澳大利亚房地产市场投资分析报告
澳利亚房地产市场投分析报告 、澳利亚地区及社会环境概况 （）行政区概况 澳利亚领土面积770万平方公里西面环海有六洲和两领地截止至05年月日各地区概况如下 （二）济、社会等概况 、济、社会环境稳定投房产保障性高 人口截止至06年月澳利亚总人口约6万其半居住悉 尼和墨尔两城市。
济05年澳利亚G59万亿美元列全球位人33373美元仅次瑞士位居全球二。
澳利亚是世界十农产品出口国和六矿产出口国多种矿产出口量全球且绵羊数量和出口羊毛多金融业、商业、旅游业和业发达。
由人口高速增长满足人口房地产开发近几年成澳利亚另重要产业房价基维持平7年翻番、平增幅接近0%年水准由济持续健康发展及政府科学、合理引导和调控澳利亚房地产市场从出现下跌投风险极低。
、教育 澳洲共有38所学及30多所专科技术学院几乎都是政府公立学校私立学共所澳洲圣母学和邦德学两所学凭受国教育部认可。
38所学0所属全球前00强学剩余0多所学全球500强学平水平高美国澳洲教育体制由所洲政府管辖教育质量由邦政府控制管理因澳洲各学教学质量相对平规程高且澳洲人平花费年完成学至学教育人口素质高。
3、福利 澳洲政府人总医疗开支埋单70%远高美国除医疗、养老金、孕妇补助金、失业救济金等常见福利外还有学习津贴、边远地区津贴、看护津贴、配偶津贴、托儿津贴等各项福利。
、居住环境 澳利亚是农业国天然产品政府对食物检疫极其严格由澳利亚空气及环境质量较澳洲、人寿命世界排名二。
（三）澳利亚对国企业整体态 澳利亚是国二投对象国05年国对澳利亚投总额亿美元比增长39%投围涵盖矿业、农业、基础设施及再生能等多领域但近年澳利亚已对国投持越越谨慎态以国企业租赁澳北部达尔港99年问题标志澳方今年3月底加强了针对外国投审程序。
二、澳利亚房地产市场相关法律法规 （）土地所有权、土地交易相关法律法规 澳利亚土地权主要以两种形式体现种是永久所有权这是澳利亚常见土地权属体现形式另种是向政府进行长期租赁权利这种情况主要存新南威尔士、昆士兰和北部地区农业土地。
除以上两种土地权利外澳利亚亦承认土著人特定土地上传统权利这被称原住民土地权如土地涉及原住民土地权则该房地产项目开发和用途可能会受到定限制或者被附加额外义例如必须保留某土著人化遗这种情况下就必须要开展进步尽职调并取得针对问题法律见且澳利亚房产可直接继承无遗产税。
这种登记制是指将土地权属相关房地产登记处登记完成登记即味着对土地持有人法定权利确认除非出现法律规定特殊情形例如欺诈、地界描述错误等。
因买方般可以依赖产权登记证明产权而不必登记册外另行调产权。
澳利亚政府规定任何企业和人都可通拍卖形式购买政府土地或私人土地。
购买土地必须是有金或者合伙不能贷款。
外国投者可以依法获得澳利亚土地所有权但是开发期限上有定规定。
009年开始增强外投政策竞争力吸引更多外商对澳利亚广闲置土地进行有效开发并防止投者进行土地囤积和投机行澳利亚政府把外国投者开发澳利亚闲置商用土地期限从月延长至5年但要投者少支付购买成或土地价格50%用开发建设。
（二）房地产税收相关法律法规 、澳利亚财政税收政策重容 澳利亚是实行分税制国税收收入分央税收收入和地方税收收入其邦税收有人所得税、公司所得税、销售税、福利保险税、关税、消费税、培养保证金等税种洲政府税收有工税、印花税、金融机构税、土地税、债税等税种组成。
（）税管理 澳利亚税收征管方面采取统建立税档案码(简称税)方法实行管理。
“税”对澳利亚公民说非常重要它是税当局颁发给澳利亚公民特别码与公民名和地起使用“税”关系公民切身利益对实行保密制任何泄漏他人“税”行都将受到严历惩罚。
每年7月日至次年6月30日财政年当财政年结束每澳利亚有收入人(包括非澳利亚居民)都必须向税局主动申报全年收入税率般7％~7％即使人年收入低免税额也须向税局申明与纳税人如合低收入庭、多庭成员赡养、人生等条件话可以向税局申请退回部分或全部税金。
（）主要税收 公司所得税30%。
房产增值税购买年出售物业增值部分须缴增值税年以减半征收。
