【厚街汇景豪庭项目前期策划——市场研究篇】 厚街汇景豪庭
厚街·汇景豪庭项目前期策划 市场研究 合富辉煌房地产 003年月日 、厚街概况 厚街略 厚街镇始建北宋徽宗宣和期（公元95年）相传福建莆田王泰宦游至定居因选"军铺"（随军眷属圩场）面故名"街"。
历代人口繁衍业俱兴人才辈出。
又因民风淳厚善良生活丰厚富足易名"厚街"。
厚街地处穗港济走廊段北连东莞市区南邻虎门港56省道和广深高速公路纵贯全境至深圳宝安机场仅30分钟车程水、陆、空交通十分便利。
全镇总面积6平方公里下辖村委会和居委会村民组常住人口889人（00年底）外人口30多万其旅外侨胞和港澳胞万多人。
改革开放以厚街济快速发展主要表现、济实力雄厚截止003年三季厚街济名列东莞各镇区三甲银行存款余额突破00亿元；、外贸地位显赫荣获“全国出口创汇十强镇”称；3、工业、业发展迅速产业结构进步优化各产业呈多元化协调发展势头；、城市基础设施建设日趋完善城镇形象逐年提高 进入新世纪结合东莞市“以国际制造业名城特色现代化心城市”定位和目标厚街原有产业基础上更加力发展装、电子、玩具、鞋类、皮具、具等六产业取得了“骄人战绩”非常值得提是会展和具产业飞速发展和雄厚实力 市政规划 “规划先行、标准建设、效能管理”这是厚街镇城市化协调发展保证。
近年全镇集道路建设投逾0亿元。
镇水泥公路四通八达并全部实现净化、绿化和美化。
相继开通了教育路、将军路、湖景道、具道、康乐南路、康乐北路、博览道、北环路等主干道路交通络日臻完善。
批公众市政公共设施相继规划、开工、落成厚街全方位迈向现代化打下坚实基础。
政策支持 改革开放以厚街镇充分发挥地缘优势坚持"工业立镇、商业旺镇、科教兴镇、依法治镇"发展战略致力改善投环境招商引工作抢占先机济迅猛发展。
优越投环境高效、热诚、周到吸引了众多外投者。
目前厚街拥有包括世界著名企业伟易达集团、爱高实业等“三补”、“三企业”共１１００多其台商企业有３３０多约占东莞市台商企业五分。
外宏观围003年东莞市已全面加强房地产业宏观调控继续贯彻“统规划、总量控制、成片开发、综合配套”指导以“保持平稳有效增长”目标进步整顿、规房地产次序；逐步简化手续加快商品房产权登记发证速；禁止兴建农民单独户住宅不再“户地”批地建设。
对房地产发展方兴艾厚街绝对是利消息 以上摘录有关城市发展概况、相关信息、数据等都与项目面对市场情况相关具体影响将面项目具体分析分项阐述。
二、厚街镇房地产市场分析 （）厚街房地产状况 厚街镇济发展名列东莞各镇三甲但其房地产投、开发、建设却没有能够“步跟进” 只是进入新世纪房地产发展才重新迈开前进步子香榭丽公寓、丽湖山庄亲情假日等批新老楼盘逐渐带旺房地产开发和投市场。
进入003年下半年各“持地观望”发展商纷纷开始规划、开发。
可以预00年厚街房地产市场将会十分热闹随着竞争激烈房地产消费、投市场启动并走向成熟各发展商纷纷学习广州、深圳等地房地产开发验邀请验丰富策划代理机构全程介入、给楼盘包装以新概念、规划设计以及营销推广方面也必然不断推陈出新…… 新房地产营视野、新开发理念、新概念包装盘活、带旺了厚街房地产市场03年香榭丽公寓市场效就是证明随着政府政策支持、发展商营开发理念不断创新这种局面不仅会继续还会上演连台戏。
戏从00年初开始 （二）厚街、莞城型楼盘市场分析 调研说明 原则 重收集厚街楼盘结合实际情况进行市场分析； 参照莞城类型相似等具有参考价值楼盘案相关指数、我项目身优劣分析提供参考； 控制 发展商（物业管理）、楼盘规模、产品设计（规划、户型）和户型配比（主力户型）、销售情况（目标客户、价格、进）等。
