投资性房地产两种计量模式的财务影响分析
投资性房地产两种计量模式的财务影响分析 2006年我国发布了新会计准则，引入了公允价值概念，《企业会计准则第3号—投资性房地产》允许企业在达到一定条件时可以选择公允价值模式对投资性房地产进行计量、确认和披露。
2014年又进行了补充、修订，《企业会计准则39号—公允价值计量》更加规范了这一计量模式。
但由于我国房地产市场起步晚，我冒上市房地产企业多数愿意选择成本模式计量。
本文将通过比较两种模式对财务的影响，分析导致现状的原因，并提出相应赶策。
金地集团初创于1988年，2001年在上海证券交易所上市（600383.SH），是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。
2013年11月，公司决定对投资性房地产的后续计量由成本模式改为公允价值模式，自2013年12月起执行。
考虑到满足公允价值确认的条件，并且2012年收购了香港上市公司金地商置，其投资性房地产后续计量按港股财报采用公允价值计量，为了统一会计政策、提高工作效率，公司对会计政策进行了变更。
万科企业股份有限公司（股票代码：000002），成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股，总部设在广东深圳。
万科采用成本模式计量投资性房地产，即以成本减累计折旧摊销及减值准备在资产负债表内列示。
投资性房地产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在使用寿命内按年限平均法计提折旧。
两种计量模式对资产负债率水平的影响 金地集团在2013年将投资性房地产的后续计量模式由成本模式转变为公允价值模式，所以要分析公允价值对资产负债率产生何种影响，不仅要对比两家公司最近几年的数据，也要比较2012年金地追溯调整前后的差别，如表： 从表1来看，万科的资产负债率水平较高，六年都在77%以上，而金地呈小幅下降趋势，特别是在2012年调整后，负债水平都在70%以下，金地在2013年将成本模式转换为公允价值模式，并对2012年数据进行追溯调整，这一调整，使金地资产负债水平降低了2.02%。
采用公允价值计量在房价不断上涨的情况下会扩大投资性房地产规模，增加总资产，从而降低企业的资产负债水平，更利于企业融资。
两种计量模式对利润的影响 公允价值对利润的影响表现为公允价值变动损益的增减，在房价上涨，房地产市场利好的影响下，公允价值变动表现为增长，对增加利润有好处，而采用成本模式，由于折旧的存在会使利润减少，也就是隐藏部分利润。
2012年—2016年万科计提折旧对营业利润的影响比分别为—0.12%、—0.12%、—0.70%、—0.64%、—0.86%，对利润总额的影响比分别为—0.12%、—0.12%、—0.69%、—0.62%、—0.86%。
2012年—2016年金地公允价值变动收益对营业利润的影响比分别为8.62%（重述）32_40%、29.10%、28_12%、4.91%，对利润总额的影响比分别为7.99%（重述）32.18%、29.10%、27.76%、4.87%。
从数据来看，万科集团计提折旧对利润的负向影响不足1%，而金地集团投资性房地产公允价值损益对利润的正向影响大，对营业利润的影响比从8.62%升到32.40%，再从28.12%降到4.91%，而投资性房地产规模并未下降，公允价值对利润的影响随着市场波动变化较大。
影响公允价值后续计量的因素 影響公允价值后续计量的外部因素可能有：会计准则转换的导向影响，一旦采用公允价值模式将不能转换成本模式；市场环境波动的影响，公允价值受市场波动影响大；估值技术的影响，受市场建设短、不稳定等因素影响估值技术未能满足需求。
影响公允价值后续计量的内部因素可能有：公允价值评估成本的考虑，上市公司每个财务报告期末都需要进行评估，增加了企业支出；盈余波动的考虑，公允价值模式下投资性房地产市场价格变动会通过公允价值变动损益影响公司盈余；估值人员水平的考虑，在转型过程中我国高级会计人员和专业评估人员缺乏。
推广投资性房地产用公允价值计量的建议 完善相关会计准则，可以考虑借鉴国际会计准则，要求投资性不动产由独立评估师在资产负债表日确定的公允价值进行列报，并且在确认方式上主张采用公允价值模式，这样既确定了估值的方法，也给予公允价值准则上的支持。
建立房地产活跃市场，稳定楼市价格。
投资性房地产使用公允价值模式的阻碍之一是没有活跃的房地产市场或房地产市场不完善，另一个原因是楼市价格不稳定由此产生的利润波动大，导致企业经营不稳定，因此加强宏观调控，稳定房地产价格，并在此基础上建立完备的价值评估体系显得尤为重要。
提高相关人员素质，一是加强对高素质会计人才的培养，完善报表的核算体系，二是加强对房地产评估人员的培养，房地产企业内部或是专业评估机构都需要高素质的评估人员，为企业提供准确的信息。
[1]唐磊.新形势下公允价值在投资性房地产的应用和影响分析[J].投资理财，2015，（7）：88—90 [2]胡晓楠.投资性房地产公允价值计量模式之研究.基于深国商的案例分析：[D].辽宁：沈阳工业大学，2015。