[改革与完善我国房地产税收制度的探讨]完善税收制度
我国现行房地产税存税制、税基狭窄、税种重复、外企业税有别等诸多问题。
税主要集房地产开发、建设、让和交易环节保有环节少不能适应社会济发展状况不能地方政府财政收入起重要作用改革现行房地产税制势必行。
、我国房地产税制现状及存缺陷、不足()税制繁复税种结构不合理房地产保有环节税轻外房地产企业税制不统有违税收公平原则我国现行征收与房地产开发营相关税费共项分别房地产运行不阶段和环节征收。
土地批租、征用环节要缴纳契税、耕地占用税(外企业不征)、印花税还要交纳土地出让金、土地使用费等费用;开发建设、让环节涉及税费较多有契税、营业税、印花税、城市维护建设税和教育费附加(外企业不征)、土地增值税、企业所得税、人让房地产征收人所得税;房地产占有和使用环节缴纳税种有房产税(外企业城市房地产税)、城镇土地使用税(外企业土地使用费)。
由看出方面房地产税主要集开发、建设、让等流环节多流税种而流税接税具有可嫁性房地产开发企业将税嫁给了购房者;另方面房地产税种繁复、征收环节多存重复征税和多层次收费如对房屋出租租金收入既要征收营业税又要征收房产税成导致商品房房价居高不下原因。
外房地产企业分别使用两套房地产税制对涉外企业只征城市房地产税而且只对房产征收对地产不征收城镇土地使用税、城建税、教育费附加、耕地占用税也只对企业征收、外企业税不统矛盾日益突出。
外有别房产税税收待遇不合市场济公平、公正原则也不利市场济竞争机制建立。
(二)城乡税制不统征税围有定局限性我国目前房产税和土地使用税课税围仅包括城市、县城、建制镇和工矿区这些围以外房产与土地则不要纳税。
伴随着城乡济体化发展城乡交界处和农村开办工商企业数量日趋增多所占用房地产数量也日趋增这些企业与坐落城镇企业样享受到公共物品带便利却不要承担房产税纳税义窄征税围影响了房地产税公平性。
企业容易通选择坐落地日常税收管理形成合法避税不利企业等条件下公平竞争。
尤其城镇与非城镇交界处有些地方条街道两侧侧企业纳税而几米外另侧企业就不用纳税税显失公允。
(三)计税依据和税率设计不合理、不规易导致税不公现行房产税计算有从价计征和从租计征两种办法。
从价计征是房产原值减除0%30%比例余值按%税率计征房产原值是固定产科目记房屋原价这种折余价值依据是历史成不能反映房产市场价值;从租计征是依据房产租金收入按照%税率征收房屋租金般是根据租赁市场行情予以确认。
税种两种计税依据不够规。
对房产出租者而言除交纳房产税外还要承担营业税和城建税与教育费附加与按历史成计税从价计征相比使得房屋出租这行综合税非常高从而导致量隐性市场偷漏税交易。
现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用土地面积计税依据实行从量计征方式。
这种征税方式使税额不能随课税对象价值上升而上升具有税不足且缺乏弹性缺不能发挥调节土地级差收入作用也无法对土地闲置现象和土地投机行起到应有调节作用。
二、完善房地产税制建议、思路和措施按照新期税制改革简税制宽税基低税率严征管原则改革现行房地产税不合理部分。
要通房地产税制改革建立起新房地产税体系促进税收制改革与完善推动财政体制变革从而提高整体济运行效率和质量。
()改革和完善现行房地产税制建立统、规房地产税收体系房地产投环节保留营业税和企业所得税房地产交易环节保留印花税和契税将不适宜容进行调整。
继续征收人所得税建议改变目前对人财产租赁、财产让所得性收益采取0%比例税率做法采用累进税率计征。
加强房地产保有环节征税促进合理利用房地产、调节政府与房地产所有者、房地产实际占有者收益分配建议合并现行房产税、耕地占用税、城镇土地使用税及对外企业征收城市房地产税开征统物业税将对房产和地产征税统起。
体现房地产市场价值建议按房地产评估价格作计税依据;体现量能担原则可以考虑营性房地产按高档税率课征非营业性房地产按低档税率课征特别是对居民住宅保有课税实行低税政策;简化税制将从价、从量、从租计征统从价计征。
所谓空地是指按法定要利用满年;或者有偿出让土地超出让合约定动工开发日期年动工开发利用;或其地上建筑改良物价值不及所占基地标定地价0%土地。
开征空地税可以节约用地杜绝土地浪费现象使土地得到合理利用提高土地利用效率。
目前国对闲置年以上空地征收土地闲置费这已从实践上和法律上奠定了开征空地税必要条件。
适开征遗产税和赠与税遗产税和赠与税开征将弥补无偿让房地产环节税收调节缺位防止纳税人以无偿让掩护逃避纳税。
(二)建立评估机制以房地产评估价值作税基现行房地产税存多种计税依据多种标准混用造成纳税人税不既影响公平又缺乏效率。
随着济发展及房地产市场变化房产价值随上下浮动而评估值包含房产升值和降值所产生收益变化因素能够真实地反映房产现值可以较地调节土地级差收益使纳税人税收担相对公平。
也可使国财政收入随房地产价格上涨而增加避免了由从租、从价计税造成税收差异促使纳税人合理利用房地产促进房地产合理配置发挥房地产税对房地产市场积极作用。
以评估值计税依据没有出租房产和营房产分提高了税收透明增强了公民纳税识。
(三)健全、完善房地产税课税相关配套制与保障系统完善房地产价格评估制建立以房地产评估制核心征管运作体系。
加强对房地产价格评估理论和方法研究逐步形成套合我国国情房地产估价理论、评估评税制和方法体系房地产税收计征提供科学依据;制定房地产评税法规和操作规程设置房地产评税机构配备评税或评价专业人员加房地产税收征管力;建立财产登记制设置土地位置、权属及面积台账实行房屋和土地产权证合制尽快实行房地合新体制建立与评估、税收征管有关信息数据库运用计算机技术进行集、处理、存储和管理。
(四)完善现行移支付制赋予地方政府定税收主权按照市场济体制和公共财政理论要参照国际验规我国移支付制建立起以等化目标移支付制以保证各地方政府有财力提供基公共产品和。
赋予地方政府定税收权限充实地方政府财。
房地产税税基不具有流动性地方征收管理成较低适宜划归地方所有。
房地产税归地方所有能促进地方政府提高公共效率和质量使地方政府真正成级独立财政增加地方政府财政收入减少对土地出让金依赖程维持财政可持续发展和提高地方财政效率。