楼盘 重分析香榭丽公寓（、二、三期）、东逸翠苑、粤港花（二期）、三屯花（三期）、丽湖山庄（亲情假日）、丰泰花山庄（洋房） 参考光景湖春天、信新天地、宏远活力康城； 重楼盘分析 香榭丽公寓——我不要全世界我只要二人世界 基状况 ○ 地产商 发展商东莞市东房住宅有限公司 物业管理香榭丽物业管理有限公司（5元平方米） ○ 地理位置 东莞市厚街镇体育路 ○ 基济技术指标 用地面积5700平方米；建筑面积5000平方米；容积率335；绿化面积500平方米；绿化率3%；实用率8——83%；总户数750户（其期8户、二期35户、三期33户）； ○ 规划、配套以及交楼标准 项目规划排开体高层住宅； 主要配套空会所（餐饮、健身、泳池）、体育公、市政配套（康乐南路）； 交楼标准毛坯； ○ 开盘、交楼 期0308； 03033； 二期0305； 0063； 三期定； ○ 项目档次档公寓型住宅 户型配比 期 房 ——8平方米 30%； 二房 6——73平方米（主力6平方米） 65%； 三房 83平方米 5%； 二期 房 平方米 %； 二房 6——73平方米 6%； 三房（） 8平方米 7%； 三房（） 0平方米 5%； 三期 二房（） 68——73平方米 50%； 二房（） 8平方米 8%； 三房（） 9平方米 %； 三房（） 0——平方米 %； 四房 0——0平方米 %； 3 销售状况 ○ 客户群 地人70%； 外地人（白领）30%； 地投者不乏教师、医生等新兴投群体； ○ 销售状况 次性付款95折；银行按揭96折；（轻松按揭98折（三期））； 期售罄； 低价630元平方米；高价300元平方米；平售价900元平方米； 畅销户型二房（73平方米）、三房（83平方米）； 二期售罄； 低价550元平方米；高价350元平方米；平售价900元平方米； 畅销户型三房（0平方米）、三房（8平方米）、二房（73平方米）； 三期 低价600元平方米；高价3300元平方米；平售价950元平方米； 畅销户型南向单位、单位； 库存户型二房（68平方米）、三房（0——0平方米）； 香榭丽公寓发售期厚街唯户型楼盘包装以法式浪漫风情带给厚街市场较 冲击受到投者以及住型白领阶层追捧 从香榭丽公寓销售情况我们发现几值得现象 、 紧凑户型比较受市场欢迎； 、 总价适单位销售比较顺畅； 3、 厚街人置业比较重朝向特别是用己居住； 、 厚街人选择房型是除了重户型与面积配比以及总价外是否出现户型不够方正、是否存洗手门对着卧室门、是否存卧房或者厅对着建筑棱角等问题是区域置业者比较关心问题； 丽湖山庄（亲情假日） 基状况 ○ 地理位置 东莞市厚街镇下 管理区 ○ 基济技术指标 总户数367户； ○ 项目档次档型住宅区 ○ 配套以及交楼标准 主要配套区会所（餐饮、健身、泳池）、购物道； 交楼标准毛坯； 户型配比 二房（） 7平方米 0%； 二房（带主人套） 89平方米 0%； 三房（） 9平方米 0%； 三房（） 05平方米 30%； 复式 9平方米 0%； 3 销售状况 ○客户群 外地人（白领）70%；港台商人30%； ○ 销售状况 次性付款95折；银行按揭97折； 低价900元平方米；高价3300元平方米；平售价600元平方米； 畅销户型三房（）（9平方米）、三房（）（05平方米）； 库存户型二房（）（89平方米）、三房（05平方米）、复式（9平方米）； 丽湖山庄具有0年开发历史产品类型丰富人气旺盛低密型社区。
丽湖山庄畅销户型显示紧凑型户型容易被市场接受 粤港花——江景 心情 基状况 ○ 地产商 发展商东莞市粤港花建造有限公司 投商瀚森投集团 ○ 地理位置 东莞市沙田镇沙太路 ○ 项目档次档偏高 户型配比（致） 二房 75——85平方米 三房 0——0平方米 四房 0——60平方米 五房 80——00平方米 复式 00——350平方米 3 销售状况 ○ 销售价格 约500——3600元平方米； 粤港花沙田镇临江成熟住宅区拥有成熟生活配套。
