【浅谈城市土地储备制度】 城市土地储备制度
摘 要结合我国城市土地储备制建立程发展现状探讨了我国城市土地储备制特以及城市土地储备制系统运作程土地储备级市场是由政府垄断是由政府宏观调控下市场化运作程。
还分析了如何更完善土地储备制城市发展定性、定量、定位、定提供足够土地。
城市土地制改革我国很多城市建立城市土地储备制其基思路是由市、县人民政府或国土部门委托机构如土地储备心依据土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年计划将土地使用者手分散土地集起按照法定程序收回、收购、优先购买或征收纳入政府储备。
对储备土地进行必要基础设施建设及管理完成系列前期开发整理工作变成集统供应“净地”（即产权清晰、配套完善、土地平整土地）根据城市土地年计划通招标、拍卖、挂牌等方式有计划地将土地投入市场以供应和调控城市各类建设用地种制安排。
建立城市土地储备制目是了实现城市存量土地供应垄断使政府对城市土地供应权不再分散。
理论上说政府可以根据城市产业政策发展和土地市场供应情况灵活掌握推出各类土地机和数量。
从实践看土地收购储备制房地产业健康发展创造了很多有利环境开发商可以根据政府每年土地供应总量订出合理投计划有利开发商直接开发并确定土地取得成作出明确投筹划。
收购储备所推出土地规划明确用地手续完善开发商开发进与规模方面投风险易得到控制。
999年新《土地管理法》实施方面严格控制新增建设用地总量实施用途管制、占补平衡和土地有偿使用费央地方三七分成措施使新增建设用地数量减少占用耕地成幅提高。
新土地法将利用存量土地权利和收益放地方这使得利用存量土地成城市政府增加建设用地供给和财政收入重要渠道。
由利用存量土地涉及到众多土地使用人重利益调整很多现实问题（安置补偿、债权债清理、土地收益分配等）要土地储备制满足了这些条件所以得到了普遍认。
基以上表述可见城市土地储备制全国都取得了成功验作种制创新发展初期当前城市土地储备制具有如下特。
城市土地储备制运作包括制定土地储备计划、实施土地储备、组织实施土地前期开发、管护临利用土地储备土地、供应储备土地等环节。
这些环节通产权流、金流得以紧密结合起形成了土地收购――土地整理――土地供应循环机制。
某环节运失灵都将导致整循环体系运效率下降如土地收购能达到预期目标将使土地储备量下降从而可能出现土地供应对市场调控乏力局面；反土地收购超预期目标将会增加土地储备不能按计划及出库情况下将造成金积压增加土地储备运作成与风险。
因城市土地储备机构作城市土地储备制运作主体要控制各独立环节运行另外还要从整体上协调各环节连接与整体循环运确保城市土地储备制调控土地市场、优化配置等目标实现。
因土地收购储备机制是复杂系统工程要规划、计划、建设、财政、土地等许多政府职能部门紧密配合。
《城市规划法》二十九条规定“城市规划区土地利用和各项建设必须合城市规划从规划管理。
土地储备制目是要获得土地市场垄断收益而储备土地规划用途及规划指标控制是否与这期市场土地结构相适应是否能获得相应投收益对土地储备机制运作影响很。
从这讲规划部门与土地管理部门协作效率就非常重要。
目前多数城市政府机构设置规划和土地部门都是分设这种情况下市长挂帅土地收购储备委员会作用就显得非常重要。
城市土地储备制运作系统是型然――济――社会复合系统是多种因素相作用集体现。
城市土地储备制运作目标就是要提高土地利用效率获得较高土地济效益这也是城市土地制心容。
但城市土地作种特殊城市土地储备机构应是不以济效益目公共机构除济目标外还有生态目标和社会目标。
它力通土地开发强控制、土地利用结构调整以及土地整理等手段实现土地合理利用优化土地配置使城市土地利用取得较生态效益和社会效益。
可见城市土地储备运作追是济上有效、生态上平衡、社会上可行条件下土地利用济、生态、社会综合效益化。
以往多数城市政府往往将盘活原划拨给企业存量土地主动权交给企业土地盘活所得部分归企业或企业主管部门支配政府只收土地出让级差地租。
因如何准确界定土地收益构成合理分配政府和原土地使用者利益是土地储备机制顺利开展必须问题。
我国城市土地归国所有土地使用权出让以及农地征用都只能由政府进行。
城市土地储备制下城市土地储备机构将具体执行城市土地所有者职能其将垄断城市土地级市场供应实现土地供应机制由“多头供地”向“单头供地”变。
城市土地使用权市场横向流动与再配置取级市场城市土地使用权流向与流量。
因城市土地储备机构垄断土地级市场供应政府调控土地市场合理配置提供了良前提。
根据宪法和有关法律规定我国“实行土地社会主义公有制”“城市市区土地属国所有”所以土地收购价格不应包括土地所有权价格。
土地使用权是依法对定土地进行利用、管理并取得收益权利土地所有权和使用权分离情况下土地所有者和使用者要按照定规确定双方权利和义。
土地使用权含有土地占有权、狭义土地使用权、部分收益权和不完全处置权。
土地使用权有无偿(划拨)取得土地使用权和有偿(出让)取得土地使用权土地收购价格应包括土地使用权价格。
对划拨土地使用权土地收购价格不应包括处置收益但对出让土地使用权土地使用者拥有不完全处置权土地收购价格应包括相应土地处置权收益。
从现行法律法规和土地增值机制看土地发展权收益应归政府所有土地收购价格不应包含土地发展权收益。
城市土地储备制条件下土地储备出让市场具有较高竞争性土地产权流市场化程较高。
方面由土地单头供应方竞争将加剧；另方面由储备土地多收购而且前期开发政府支付了较高成对低价出让土地形成了有效约束机制。
上述与供给两方面共作用使得储备土地出让竞争性不加强市场化程较高招标、拍卖出让方式将逐渐取代协议出让方式而占据主导地位。
城市土地储备制作我国城市土地利用与管理项制创新加强政府宏观调控应当使市场土地配置发挥基础性作用而竞争机制又是市场重要组成部分。
以上分析清楚地表明面对从协议出让向土地收购储备制渡政府所应起指导性作用相当关键。
首先要加强理论研究特别是对政府职能定位研究。
从上述难。
看土地储备机构性质定位、目标定位、年土地收储量及出让量确定等问题与政府身职能定位、政府对土地储备机构要定位有密切关系。
目前土地收购储备制各项实际工作难打开更局面与上述问题没有明确答案有直接关系。
土地收购储备制基础理论研究严重滞各地对土地收购储备制如何规与完善缺乏深入、系统研究土地收购储备制实际运行程很容易受到各种非市场因素影响。
这种背景下它实施与运作事实上存相当风险。
其次要鼓励胆探特别是对如何收储探。
目前土地收购储备制公开出让环节已历了较长实践相对比较规与成熟（只要执行程没有部门利益或其他私利存）。
能够承认应该胆承认唯有如才能真正放思想开拓创新。
如何更贴切地感受市场脉搏更主动地加强与市场沟通从而树立政府应有亲善形象是目前政府考虑身建设问题应着力考虑并重要问题。
土地储备制终目就是限利用土地将分散状态土地使用权收集起纳入“政府土地储备库”尽可能将利用和节约下土地储备起城市发展定性、定量、定位、定地提供足够土地以缓土地供矛盾让今天与明天当代与共享土地使有限不可再生宝贵土地得到永续利用。
参考。
[]国院印发《关促进节约集约用地通知》008年月3日。