房产增值税不是独立税种应税部分将计入总收入按照人所得税征收。
土地税澳利亚没有物业税对用租用和投用房屋所土地征收土地税与物业税比较接近。
土地税是地方税种由各洲己制定税率测算土地价值住屋不缴纳土地税。
印花税%~55%。
印花税以让房产总价值（指土地价格和房屋价值总和）作税基税种属洲政府管理所以澳利亚每洲情况有不。
消费税或成货物税（G）相当我国增值税。
税率0％税基澳利亚销售货物、提供、购买权利或其他相关应税价值。
人所得税居民企业与澳营业或获得收入非居民企业税率都30%而非居民人所得税率可高达7%。
预提税向非澳税法居民支付利息、分红缴纳税其支付利息税率0%红是30%（如有双重纳税协定可减5%）。
利得税非居民出售澳房地产会被征收税。
（3）报税与扣税、退税、避税 报税澳洲财政年是从每年7月日至年6月30日即年收入 计算周期每年7月至0月法定报税期纳税人必须期向申报年人收入税。
扣税若纳税人合某些条件税局会从该交税里直接扣除部分。
退税若纳税人实际该交税额比已交税额少就可以获得税局支票。
避税有些收入是可以脱离税就叫避税。
澳利亚涉及房地产赋税主要有土地税和房屋印花税这两项税费由各洲行征收和管理。
、土地税税率 澳利亚土地税征收对象是开发建设土地除了北领地其他各洲都要征收土地税土地税由土地拥有者支付但首都堪培拉土地税由租客承担每洲土地税率不样维多利亚洲高5％；首都堪培拉低5％。
部分洲土地税可申请减免主要依据土地用途下列用途土地可以免除土地税（）非赢利性社会团体使用土地；（）宗教机构使用土地；（3）慈善机构使用土地。
例如估价人会对新南威尔士所有土地进行评估每年7月日定下估价可以作将年税收征收标准这种估价不当地政府每三年征收市政税而进行简约估价。
3、印花税 房屋印花税是指房屋让程要向政府交纳税费。
印花税额由让金额定特定情况下可以申请减免房屋印花税由购房者交纳。
对次购房者澳洲政府都会给予定优惠其维多利亚洲及新南威尔士洲印花税计算方法如下 维多利亚洲 新南威尔士洲 各洲印花税费比较 （三）澳利亚房地产金融外汇监管相关法律法规 、澳利亚外汇监管概况 澳利亚证券与投委员会（）责监管国外汇交易领域并责管理金。
根据澳利亚法律外汇纪商必须获得澳洲储（RB）许可或得到澳利亚金融执照纪商所提供合法外汇交易须进行登记册以保证交易合澳利亚融政策。
交易金指是金融监管部门要金融机构持有额。
多数监管部门强制要金融机构根据其加权产风险比例持有定额。
当新投者开始交易商处开户交易该公司可能会要帐户存入低金额该金额取账户类型。
（四）澳利亚房地产投相关法律法规 根据澳利亚政府外国投审核委员会（RB)发布03年7月至0 年6月年报告房地产已成国对澳投金额多行业达06亿澳元。
澳利亚《外国投与并购法（975）》以及政府外国投政策规定外国企业和人投澳利亚房地产项目般都要获得RB事先批准若投者没有申请并获得RB批准就可能被视非法投面临行政处罚以致刑事责任指控。
外国投者收购或投以下澳利亚房地产权益要RB审批 、用开发商业地产闲置土地。
、所有住宅地产（特定情况除外例如外国投者可购买某些澳利亚政府预先批准向海外投者销售手住房则无再申请RB审批）。
3、购买拥有澳利亚城市土地权益公司或者信托股份或产（特定情况除外）。
、价值500万澳元或以上涉及化遗产（例如历史建筑）已开发商业地产。
5、价值5500万澳元或以上不涉及化遗产已开发商业地产。
6、价值5亿澳元或以上澳利亚企业或澳利亚持有超5亿澳元海外企业。
7、合计价值达到500万澳元或以上农村土地。
8、由外国主权基金或其他外国政府投者（包括外国国有企业）进行投。
实践RB通常都会做出批准但会要企业获批月开始工程建设。
建成上述房地产企业可以将物业出租、出售或留下用。
购买澳利亚二手旧房用拆除重建样要RB审批。
企业要证明其重建可增加住宅数量或原有旧房已不宜居住者提供房地产评估师或建筑师报告。
样企业通常被要获批月开展拆除重建工程。
