中国商业地产准确定位
应该说中国商业地产的发展,已经进入一个新的历史时期,这个时期既是机会,同时也存在着风险。中国地产应该说从大型百货热开始,进入90年代的中期,到了上世纪的末期到现在为止,我们应该看到对整个提升中国城市的水平,树立中国的城市的形象起了积极的作用,但是也应该看到我们的商业地产也存在着一些问题,这些问题如果不解决就会影响到我们商业地产的发展,所以我认为我们进入的时期应该是调整提高理性发展的时期,就是调整提高理性发展的时期,从这个角度来看,我们对中国的地产应该有一个正确的评价,正确的评价有两个问题。
一个问题就是我们商业地产在逐步走向成熟,我们的商业地产应该还有比较大的发展空间,我们从两个方面来考虑,一个方面考虑中国的城市化水平现在不到40%,与世界平均水平49%还差很大,跟发达国家的比我们还差距更大,美国城市化水平达到97.3%,从这个角度我们有很大的发展空间,随着城市化水平的提高,城市的商业又进一步的扩大,那么商业的扩大就要求我们商业地产的发展。第二个问题我们整个消费率不到49%,运用多种资金达到16万,17万,而这些都为我们市场的发展创造了有利的条件,所以我们不管从国内也好,还是从国外也好,那么他们都要求中国在今后几年内,要促进中国国内市场的发展,这些发展必然给我们带来很好的商机。这方面应该有一个正确的评价。另外一方面应该看到我们的商业地产的发展确实存在着问题。导致了一些地区开发过快,过多,过于集中。这个泡沫必须引起我们的重视。
我从广东来,有一个大型的购物中心一天卖得不到一万块钱,这是何等的数字,这个问题如果存在那么他就导致了影响了城市的发展,有些大卖场一天卖几万,应该说他开发过度。从这些情况反映这些问题,就是我们现在确实着泡沫的问题。所以我想总体来看,我们总量不足。泡沫凸现,矛盾突出。我们从整体来看,人均的营业面积,消费者来看,我们14亿人口,平均一个人不到500块钱,美国人均一年消费是1.4万商品销售额,我们不到500美元,我们不到人家的四十分之一,这些反映我们的差别,也反映了我们还有发展的空间。同时也反映出我们存在着巨大的发展空间。总量是存在,确实不足,很多地区人均的营业面积0.3,0.5,0.8。但是经过市场首先供求是关系,也就是供大于求,像北京,供予的增长79%,需求增长,商业地产的需求增长才37%,相差42%。这个就影响到现在商业地产的发展,同北京来看有42万平米的商业地产在一年以上,这些都反映我们的开发商有很大的问题,这个东西必须引起我们的重视。
导致这些问题的出现我认为主要是四个问题:第一个就是政府的形象大于求,政府追求形象脱离了现实的需求,盲目开发,导致了脱离市场的需求。而我们估计中国购物中心有没有发展的余地,到3000才能够起步,到5000才能够进入大的发展时期,到1万美元也可以发展,如果GTP不到1000美元,一年收入在五六千,他不可能拿出更多的资金来消费,所以从这个角度来看存在着很大的问题。开发了就解决了问题了,到底以后怎么经营,谁在经营,经营有利不利,开发商考虑的不多,导致了前期和后期的矛盾。政府非常热衷区域的形象的树立,强制企业投入,企业要考虑本身的利润,一个商场建成以后谁来经营,所以企业是比较理性的。是有规模没有效益。有规模才有效益,最佳规模,最佳效益,过度规模就是产生零效益。
第二个问题就是要理性介入。也就是说商业地产的发展要讲商业规律,不考虑供求规律,离开了实际的购买力,离开了实际的需要,任何一种开发都要失败了,都要冒巨大的风险的。要考虑商业的地理位置,要讲区位,我们很大程度上是政府让你签字,他想通过地契,作为商业地产要解决商契来提地气,从这个角度要研究商业,必须要有特别的规律来发展。第三个就是要注意城市发展的总体规划,全国都在搞城市管理规划,这由商务部发出来,这个条例已经发过国务院,要求全国全部制定了这个规划。对商业的发展要研究它的资源保护,要研究整体的发展,要考虑城市的发展问题,这种条例的颁布为我们带来了商业,因为每一个地方都在考虑商业如何发展的问题,这就是我提出的观点,传统的城市,所以所有的商业的活动是为了统治者的利益而进行的,工业化的城市,工业发展时期的城市是以经济为中心,厂家如何降低成本来促使城市的发展,现在的城市对商业的依存,要研究生态功能,要讲究城市的指标在这种情况下,工厂逐步萎缩,城市的核心就是商业。
从今后发展来看,或者现在的形势来考虑,以城建市,以市兴城。城市协调发展才能促进整个提高。我们介入一个城市商业地产开发的时候,一定要讲规律,一定要研究商业地产的问题。