粤港花虽然位沙田镇但其优越然景观吸引了不少临镇买；可以发现项目然条件和规模对项目销售价格、速等产生比较影响。
东逸翠苑——都市生活新座标 基状况 ○ 地产商 发展商东莞市厚街房地产公司 东莞市东逸物业有限公司（投商） ○ 地理位置 ○ 规划配套 产品规划围合式结合状分布梯六户结合部分梯四户高层住宅； ○ 项目档次档偏高 户型配比（致） 二房 60——80平方米； 三房（） 90——0平方米； 三房（） 0——0平方米； 四房 30——5平方米； 3 销售状况 ○ 销售阶段安排 03年年底安排部认购登记工作；（0年元旦开始地面以上工程） 首期推出6栋高层住宅约600——800套单位； ○ 销售价格 约600——3300元平方米； 东逸翠苑工程进比较难支持到它市场推广但是现代化销售心、批样板单位和部分示林可以对03年底部登记产生不少推动力。
东逸翠苑虽然首期推出6栋高层单位但是其万平方米整体规划应该可以给到买相当信心。
东逸翠苑称厚街“首型林社区”是0年厚街非常值得关“盘” 三屯花——集购物、娱乐、休闲、居住体型商住心 基状况 ○ 地产商 发展商东莞市厚街镇房地产公司 东莞市先兴实业有限公司 香港合宜实业有限公司 ○ 地理位置 东莞市厚街镇三屯（07国道窖路口入） ○ 项目档次 、二期 低档 三期 档 户型配比（致） 、二期 二房（带主人套房） 80——00平方米； 三房 0——35平方米； 四房 50平方米； 三期户型配比尚知晓估计比较接近东逸翠苑户型配比； 3销售状况 ○ 销售进 、二期属然消化销售进展属“细水长流”型； 三期销售尚开始估计00年5黄金周会面市； ○ 销售价格 、二期 低价900元平方米；高价700元平方米；平售价300元平方米； 畅销户型三房（）（0——5平方米）、二房（）（97平方米）； 库存户型二房（）（8平方米）、三房（5、33平方米）、四房（50平方米）； 三期 根据规划设计（地段、规模、建筑形态、容积率等）以及销售人员口风估计会比、二期抬高300——500元平方米； 三屯花、二期凭借低廉价格赢得了部分追“实惠”客户亲睐该项目广告宣传上投入较属然消化型； 三屯花三期推出可能0年5月日工程进应该可以满足到0年5黄金周公开发售要； 三屯花三期规划上（初步）无太多亮属围合结合式高层梯四户；但是其户型设计上也不存致命硬伤如价格600800元平方米话加上三屯原有老客户群体优势也将成00年厚街楼市值得关另“情况” 丰泰华山庄 户型配比（剩货） 二房（） 65平方米 二房（） 90——06平方米 三房（） 08——平方米 三房（） 3——0平方米 四房（） 3——平方米 四房（） 79——80平方米 销售状况 ○ 销售价格（剩货单位） 洋房单位毛坯房低价00元平方米、高价300元平方米； 丰泰华山庄洋房凭借依山伴水豪宅血统深得地住型购买群体亲睐虎门、厚街近咫尺购房客户有往投型置业者成临镇关和应该争取对象。
参照楼盘情况收集 光景湖春天——白领精英生活特区 基状况 ○ 地产商 发展商广东光企业集团 物业管理光物业 ○ 地理位置 东莞东城银村路 ○ 基济技术指标 用地面积00000平方米；总户数00户； ○ 项目档次档 户型配比 二房 58——65平方米 5% 三房 93——7平方米 68% 三房（带工人房） 35——50平方米 0% 复式 83——50平方米 7% 3 销售状况 ○ 客户群 公员 企业白领 私营企业主 ○ 销售价格 低价500元平方米；高价3900元平方米；平价格350元平方米； ○ 畅销户型 二房（58——65平方米）、三房（93——7平方米）； ○ 库存户型 三房（35——50平方米）、复式（83——50平方米）； 景湖春天户型设计上主攻三房定位加上03年开始市场宣传形象改变造就了争取成03年赢基础 其畅销户型还是二房（58——65平方米）、三房（93——7平方米）可以觉察到户型设计、定位实用以及实惠仍然是博得市场亲睐重要手段。
