高容积率向合理容积率的转变
摘要：容积率是一项重要的开发指标，一味追求高容积率不能获得利益最大化。
容积率与舒适度也不是一对矛盾，只有合理的容积率才能即满足较高的居住舒适度，又使开发商有可观的收益。
下载论文网 关键词：高容积率 合理容积率 居住舒适度 利益最大化 1、问题的提出 在住宅的开发中，建筑容积率是一项重要的指标。
从开发商的角度来看，利益最大化是他们的经营目的。
那么是不是建筑容积率越高，开发商获得的利润就越大呢？容积率与舒适度是一对矛盾吗？ 2、容积率与利润的关系 2.1在宗地面积一定的情况下，容积率越高，建筑面积越大，土地利用效率越高。
建造不同高度的楼房，其利润水平不一样，这反映出不同的土地利用强度对利润的影响程度。
但是不是说容积率可以无限的提高？笔者认为除了制度、政策等因素外，在经济上对容积率也有一个最佳使用值。
因为超过一定限度的容积率，会大幅的增加建筑变动成本，而大幅提高的建筑物的变动成本可能会抵消掉土地固定成本的摊薄所带来的成本降低，从而反而可能会使成本从总量上增加。
3、容积率与舒适度的关系 一般情况下，高容积率会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性，导致住宅的价值下降，从而降低小区内房地产的价格；另一方面，高容积率可以增大小区内土地上建造的建筑物的数量，增大小区土地的利用强度，从而增加总建筑面积。
根据经济学知识我们可以知道，随着规模的增大，会使单位面积上所含土地固定成本摊薄。
我想这也就是为什么房地产开发商总是期望容积率提高的原因所在。
3.1作为社区规划中的一个重要指标和参数，容积率一定程度上反映了建筑的舒适度，但是它们之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒适度并不一定高；而相同容积率的两个项目，建筑类型可能相差很大。
在容积率一定的条件下，开发者与设计者完全可以通过产品类型、建筑布局、园林规划等诸多元素，打造产品的特色，同时创造地块最佳的经济效益。
一个能同时满足购房者对于居住舒适度的需求与发展商利润最大化需求的容积率，考验的是发展商的开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力以及设计单位的创造力。
我国人多地少，特别是大城市城区，土地资源弥足珍贵，建设太多的低密度住宅不符合我国国情。
低密度别墅是牺牲城市资源来满足部分业主的需要，加大了城市其他地区的土地压力。
过去，土地比较便宜，郊区兴建了许多低密度别墅，土地的最大价值没有完全发挥出来，这是一种粗放式经营。
现在，国家严格控制土地供应，特别是近年来禁止审批别墅用地，开发商不能再任意挥霍土地资源，而要走精耕细作、集约式经营之路。
4、合理容积率的意义 深刻理解容积率，在地价的共同共有、地价税费的分摊以及为城市规划部门确定最佳容积率、合理利用土地空间、地价的楼面分摊等方面具有重要的指导意义。
4.1对开发商来说，容积率越高，相同的单位建筑面积所含的地价就会降低，但同时建筑物的建安成本也会随着容积率的升高而升高。
另外过高的容积率，会造成一系列其它的负面影响，会降低人们的购买意愿，从而使之单位价格降低。
因此，提高建筑物的容积率是否会提高其利润，如何提高容积率，是要综合权衡的，否则只会取得与预期相反的结果。
所以开发商一定要定位准确，从房价和容积率两方面来把握利润的是否增长，选择合理容积率，从各方面来提高住宅的附加值，从而来提升房价，使之有更大的利润空间。
4.2对土地管理规划部门来说，由于地价、房价和容积率之间的关系，土地管理部门可以在城市规划的指导下，根据城市各区位容积率的变化来及时调整地价，这样既增大了土地的利用强度，又防止了国有土地资产流失，还增加了政府的收入。
4.3对银行金融部门来说，合理的容积率有利于减少房地产金融风险。
目前大部分房地产项目的开发都是借助于银行金融部门的抵押贷款支持，因此房地产项目开发的是否成功，决定着房产公司是否能顺利的按期还清贷款。
而开发成功与否，容积率合理与否也是一个极其重要的因素，因此，从这一点看，合理的容积率有利于减少房地产金融风险。
4.4面对目前土地使用强度有高有低的现状，如果能够放眼未来50年社会经济发展来看待土地需求，政府有关部门和规划设计界应当重新审视影响土地利用、城市规划、住宅建设、住宅供应结构的一些旧有思想，应当彻底突破旧的规划理念，重新制定合理规划容积率，对建筑密度、建筑间距、建筑高度等指标的控制原则做相应调整，放宽限制，推动房地产业快速发展。
这种合理容积率做法，绝非90年代的简单化追求和复制，因为住宅设计理念和设计水平已非同日而语。
这样以来，可以节省地面，增加楼面，保障房屋供应量，降低楼面地价，从而间接压低房价；消费者的居住条件、舒适度也得到很大的提高；长远去看，可以节约土地，留足未来发展空间，真正有利于可持续发展。
参考文献： [1]卜一德主编.《房地产开发经营管理实用手册》.北京：中国建筑工业出版社，2002 [2]孙久征主编.《现代房地产企业管理解决全案》.北京：中国广播电视出版社，2005 （责任编辑：何中军）。