第三个问题,就是客源开发的问题,我们可以从商业也存在客观发展的问题,商业的科学发展观,我提出了六点,第一点要超前性,科学在超前,如果不超前就不是科学,所以科学性先导性,特别是流通产业,城市零售是一种先导性的产业,要引导生产,因此城市地产的发展应该要超前,没有超前性,如果大家生活水平都提高了,那是不可能的。我提出了对商业地产的评价,从中国来看按正常情况,商业地产成功与否的评价,按照日本的经验来考虑,进出市场的商业来考虑,第一年要淘汰三分之一,二年要淘汰三分一,从中国的商业地产评价,一年是一种进入期,二是磨合期,三年才是发展期。我们不要轻易给他下结论,要给它一个考验。另外我们的中国商业地产的开发商多数急于脱手,同这个角度它导致了它的产品卖不出去。如何来解决吸引投资者,这种公司大肆的开发,不会经营,整个选购是错误,今年开发了,那是明年开发的,甲。
地不行,项目之间可以整个使用,但是有一个单价的开发,又需要资金,这很容易出现问题。这是一个很大的矛盾。第二适度性,不是盲目的,商业地产的适度要取决于当前现实购买力,潜在购买力,要研究每一个平米有一个保本销售。购物中心我们一般的考虑一年要销售6000到8000才能够维持和生存下去,美国现在还有20万的夫妻店,每年销售不到500美元,500美元的概念是一年卖18万,30%的毛利润可以得15美元,除了一些费用还可以得到3.6万的收入水平,这个收入水平是蓝领工人年工资3.3万的,高于他们的水平,从这个角度它才能生存,才能发展,所以才不去当工人,去做生意,购买中心没有6000万到8000万的话,就无法维持正常的水平,所以要因此它的适度性的问题,你过份的开发是不行的。第三个问题就是可持续性的问题,也就是说刚才提出的商业的发展,能够让经营者经营下去,如果说不能经营下去,不能维持,我们要承认中国的经营商和运行商都是小本经营,它也考虑眼前的经营利益,没有过多的资本支撑它长时期的亏本,或者多渠道的经营,从这个角度,少数店开到半年赚不到钱就没有办法维持,所以这是一个可持续性的问题。开发的时候要促进经营的发展,第四就是生态性,大型商业建筑有一个生态平衡的问题,这个生态包括购物的场所与环境的关系,包含着整个商场设立与液态的要求,都有一个生态。建立舒适,宽松的购物环境。
第五就是协调性,大型的建筑之间有一个协调的作用。最后一个就是效益性。要讲效益,就是企业存在的前提条件,没有效益就不能发展,我们不是为开发而开发,为了更好的赚钱才开发的,从这个角度讲,重视开发性,这是科学发展的一个前提,没有经济的增长,任何一种开发,任何的发展都是不科学的。最后一个就是整体商业地产的开发应该要协调发展。这个协调发展我认为树立好六个方面的关系:。
一就是城与市的关系,城与市。我们的商业模式,我们的商业结构,直接有什么差别,从这个角度来看,我们说城市商业是城市竞争力的所在,我提出了城市的竞争力应该是生产力,流通力和文化力,生产就是生产的产品,产能和它的产量,从这个角度购买了市场的基础,流通力就是商业的规模,所产生的对外辐射力和对内的凝聚力,文化力是传统的历史的沉淀与现代的文明如何结合起来。传统的历史沉淀包含城市的优秀的城市文化,包括文物,包括自然景观,历史的现代文明就是城市建设,城市的走向,城市价位取向。这些也构成了城市文化的三者合一,才能形成城市。在商业地产发展必然树立好城与市的发展。
二,商与业的关系。根据销售,根据赢利考虑能不能赚到多少钱,必然导致商业率,影响城市的发展,影响我们商业地产的价值。
第三个开发与经营关系的问题,开发要针对竞争特点来研究开发的内容,包括我们整个设计。
四,要研究策划与规划的关系,我们现在一个商业地产的开发是比较盲目的,有的土地空出来,政府同意就干起来,实际上要经过详细的调查,沃尔玛花了2000万在深圳进行策划才进入的。我们哪个项目搞规划,搞规划就可以上马,实际这存在着很大的风险。
第五个问题就是商业地产外在形象和内在结构的关系。卖什么,不是所有的购物中心都是卖百货,每个购物中心都有总店,不是千篇一律买百货,卖服装。消费者要逛一天,我统计消费者不同的业态有不同形态的要求。逛的好,逛的有收获,这就涉及到我们购物中心的设计是不是有自己的特色,是不是有不同的点,大型的购物中心都是多条商务的,是不是商场全是一样的。逐步地深化,不断地有所收入。商场这么大,内部与内部的结合,不同于街区的结合,结构设计都应该考虑大型商业购买中心的这个问题。
六,业态与形态的问题,商业企业为了产生急剧效益,原始的商业形态就是传统的农贸市场,这是自发形成的聚居模式,第二种形式是发展的形式,商业街,商业中心,区域商业中心,社区的商业中心,这一部分纳入了政府规划的范围,与城市的共融一体,这一块对整体的商业形态直接关系到城市的发展。三,最高的形态就是目前CBD,商务中心,和现代的城郊型的商务中心,这些业态的发挥,我们从消费习惯来看,商业形态是所有的企业堆在一起,如何卖得更好,商业企业希望扎堆,这样就有利于促使城市商业的发展,我们在研究商业地产开发的时候,一定要注意到形态和商业,业态的关系,总之商业地产的发展跟我们整个中国的发展带来了机遇,促进了中国整个城市的提升,应该说做出了巨大的贡献,但是目前还面临着挑战,我们希望我们做的更好,使大家能够在开发商业地产方面做出更好的努力,谢谢大家。