信新天地——白领生活新天地 基状况 ○ 地产商 发展商信地产（东莞市信龙泰置业有限公司） ○ 地理位置 南城区石竹新花对面 ○ 基济技术指标 用地面积7680平米；建筑面积6000平米；容积率；总户数953户； ○ 项目档次档 户型配比和产品设计 单身公寓 9平方米 %； 房 53平方米 %； 二房 77——8平方米 0%； 三房（） 87平方米 %； 三房（） 98——03平方米 6%； 三房（） 5——33平方米 7%； 四房 3——0平方米 9%； 配置较合理紧密结合项目定位（主力客户群都市白领）；公寓、房、房和3房比例合计约60％；配置了9％房牢牢把握目标客户基础上丰富产品结构满足其不要。
3 销售状况 ○ 客户群定位 外地莞白领比例较高其次是私营业主东莞地人购房目部分是投性质。
周边镇区55％其购房首要目是户口问题方便孩子上学。
○ 销售价格 低价700元平方米；高价37元平方米；项目整体价300元；部认购价格800900元； ○ 畅销户型 三房（、）（87——03平方米）、单身公寓（9平方米）、二房（77——8平方米）； ○ 库存户型 四房（3——0平方米）、房（53平方米）、三房（）（5——33平方米）； 信新天地户型设计上多样性定了他适合不人群、不购买动机；其畅销户型种类也反映了现象户型与面积匹配直接影响了产品被市场接受程 从信新天地户型规划设计、客户群体定位、销售情况等分析发现允许定位围如能够丰富户型种类以及面积分布对扩目标客户群体、提高销售速等具有相当促进作用 宏远活力康城——住进 动起 基状况 ○ 地产商 发展商广东宏远集团房地产开发公司 ○ 地理位置 南城区原宏远工业区南城区西南部与南城区隔运河相望。
○ 基济技术指标 占地面积53000平方米；建筑面积50000平方米；总户数950户； ○ 项目档次档 户型配比 二房 80、89平方米 5%； 三房（） 97——5平方米 39%； 三房（、） 38——6平方米 3%； 复式 39——65平方米 5%； 3 销售状况 ○ 客户群定位 白领占据定比例社区周边居民是部分客户 ○ 销售价格 低价350元平方米；高价3500元平方米；项目整体价860元； ○ 畅销户型 三房（）（97——5平方米）、三房（）（38——6平方米）、二房（80平方米）； ○ 库存（滞销）户型 三房（）（6平方米）、二房（）（89平方米）； 宏远活力康城是03年上半年莞城地区畅销楼盘代表但是其期销售却遇到比较阻力原因几方面 、 库存户型普遍是“户型”——或者面积偏造成总价高或者相对房型说面积太了（比如二房89平方米）； 、 户型位置安排不合理——较户型安排了临四环路噪音较地方或者东西朝向西面部分库存产品主要是这部分产品 可见户型设计、各户型位置安排楼盘整体策划、营销起到非常关键作用 （三）比较、分析 说明 分析结论主要依据项目片区（厚街镇）市场调研信息参照莞城部分型楼盘。
．项目规模 厚街地区开发项目以盘主特别是新推项目或者老盘新期推出总建筑面积0万平方米甚至5万平方米以下； 商品住宅卖就是区化生活而区化生活重要构成要素就是规模所以能否营造区化生活、能否竞争胜出规模是重要因素。
现实开发虽然是分期开发但是许多发展商还是将整块地规划设计方面提高了规划设计科学性、合理性；另外重要原因就是能够给到市场充足信心有力支持营销推广工作 ．区规划 厚街地区售以及待推出项目规划逐步向围合结合状高层带电梯住宅发展梯四户甚至六户设计造就了各楼盘容积率逐步攀升、通风采光设计被“忽视”（其实是必不得已）这种设计或者规划影响（终是对利润影响）以销售价格和速将明显体现出 厚街房地产市场消费、投群体因受传统风俗影响户型与面积配比以及总面积（总价）外还非常关朝向、户型平面摆布设计、风水等要素。
