行政审判如何贯彻执行《物权法》—以不动产登记制度为切入点(1)
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【内容提要】《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日生效实施，该法用专节规定了不动产登记制度，对行政审判影响深远。本文以不动产登记制度为切入点，首先概括总结了《物权法》涉及行政法律关系的主要条文，进而分析探讨了该法不动产登记制度的创新之处及其对行政审判的影响，最后提出了行政审判贯彻执行《物权法》的建议。
通过十三年的酝酿，历经八次审议，十届全国人大五次会议高票通过了万众期待的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），并于2007年10月1日起施行。《物权法》的颁布实施是我国法治建设中的一件大事，全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明指出“物权法是规范民事财产关系的基本法律,在法律体系中起基础作用,是社会主义法律体系中重要的组成部分。”《物权法》的颁布实施，标志着我国社会主义市场经济进一步完善，政治文明迈出了重要的一步，该法在为公民创业和创造财富提供法律制度保障的同时，也对行政权力的行使提出了更规范、更具体的要求。
最高人民法院副院长奚晓明指出，《物权法》虽然属于民法范畴，但其中包含了许多行政法律规范，相当多的条款涉及行政法律关系，如征收征用、不动产登记、村民委员会的法律地位、建设用地使用权等，都会形成行政法律关系和行政争议。在行政审判工作中如何贯彻执行《物权法》，是人民法院面临的一个新课题。笔者正是基于此种考虑撰写本文，以探索在行政审判工作中如何贯彻执行《物权法》。 毕业论文。
1、涉及不动产登记制度的条文，主要包括第九条至第二十二条。 代写论文。
2、涉及征收征用的条文，主要包括第四十二条至第四十四条。 毕业论文。
3、涉及村委会法律地位、职责的条文，主要包括第五十八条至第六十三条。 论文网。
4、涉及建设用地使用权的条文，主要包括第一百三十五条至第一百五十一条。
毕业论文。
5、涉及土地承包经营权的条文，主要包括第一百二十四条至第一百三十四条。
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6、涉及特殊动产登记制度的条文，主要包括第二十三条至第二十七条。 论文网。
综上可以看出，《物权法》中有很多条款直接或间接涉及行政法律关系，它的颁布实施必将对行政审判产生重大影响。目前的行政案件中，直接涉及土地、房产的有一半左右。具体到我省而言，近年来我省（江苏）法院审理的不动产登记行政案件有上升趋势。我国《物权法》的一个重要制度创新在于用专节规定了不动产登记制度，这一制度必将对不动产登记行政案件的审理带来新的挑战。由于文章篇幅所限，在充分考虑我省行政审判实际的基础上，笔者将以不动产登记制度为切入点，深入探讨《物权法》不动产登记制度对行政审判的影响，以期能为深入贯彻执行《物权法》提供借鉴。 毕业论文。
二、《物权法》中不动产登记制度的创新之处及对行政审判的影响 代写论文。
《物权法》进一步完善了不动产登记制度，用专节规定了不动产登记制度，明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭的一般原则，即登记生效原则，形成了统一登记、预告登记、更正登记、异议登记、登记错误陪偿等比较完整的体系，并在以下几个方面进行了创新： 代写论文。
1、进一步明确了登记机构的职责，赋予其查验、询问、要求补充材料、实地查看等职权，使登记机关的审查职责由形式审查转变为实质审查，增强了登记机构的审查责任。《物权法》第十二条明确规定“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步说明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”因此，《物权法》实施后不动产登记机构不能再像以往一样仅对申请人提供的材料进行形式上是否合法的审查，还要对申请人提供材料的真实性、合法性进行实质性审查。这与以往的法律法规规定截然不同，这一转变将对审理此类案件产生重大而深远的影响。 论文代写。
2、规定了不动产统一登记制度。《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定，并且规定，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。该统一制度的确立结束了目前不动产登记尤其是在房屋、土地登记方面多头登记的混乱局面。但具体如何办理统一的登记还需要法律、行政法规在随后的立法中予以明确。
3、明确了不动产登记簿的证据效力。《物权法》第十六条规定“不动产登记簿由登记机构管理，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”同时，第十七条也规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”这样就明确了不动产登记簿的证据效力，同时也明确了当不动产权属证书与登记薄发生冲突时的处理原则。 毕业论文。
4、确立了预告登记制度。《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记在实践中有重大的现实意义。我国房地产市场实行预售制，近年来房价持续高涨，一些开发商为了谋取更高的利润往往通过故意违约的方式，将已经预售出的房屋再以更高的价格出售给其他人，这样原买受人的合法权益就得不到就得不到有效保障，因为，违约金的数额远远低于房价上涨给开发商带来的利益。《物权法》确立预告登记制度后，就可以解决这个问题，更加有效的保护原买受人的合法期待利益，进而维持健康有序的房地产市场秩序。 论文代写。
5、增设了更正登记制度和异议登记制度。《物权法》第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”不动产登记应当如实反映正确的权利归属和正确的权利状态，这也是登记机构履行职责应当实现的基本目的。更正登记制度和异议登记制度的确立有利于保护权利人及利害关系人的合法权益，为纠正不动产登记错误提供了制度上的保障。 代写论文。