澳利亚房地产是按照签署合候状态被出售因投者签署合前必须进行细致全面尽职调通常讲至少应包括（但不限）以下主要问题 、土地权属土地册处进行土地权属调以确认土地所有权人及有没有任何登记抵押权、通行权或其他权利限制。
、税向税部门申请调以确定涉及该房地产项目有关政府税费、纳 税责任和税申报。
3、规划向规划相关部门申请调以确定涉及该房地产项目有关规划事宜。
澳利亚每洲都有其各规划法律体系每块土地都会明允许用途、相关批准及禁止用途。
进行规划审批相关地方市政府会与各政府、公用事业机构包括供水、电力、气、道路等部门进行沟通。
另外房地产项目相关利益方产权共有人、邻居、地方组织等也有权参与到房地产项目规划审批当并陈述各见。
、环保调环保登记册和环保责任聘请环境顾问出具环境评估报告。
澳利亚对房地产所有人和开发商有严格环保要每洲都有己环保法律开展某些活动要取得环保部门批准或特定执照。
环保法律基原则是“污染者赔偿”然而具体执行案相关部门也可能会追究土地所有权人责任（例如无法到污染者）。
因开发房地产项目投方通常都会聘请环保顾问就该项目出具环保方面尽职调报告或者审房地产项目已有以确保该项目是否存任何环保争议。
6、公司调调收购对象公司登记、股权、营证照。
7、土地、建筑物估值、测量、技术评估聘请评估师对土地、建筑物进行估值及实地测量以及评估建筑物维护状况、是否合建筑法规。
8、诉讼调调收购对象有没有诉讼、政府调。
06年3月澳利亚邦政府发布新规3月3日起所有向外国私人投者出售洲、领地政府重要基础设施产都将澳利亚外国投委员会(RB)正式审。
前该委员会只责对外国国有企业对澳利亚产收购进行审。
新政策对外国投者收购澳利亚重要基础设施产审包括（）公共设施类含机场港口公共交通设施电力、气、污水系统；（）现有以及拟建道路、铁路隶属国陆路运输络或被洲、领地政府控制合运输设施；（3）电信基础设施；、核设施。
三、澳利亚房地产市场特 信息透明高地价、建筑成、房价和所有费用几乎都是透明公开鲜有“暴利”可确保0%以上年投回报率。
房地产交易规专业政府规了从事地产行业人员质审批包括律师、代理人、纪人等。
从事地产活动专业人员必须具有定学历、相应实践历考试合格颁发质证、册登记才能执业。
严格控制开发规模空置率低近几十年澳利亚房价攀高与移民数量关系密切但澳利亚政府严控房屋审批量房屋建造量远远赶不上人口增长。
澳利亚每年房屋空置率基维持3%以下远低世界平值。
据政府统计澳利亚人口平增长3800人周每年移民配额0万左右预计到03年澳利亚住房量将比供应量高出663万套。
政府对开发管控城市公共绿地严格受法律保护不能随开发政府责所有公共交通、绿地等公益、非营性设施对私人拥有土地只责规划导向和审批。
、住宅及公寓政府给出容积率指标仅针对住宅给予套数约定所有住宅开发装修达到入住条件学生公寓、公寓楼等与住宅实际样概念有些情况下住宅套数也可与当地政府协调进行增加；、商业地产政府限制商业开发面积建设商业建筑面积不计入容积率可全部散售也可持全部或部分。
开发商及开发模式、责任主体、开发商无质要任何拥有物业产权所有人都能够成开发商；、开发模式产权人可单独、也可收购邻近物业或合邻近业主按政府规划条件对现有建筑进行改扩建或原地重建开发商实际产权人由产权般私有、分散所以般开发零星、分块、定制式开发。
责任主体相对简单不要施工监理设计方责前期设计、施工监管、物业交付全程。
总体说澳利亚开发申请流程相对国简单三级政府架构管批立项就是当地市政府。
地方市政只有部门是专管房屋批建该部门还根据当地情况制定出长期发展规划并对所辖每区域界定开发容和限规划建筑方面洲级政府可以直接介入特别是跨区项目这事就归“规划厅”管。
四、开发流程及开发周期 （）开发流程 申请建筑许可（）审批程要向市政缴纳笔“贡献费”。
融政策以取得用地开发权抵押可按建设金70%~80%左右提供开发贷款按银行指定名录选择施工单位银行监管工程进、按工程进直接付款。
银行贷款利率般3%左右。
开发成与费用项目、土地成由是永久产权二次或多次交易土地成实际收购原土地以及地上物业成然进行拆除或改建投；、前期费用前期费用包括市场调研、规划设计、设计方案、行政审批等费用般费用50~00万不等因项目而异。