3 户型设计、配比、功能设置以及开尺寸要 户型设计、配比是楼盘产品重要参数它定了房子能够吸引（罗）到多少客户并且欣然落定 结构配比 二房、三房、四房将成厚街地区00年洋房市场主要供给产品类型。
这三种户型也是市场产品类型；每种户型设计（朝向、周边环境、景观、使用舒适性等等）、面积围以及价格样定其是否能够顺利“嫁出” 外根据厚街前期楼盘以及类似地区（如莞城）开发验部分楼盘前期定位不准户型比例、结构等存问题（如四房甚至五房等户型比例偏高或者没有较地处理朝向、通风、采光等问题）这也是部分产品特别是户型市场销售滞、造成较高空置率原因。
外首次置业和投型户型逐步占据了定比例如房厅和单身公寓。
二房热销户型面积围较广分布5585平方米围；三房档定位楼盘热销三房面积9505平方米档偏上定位楼盘热销三房面积略基0535平方米；四房档或偏上楼盘热销户型面积060平方米；户型公寓30平方米房厅055平方米。
项目各户型要有明显区别比如房厅面积不能接近二房二厅；二房二厅面积不能太接近三房二厅等。
（项目存部分二房二厅面积偏情况） 房功能设置、开匹配 通收集型楼盘销售情况分析影响销售速和实现销售价种种因素我们发现房型设计是否紧凑（相应面积匹配相应房数量和套房数量）、开设置是否合理促进销售十分重要具体包含以下几 二房面积55——75平方米围般不设置主人套当面积围上升到80平方米以上般都要设置主人套二房畅销户型基遵从以上规律； 三房面积95——0平方米、0——5平方米围属紧凑型和舒适型三房也是厚街地区以及莞城地区十分畅销户型（当然等情况下还要考虑价格、朝向、周边环境等重要因素）； 样规律我们可以发现房、四房或者更单位里面样成立 开设置上主要讲究匹配（不仅仅指客厅主房甚至次卧样重要）客厅开从36米至8米不等宽以及房从8米至38米不等宽要与所配户型总面积相对应比如88平方米二房使用率达到85%厅开应该38米以上而主卧开也至少要达到36米。
我们所以这里十分强调户型设计重要性方面因市场和消费者越越理性涉及到产品身问题越越被重关；另重要原因是我项目这方面存些设计缺陷可能会影响销售速以及预期价格实现具体设计缺陷将面项目分析详细分、说明。
． 客户群（构成、特征及变化趋势） 通分析厚街地区售重楼盘客户可以发现厚街房地产消费和投群体构成、特征以及变化趋势有身特 厚街籍人士 私营业主、公员比例较高购买能力较强；户型主要客户该类客户比例愈高楼盘档次愈高。
外地莞人士 企业白领、管理人员、专业人士等构成（包含少量政府公员）。
该类客户群购买能力较强学历较高但平水平略低类。
伴随着东莞济发展工业结构进步型和人才引进政策逐步落实类人士购买群所占比例将进步增加；该类客户新涌现了如教师、医生等具有稳定收入投主体值得关。
周边镇区 私营业主较多置业主要目是投或者临居住（厚街有生或者其他）； 购买物业类型较复杂房和户型覆盖。
外籍港台 莞开厂老板或高级管理人员购买能力较强。
但是根据购买原因不购买产品覆盖面较广。
显然前两类客户构成厚街楼盘主要消费群体值得我项目营销推广重关 另外我项目如要想实现较快销售速实现比较理想成交价格必须能够覆盖到相对多客户群体这就要我们产品类型能够满足他们消费或者投这我项目分析将重讨论。
5． 销售价格和速以及影响因素 般说项目地段、规模、容积率、产品比例设定、产品创新、营销推广策略等是定产品价格、销售速重要因素。
厚街又存些侧重。
价格 外因素物业地段、地产品牌、产品规划（建造品质）、营销推广、市场势； 档偏低楼盘价000——600元平方米；档楼盘价6003000元平方米；档偏高楼盘价30003500元平方米。
