牌挂出让操作程序。
完善现有的土地出让方式，法律体系，监管体制，确保招、拍、挂过程的公开透明，避免腐败现象的发生。
3.2 加强土地成本核算和土地出让金预算管理 建立一套完整的土地成本核算标准，编制土地征收补偿费用支出计划和开发费用支出计划，确保土地成本核算准确无误，准确测算土地出让收益。
结合地方经济发展水平，土地市场供求情况及财政支出情况，制定当年和下一年的土地出让金预算，确保土地出让收入与土地出让金预算的吻合度。
3.3 建立公平公正土地出让金分配机制 为保证土地出让金支出的公平性，应建立公平公正的土地出让金分配机制，成立基本工程储备基金管理中心，完善对土地出让金的管理和使用，编制完善的资金使用计划，调整土地出让金分配方式，确保分配的公平合理，避免损害公民的合法权益。
同时，提高资金使用计划和过程的透明化，确保公开、公平、公正的使用。
为改变多占地、多得益， 以及耕地保护越好地方越吃亏的旧机制， 必须运用有效的经济手段调整土地利用中的利益分配关系， 在占用耕地方面，形成良好的自我约束机制， 同时，加大对失去土地农民的补偿。
地方政府以损害农民的利益、以随意减少耕地为代价来发展经济这种行为要被国家问责， 那也是不能容忍的。
现阶段各地土地出让金收入大部分被用于城市基础设施建设和城市土地开发上，而用在对失地农民的补偿上是少之又少， 所以急需加大对失地农民的补偿。
3.4 合理选择年租制度与批租制度 在完善现有土地出让制度的基础上，可以借鉴香港地区的模式，采取批租制度与年租金制度相并存的方式，已解决土地出让金一次性支付带来的弊端与问题。
“年租制”是指每年收取一次地租；而“批租制”是指一次性地收取地租。
香港的土地出让制度是 “年租制”和“批租制”的混合体制，这与香港政府批租土地的复杂历史和香港政府试图分享土地增值收益有关。
中国大陆如若采取“年租制”与“批租制”并存的土地制度，必须避免与民争利的现象，采取合理化的方法以及实质性的监管措施，确保土地市场合理有序正常的运转。
4 结语 随着我国社会主义市场经济体制的不断完善，土地出让市场必定会沿着规范化的轨道发展，如何做好土地交易市场的监管是关键，无论是招、拍、挂的批租制度，还是年租制度，必须建立一个严格规范的管理监督体系，以确保土地交易市场规范有序合理的运转，保证国有资产不流失，土地价值不流失，人民的合法权益得到切实的维护，才能杜绝“土地寻租”现象的发生。
参考文献： [1]郭雨松.香港土地制度和土地出让金管理及其借鉴[J].地方财政研究，2012，05：76—80. [2]孙佑海.土地流转制度研究[D].南京农业大学，2000. [3]赵燕.国有土地出让金存在的问题及对策[J].财经监督，2010，12：1—3. [4]郭晓敏.土地出让金管理中存在的问题及对策[J].齐鲁珠坛，2006，03：23—24. [5]李湘昀，雷爱先.加强国有土地出让金管理刻不容缓[J].财政研究，2001，12：43—44. [6]香港特别行政区政府差饷物业估价署.香港物业报告，2011. [7]朱靖娟，李放.土地出让金收益分配原则建构――源自分配正义理论的启示[J].新疆大学学报（哲学?人文社会科学版），2013，02：22—25.