建筑成从地下室建设到装修完成。
悉尼每平米3000~3500元（材人工完全按照澳利亚地收费）每套平成30~35万。
管理费用含管理团队费用、专业公司如设计、咨询、律师等费用。
管理人员薪酬人所得税比较高项目责人般年薪30万澳元（保险另外由公司支付）人税率0%~30%。
营销费用及财费用、营销费用般销售收入%~5%；、财费用贷款利率般%。
开发税费包括销售税、增值税（G）、所得税。
销售税销售额0%增值税率5%所得税率30%。
（二）开发、销售等相关周期 以00套左右项目例取得开发权要3~年开发周期（交房、产权办理完成）。
悉尼市政府审批周期般6~8月开发商（也包括人）如超政府规划导向将要上报洲政府所周期更长可能长达年。
销售周期般~3月（若项目优质项目销售周期能缩短~周）可全部销售完成。
交房周期与条件预售到交房周期约3年左右。
施工周期年半~年。
五、重城市概况 （）悉尼 、济、人口概况 悉尼面积3677平方公里G半占全国5%左右主要产业包括金融业、传媒及电讯、建筑、零售、房地产人G高丹麦、香港、新加坡等发达国及地区。
高发达金融业制造业教育业旅游业和房地产开发是悉尼市场济主体。
其世界顶级跨国企业、国外金融机构总部扎根悉尼。
悉尼也是澳利亚证券交易所、澳利亚储备银行以及美国二十世纪福克斯制片厂所地。
人口总量90万人口密每平方公里357人。
悉尼是澳利亚人口稠密地方每平方公里有03人%悉尼人口拥有澳利亚原住民血统3%人口生海外三移民地英国（占比 35%）、华地区（占比3%）及新西兰每周约600名新居民定居悉尼到03年悉尼65岁以上人口将接近00万036年悉尼人口预测至少达到560万增加就业机会5万。
、低薪 从今年7月日开始澳利亚法定低薪从79澳元上调至77澳元每周法定低底薪从6569澳元上调至677澳元增幅达%86万澳洲领取低工劳动者将从受益发达国澳洲低工属高水平。
3、房地产市场概况 房价高悉尼是澳洲房价高城市澳利亚五富有区域悉尼就占了四集团首席济学表示因贷款月还款金额与房租金额相差不0万澳元基准首次置业人群般购房选择但截止至今年月悉尼房地产市场只有%待售住宅价格0万澳元以下05年月86%年里悉尼价格0万澳元以下住宅市场占有率下降了半。
根据澳洲房产数据研究心近期房价指数报告显示今年悉尼房价值超00万澳元地区将翻倍或有近8地区将加入00万俱乐部是全国独栋房屋房价值倍。
涨幅快截止05年0月底悉尼以8%涨幅成澳利亚房价增幅地区月份虽受到国际市场影响清盘率与前相比有所降低但仍排位。
供应短缺悉尼城市主要面临是人口增加压力和功能配置升级因土地发展因地理条件限制、规划限制以及有限土地审批率等条件受到约束加房价高对发展商说建筑成和是困难。
悉尼西面靠山东面是海北面和南面是国公仅有拓展空只能西北和西南面狭窄围。
另外尚充分建立和实施更有效土地利用法规基础设施及其它投入不足税收调节不到位等等原因都使得悉尼房地产市场可能若干年仍无法轻易供应短缺矛盾。
根据B rl数据悉尼08年6月前年房价将下跌%通胀调节房价或实际下跌6%。
《悉尼都市战略规划与发展036》官方报告应对澳利亚悉尼人口增长明确提出了相应发展策略悉尼发展正以“GLBL ”（含B和R ）全球化城市和三“RGL ”区域心城市（分别RRR LVRL）组成都市济和地理空长期发展新格局其定位了已纯熟0LZ R专业就业心如R B RKRK L R LR R等；存R R商业心如B 和L LL等；还有许多正发展或规划不功能心。
增加现有城市激活地区住房密。
悉尼gr Rqr rkr bRk 以及 rbr已被鉴定城市激活地区。
就业增长区域定位西北区R （99000就业增长）和西南区 （80000）然才是传统就业心区 （58000）。
政府规划把悉尼就业增长区域分0板块心区域（B和R ）、东区、南区、西区、北区、北区、东北区、西区、西北区和西南区。
（二）墨尔 、人口概况 0万每周人口增长800人目前人口已接近澳洲城市悉尼了。