价格区位上厚街比较接近莞城。
物业地段物业所区域、地段等不仅定了物业生活配套、交通等硬件方面基础是否有浓郁生活氛围和良升值前景也与物业地段息息相关。
厚街更重要是然环境和生活氛围因比较镇心和边缘地带相隔距离不是很远。
地产品牌品牌发展商售价等档次楼盘位上游高出普通楼盘0000元平方米。
目前厚街关品牌暂还只存知名问题可以通有效广告营销实现和提高。
产品规划（建造品质）这里主要指规划、户型以及建造品质成熟和有验发展商般表现较舍得设计上投入精力尤其是户型实与创新兼顾。
营销推广品牌发展商般与著名介结盟者介入项目前期策划和期代理其结是产品定位较准确、形象包装较到位销售策划气呵成进而把握住了目标客户价格然有支撑。
市场势厚街房地产市场正处快速上升期尤其是进入00年市场竞争将逐步加剧、消费心理越越理性和成熟这就驱使我项目抢要十分重视产品设计——竞争终还是落产品上 因素总价、客户消费习惯 总价客户承受能力总是存心理上限。
根据市场反应项目所区域 35——0万（四房及四房以下单位）消费心理上是道坎总价与住宅面积指标起影响着楼盘单价也影响着销售速。
消费习惯地居民居住支出比例普遍较低按揭以0－5年较多（不习惯长期还贷）。
外白领等投群体会选择稍长还贷年限。
速 依然受制品牌、产品品质、营销推广、市场势因素与价格直接相关。
6．社区商业 厚街商业物业概况 厚街商业发达主要商业街道康乐路和厚街广场附近其康乐北路及其延伸路段商业尤突出（风格类似广州北京路、上海南京路）主要有华润超市等型超市和苹等品牌装连锁店。
商业发达地段其物业价值也高。
康乐路及厚街广场附近商铺租金般50——00元平方米；而其他地段商铺租金只50——80元平方米。
出租商铺多以临街首层单商铺主面积因营种类不而不等。
但以营装和理发美容主面积60——00平方米左右（除华润超市外）。
住宅区商业 区商铺成楼盘重要利润是业人士共识。
凡住宅区必建商铺无论区是“”还是“”区居民日常生活用品往往购置。
客户群 地居民有强烈商铺情结“铺养三代”传统理念使投识较强。
当地人眼商铺是可以升值（相对住宅而言）拥有了商铺味着己和直属下代生计将不成问题。
至外地人多用做生。
商铺部分客户是区业主和附近居民。
根据职业客户主要分3类 私营业主； “土地主”地洗脚上田农民其土地被租用建厂这部分人传统观念亦较浓土地出租使其尝到甜头故亦热衷投商铺； 3 部分公员。
产品特征 形式上多散铺沿社区外沿布置；层高56进深87沿主要道路或靠近区主入口铺位进深可以做到5以上（面积相对较用设置较型商铺和酒楼）。
影响因素 地人热情勿庸置疑利政策较程将推动行情上涨商业氛围营造越越重要例如风情街等； 商铺区位较重要或临近干道边交通顺畅或周边人气较足； 3 现场包装与营销手段气氛烘托十分重要； 价格要根据地段以及现铺租金合理制定。
项目（期）商业设置主要考虑满足楼盘住户以及附近居民日常消费。
7． 项目所区域竞争状况以及趋势预测 竞争现况 目前厚街房地产市场竞争算不上激烈建、售项目不多些老项目已进入尾盘阶段；但是由直线距离不是非常遥远随着市政工交系统逐步完善周边部分项目样可以辐射到区域参与客户争夺所以我们操作项目考虑项目辐射围应该些。
综合实力（差距弥补） 厚街房地产市场竞争实力尤其是品牌支撑上不存太差别新项目知名建立也可以通有效营销活动建立；而开发验尤其是产品规划设计上就拉开了差距所以有效借鉴以及营销推广方面引入外脑力量将对项目开发、销售产生强推动力。
竞争 据可以收集市场消息显示003年底开始将会陆续有新盘上市如东逸翠苑、三屯花（三期）等；各新盘整体规模、规划设计、营销推广上应该都较现有楼盘有较提升项目区域竞争可能会 “突然” 加剧这就对项目开发销售提出了高效、高质和不断创新要。
趋势预测 厚街房地产处爬升期以项目开发强强合将较多见所以及早入市抢占先机十分重要。
