浅析善意取得在不动产物权中的应用
摘要:传统民法理论认为,善意取得仅限于动产,即善意取得的标的物必须是动产。
不动产一般须登记,以登记作为其公示方法,出让时须出示其权利证书。
对于不动产物权变动,我国采债权形式主义的物权变动模式,即债权合同加过户登记的债权形式主义。
不动产物权登记的公信力使社会公众相信登记物权人(登记名义人)享有物权,而与之交易。
该相对人支付合理对价,即为善意第三人。
因不动产善意取得而丧失物权的真正权利人,可以通过异议登记、更正、起诉登记名义人赔偿损失、要求国家赔偿等方法,维护权益。
关键词:不动产;善意取得;标的物;登记 引言 近代以来,民法上有所谓“静的安全”与“动的安全”。
与此相应,民法领域形成了财产的静的安全的保护制度——财产所有权制度与财产的动的安全的保护制度——契约(债权)制度。
在一般情形下,法律均能较好的实现二者的保护。
但是,当无权处分人处分他人财产时,是保护财产所有权的静的安全,还是保护财产交易的动的安全问题,便油然而生。
一、不动产善意取得的基础 (一)不动产善意取得的伦理基础—人的互相尊重。
我国现行《民法通则》及《民法典(征求意见稿)》同样系以人为本位。
而其伦理基础则在于人的互相尊重。
即每个人得要求他人尊重其存在及尊严,而此更须以尊重他人为前提。
人及人的尊严是整个法律秩序的最高准则。
正是基于这一伦理规范而产生了信赖保护原则,并以不同的形式表现于民法,如表见代理、表见法定代表、诚信原则及善意取得等。
(二)不动产善意取得的经济基础—交易安全 如果要求买受人(债权人)在每一交易(设定抵押权)过程中对出让人(抵押人)是否为原权利人进行调查似不可能,即使是可能的话,那征信成本也相当高昂,使得经济发展严重受阻。
(三)不动产善意取得的理论基础—登记公示推定力与公信力 在赋予登记推定力之后,必然要赋予登记公信力。
所谓登记公信力是指,对于登记的内容给予信赖者,法律根据信赖内容赋予法律效果,纵使登记内容与实体关系不一致,法律亦视登记内容为正确,从而发生与真实的权利状况一样的法律效果。
二、不动产善意取得的性质——兼有继受取得的原始取得 关于不动产善意取得的性质,学界主要有以下三种观点:原始取得说、继受取得说、原始取得与继受取得之争议无意义说。
尽管各有其理,但也有其不足之处: 1.原始取得说之不足 (1)该说一方面认为不动产善意取得为原始取得,而另一方面却又强调该交易行为必须为有效,否则,不得适用善意取得。
既然为原始取得,又何须交易为有效?该说另一方面认为不动产善意取得为原始取得,而另一方面却又强调该交易行为为有偿,善意取得人必须支付价款。
该说一方面坚持不动产善意取得为原始取得,而另一方面却不得不承认对于不动产上第三人的权利非善意的,第三人的权利不因此而消灭。
一方面该说认为善意受让人善意取得不动产是源于法律行为所生的效力,而另一方面却认为无权处分行为为无效或效力待定,受让人仅能补足权源,却不能治疗法律行为的效力。