墨尔移民多数亚洲国如国（主要聚居城市东部地区）、越 南、黎巴嫩及塞浦路斯等国英国出生新移民仍是主体悉尼搬至墨尔新居民约万人全澳0人口增长区域有7地区墨尔城郊其国陆出生华人人口比例墨尔分布情况Bx ll（%）、l（78%）。
预计到05年墨尔人口将增至50万至053年墨尔人口将超悉尼位居澳洲。
、房地产市场概况 入门级住宅占有率下降独栋别墅势头旺0万澳元以下住宅市场占有率从08%下降至333%左右般分部西部及北部郊区例如l 以及 l郊区。
据Q报告06年将是墨尔房价加速增长期墨尔清盘率将维持70%左右；墨尔人口数量持续增加房屋空置率也下降租金会加速攀升机构预测墨尔06年房价增速预计%。
要是维多利亚洲政府已准备将墨尔市心B 扩四倍~3 年墨尔B 公寓市场或历价格下行、空置率上升租金回报率降低行情。
六、锐、碧桂投案例 （）锐 方式教育起（地产+教育协发展拓展产业链）新加坡主板上市与澳洲土优质公司合作专核心地段产品开发产品贴近澳地。
地产+教育瑞地产是国数不多基础教育、国际教育、高等教育和教育区项目开发领域具有丰富投管理验房地产企业集团其依托房地产开发及教育投领域验以房产开发核心延伸周边产业链。
新加坡主板上市03年锐便宣布向新加坡地企业R能(Rrg)展开反向收购计划R能以379亿新元配售5亿97万股每股069新元外加000万新元现金以收购锐集团旗下锐地产完成这项 399亿新元反向收购项目0年8月锐地产正式登陆新交所主板以利用新加坡成熟法律环境和商环境。
合作澳洲土优质企业、核心地段开发锐已斥6亿澳元拿下澳利亚项目位悉尼另位布里斯班。
、悉尼项目rr B块核心地块和悉尼心区Rvllrr是悉尼 地区二城市泛西悉尼地区济金融心和主要商业心以及悉尼二B和全澳六B锐举打造30层左右城市公寓成该B具有地标义建筑产品；Rvll是悉尼北岸传统富人区邻近北悉尼高端华人社区悉尼发达统计区域排名前五当地主要以高收入人群主区域各类配套丰富项目规划6栋独立式奢华多层洋房Rvll区域极具稀缺性和竞争力。
、布里斯班项目是位gll公寓和位VVR公寓ll项目规划幢0层公寓设五星级堂配备健身房、游泳设施、水疗、桑拿以及六星级餐厅等配套设施项目紧邻g火车、v 货及lr超市距布里斯班B约3公里车行5分钟可到达世界名校昆士兰学；VVR项目规划两幢多层电梯公寓临近新兴产业区和机场人口众多距离布里斯班B约8公里紧邻火车、购物心。
澳洲合作伙伴选择上锐布里斯班合作企业rr l公司成立990年是布里斯班有定知名房地产开发商已布里斯班开发了多知名住宅、商业综合体、办公、产业地产标志性项目。
跨国营管理方面锐主要组建以土人才骨干开发团队。
锐计划澳洲进行持续稳定投开发因从项目启动初就整合了澳洲土银行、律师、设计、工程、营销等房地产开发领域专业机构和。
澳洲是碧桂仅次马西亚二海外投目地其两主要项目概况如下 悉尼西北部项目斥7300万澳元位悉尼西北部面积76万平方米拟发展约85套公寓及配套商铺属高档住宅项目是碧桂首澳洲住宅市场项目。
悉尼莱德花位留学生聚集区周边共有8所学属高端公寓产品并配置生活及商业配套该项目已0年进行推售主要针对国买。
据 碧桂首席财官表示该项目通莱德市政府规划审批程很艰难耽误了项目建设和公司进军澳洲进程。
碧桂计划悉尼和墨尔兴建7~8新项目但悉尼项目规划问题和两城市房市发展减速或使碧桂改变投定。
七、投风险及机遇 （）投风险 投风险主要分系统性风险与费系统性风险 、系统性风险 主要有土地政策波动房地产市场价格波动强势竞争对手带竞争风险汇率波动风险消费者购买力不足风险关行业不配套风险利润汇出等相关金融风险等。
、非系统性风险 主要有项目所地位置不佳拿地成高地产项目定位不当户型设计不足项目定价不当目标客群判断失真与当地政府、劳工关系处理不当等。
（二）投机遇增长重量级区域市场机会重地产类型机会等。
八、结论 近年澳利亚房地产市场持续升温国企业赴澳投日趋活跃国部分流地产商有涉足瑞士信贷银行前报告指出0年5月~05年5月国投者和移民澳利亚总共购买约87亿澳元房地产物业占该国房地产供应5%比增长60%。