项目开发方面档楼盘（包含档偏上）将成市场主流主力客户群集地人、莞工作白领、专业人士和当地私营业主；档楼盘（包含档偏上）户面积将略有减；配套齐全、成熟、交通便利型社区将是客户首选； 三、项目分析 项目概况 项目位置56省道与北环路交汇处（厚街遂通车行侧） 土地用途商住用地 占地面积33平方米 建筑占地337平方米 绿地率35% 容积率59 地块特征地块呈类似梯形或矩形不规则形状 地块四至地块东偏南紧临厚街遂通车行；南偏西临北环路；西偏北续发展用地（有路隔开）；北偏东 ； 交通环境项目紧临56省道和北环路交通十分便利。
项目分析 （）项目优势(rg) 交通优势 项目地处56省道和北环路交汇处交通十分便利。
项目紧临成熟生活区板块目标客户集、有效 项目周边分布有明珠花、香榭丽公寓等住宅区不仅居住氛围浓重而且有挖掘再次置业潜力可能。
潜商业价值 项目紧挨着厚街遂通车行临两条重要道路潜商业价值较。
（二） 项目劣势(k) 开发企业无品牌优势 开发企业品牌不仅会让消费者减少认知和步骤开发企业品牌也与项目宣传推广成、项目价格等相关良企业品牌能够瞬吸引市场关、实现较高价格、迅速有效撬动市场。
项目并无良品牌作产品推向市场和被市场、消费者关、接受平台这就要通项目包装、宣传提高项目知名；带动发展商品牌建立续发展建造品牌平台。
缺乏然景观 项目地处城市旺地四周无山脉、湖泊、河流等然景观地势平坦无起伏缺乏高附加值可用然支撑。
周边环境稍显嘈杂 项目南侧临马路有噪音嫌疑可能会对项目销售带部分面影响。
产品规划设计存较缺陷 （关键） 项目梯六户设计加上户型面积、功能设置、开以及平面朝向、风水等方面存较缺陷（见附图） 梯六户 梯六套单位设计出发是提高容积率但是他带弊端多而且明显。
类似朝向、棱角相对、私密性、异形房等等（祥见以下分）。
户型面积 通收集分析厚街售楼盘客户以及潜客户我们发现厚街房地产市场畅销户型面积与房数量以及功能设置量化关系与普通房地产市场类似——紧凑型、舒适型始终热销 但是比较我项目户型面积与房数量以及功能设置关系发现我们户型面积普遍较市场旺盛潜区域要（5——5平方米不等）；比如市场畅销二房单位应该75——85平方米围而我们两房却88——平方米围；这样产品营销遇到问题是有效客户群体狭窄销售缓慢。
说到底因我们产品设计可能金塔上爬得太高了偏离了主流 功能设置 功能设置与户型面积是密切系我项目户型功能设置方面犯了与户型面积矛盾错误——显示尊贵、阔绰户型（90平方米相对二房说可以定位“户型“）却没有设置主人套 功能设置要与项目定位以及户型面积相对应并且相支撑；我项目部分户型设计没有很地这问题。
面积分布（开设定） 面积分布主要分析样面积户型或者不户型分隔问题。
例如我项目 座单位面积是平方米但是其主人房只有33米开；显然给人分布太偏颇感觉。
平面布置 平面布置包括两方面方面是分析层平面上几套单位位置摆布其涉及 朝向、采光、通风等与户型面积关问题；如我项目平面布置上存将三房单位（座B户型）摆完全西向位置而二房单位（座户型）却摆南向位置终结肯定是二房迅速消化三房单位因朝向问题不能实现预期价格；另方面是分析套单位各房、门、窗户等位置摆布其涉及到是否会不合当地风俗要；如我项目座单位洗手门正对卧房门销售人员立刻反映厚街客户非常忌讳这。
风水 风水是种民风俗广东地区许多地方消费者购买房地产产品非常重风水；但是我项目因设计原因存许多有背风水习俗地方；如B座单位主人房窗户正对座单位房棱角这厚街市场是不会受欢迎。
朝向 朝向是非常关键问题怎样利用朝向提高物业价值应该是前期规划设计重我项目因“梯六户“原因平层上肯定会有朝向非常差单位但是如何尽可能缩损失却是可以讨论。
如（座B单位）将面积三房放正西方向而且三房连客厅全部朝西这样朝向会使这部分单位销售产生压力如这样朝向发生户型上或许压力会 关汇景豪庭项目规划设计我司纠集批具有厚街市场销售验人员进行了多轮评审户型设计、平面布局等等方面发现了较多比较严重问题这里鲁莽提出完全出对期营销工作考虑希望发展商能够参考我们从营销角提出问题综合考虑、策 （首期）开发规模较 项目首期开发只有3万多占地规模很难形成社区感觉与东逸翠苑等主要竞争对手比较存弱势；如能够将三期规划可以弥补这弱项。
（三） 项目机会(r) 厚街整体市场方兴艾 厚街房地产市场尚进入激烈竞争阶段无论是产品设计还是营销推广上都还有相当上升空这候推售该楼盘具有相当风险保障；但是“盘”再也有“跌停板”抓住机会、精益精产品设计和营销推广上用足功夫才是成败关键。
城市升值 厚街珠三角区域济高速发展基础上区域济发展更加迅速城市建设也不断创新城市发展前景非常看城市升值潜力巨这就区域房地产项目旺销、升值打下了基础。
产品设计若合区域市场可以利用供应空档抢先占领 项目区规划和产品定位已确定但是部分设计不是很合理如能够加以调整争取00年5黄金周正式开售宣传推广上给项目良形象和概念包装竞争相对不太激烈区域市场可以“抢得先机”。
政府关停止建房审批政策促进商品住宅买卖 003年东莞市将全面加强房地产业宏观调控从城区到镇区将逐步禁止兴建农民单独户住宅不再“户地”批地建设。
这对所有商品住宅开发者说都是利消息。
（四） 项目威胁(r) 区域业竞争急剧升温 项目所区域现市场竞争还不算激烈但是就目前掌握显示进入00年特别是从5黄金周开始几规模相当规划设计优良项目将加入厚街房地产竞争圈子到竞争必然加剧所以对项目说抓住机抢先占领市场份额是关键。
部分户型单位销售存隐患 项目户型设计以及平面摆布存缺陷可能会导致部分单位销售受阻。
四、市场定位 项目档次定位 定位档（偏高） 项目片区开发项目已进入尾盘阶段其市场定位档（偏高）（明珠花例外）各项目售卖情况良这定程上反映了区域市场；由项目地块、规模、周边环境等因素影响项目走绝对高档路线缺乏成熟可行依据。
档（偏高）市场定位面临客户层面有效巨适应面广存较多机会； 项目地块综合质素限制定项目缺乏进入绝对高端市场重要条件。
拥有较高然景观或高成建造人工景观成高档项目必备条件。
项目地块然景观缺乏以及其他济指标要定了项目档（偏高）定位适性。
目标客户锁定 目标区域 依据厚街市场调研信息（包含该区域型楼盘与质参照楼盘分析）我项目客户目标区域划分 类处厚街边缘地带以改善居住条件目 “居住入新城”厚街原籍居民； 二类项目所片区置业者； 三类厚街外商投及民营企业； 四类有效辐射半径围周边镇主要沙田镇、虎门镇、长安镇；（以投主） 目标客户群特征 特征区分 首次置业者 再次置业者 所占比例 50% 50% 年龄 535 305 户籍构成 国外人士、厚街户籍及港澳台人士； 厚街户籍人士、国外人士； 职业构成 白领 首次创业者 体户 港澳台生人及企业营者 企业层管理人员 私营企业主 体户 购买动机 满足厚街工作及生活居住要 止租房计划 “跳跃式”购房实现购房步到位。
改变居住区域满足工作便利或“入城”要。
子女入户提升教育环境 投回报良预期 购特征 主力面积区80——0 主力总价位55万 主力户型、3房户型 重关因素 价格、配套、交通 价格、环境、产品品质 价格定位探讨 选取地段、交通、周边配套、区配套、环境状况、管理等6方面容进行比较。
调、分析结 单价3000元平方米（300元平方米）是厚街地区档（偏高）楼盘价格道坎。
总价35万（0万）是厚街地区档（偏高）楼盘被消费群接受另道坎。
另外根据市场主要竞争对手价格策略、产品优劣比较、项目户型设计、面积围、是否作设计改动以及项目成核算和预期利润等等综合因素考虑方可终确定项目合理成交价格。
合富辉煌房地产 003