丰润世家房地产开发项目成本管理研究
1引言 随着改革开放的深化和经济的快速稳定发展，人民群众的生活水平得到了显着提高，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特别是城镇居民居住水平的改善和提高却相对缓慢，因此，尽快改善住房困难户的居住条件和提高城镇居民的居住水平已成为各级政府面临的重要任务。为了进一步改善和提高居民住房条件，根据城市建设总体规划和住房供求矛盾，丰润置业有限公司提出了丰润世家房地产开发项目。 由于在丰润世家房地产开发项目建设初期，对本项目的成本管理还存在诸多问题，不仅导致项目成本超支，还带来了一定的工期延误，迫切需要强化对本项目的成本管控。为此，本文以丰润世家房地产开发项目为研究对象，旨在揭示本项目成本管理过程中存在的突出问题，并提出相应的成本管理策略，以为强化本项目的成本控制提供充分依据和科学指导。 2丰润世家房地产开发项目建设初期成本管理中存在的主要问题 2.1项目管理者素质不高，项目成员成本管控意识淡薄 在本项目建设初期，项目管理者缺乏成本管控的专业知识和技能，不能将房地产开发项目成本管控的先进理念和方法地运用于项目实践，未能建立起完善的项目成本管控体系，不仅引起了不同部门和人员之间的矛盾和冲突，而且还导致项目成本一超再超。另外，项目管理者未能将成本管控意识灌输给每一个项目成员，导致项目成员成本管控意识普遍较为淡薄，甚至还因为法律意识淡薄引起了赔偿问题，从而在一定程度上增加了本项目的成本。 2.2仅注重项目成本的事中控制，忽视了项目成本的施工前管控 对于丰润世家房地产开发项目而言，其成本管理最重要的并不是施工阶段的成本管控，而是项目施工前的成本管控，尤其是项目投资决策阶段和规划设计阶段的成本控制。然而本项目在这两个阶段的成本管理过程中，却存在很多问题，如：忽视了工程材料价格大幅度变动所引起的意外成本支出、对当地施工标本文由收集整理准不了解、相关部门协调不善等，导致额外成本支出增加且施工进度受到影响等。 2.3项目成本控制体系不完善 目前本项目尚未建立起完善的成本控制体系，主要表现在：在人员上，未能强化项目成本管控的全员参与与目标责任；在流程上，一方面未能建立起涵盖项目开发全流程各个阶段和环节的成本控制体系，另一方面未能建立其相对完善的成本管控流程；在成本监控上，未能建立起动态的成本监控体系，以有效管控项目成本等。 3丰润世家房地产开发项目成本管控策略分析 基于上述问题，本文将相应的项目成本管控策略分析简要如下： 3.1强化成本管控意识，培养成本管理技能，实行全员成本管理。 在本项目成本管理过程中，首先，由项目经理对项目成本控制的总体情况负责，并将项目成本控制的总目标按照部门职责分配到各个部门；然后，由各部门负责人根据部门分工情况再进一步细化到相应的部门人员；最后，由相应的人员在权限范围之内，发挥各自的主观能动性，积极控制项目成本[2]。 另外，还要特别注重对相关人员的培训：其一，要持续强调房地产开发项目成本控制的重要性和必要性，定期或不定期地提醒一线施工人员树立起强烈的成本管控意识；其二，系统讲解目前先进的项目成本管理理论和方法，用成本管理的知识武装一线员工的头脑，鼓励他们主动践行成本控制；其三，与相关人员进行座谈沟通，对他们在施工过程中遇到的成本控制问题进行答疑，以指导他们主动践行成本控制，提升成本控制的能力和水平。 3.2强化项目成本的事前、事中和事后控制，实行全流程项目成本管理。 丰润置业有限公司必须同时注重项目成本的事前、事中及事后控制，在各个阶段分别采取切实可行的成本管控措施，如：在本项目投资决策阶段须加强项目的可行性研究，注重对项目不确定性的分析，建立科学的投资决策机制等；在规划设计阶段实行设计招标及限额设计制度，加强技术沟通及出图前的审核工作等；在招标阶段合理确定招标的范围、内容及形式，制定缜密的招标制度及流程并严格合同管理等；在施工建设阶段建立起全员参与的目标责任成本管理体系，完善设备及材料使用、设计变更、工程进度款支付、工程索赔等的控制流程，构建基于挣得值的成本纠偏与动态成本监控体系等；在竣工结算阶段完善竣工验收流程，细化结算审核并控制结算成本，建立起成本绩效考核及成本后评估体系等，以在不影响项目质量及进度安排的前提下，将项目成本控制在预算范围之内。 3.3构建基于挣得值的项目成本纠偏及动态监控体系 在丰润世家房地产开发项目建设过程中，应定期对项目进行挣得值分析，以实现对项目成本的动态监控，进而建立起项目成本的动态监控机制。具体如下：首先，根据项目目标制定出项目建设进度计划，该计划应详细到每一项工程任务的实施顺序及其关键节点；然后，选取项目建设进程中的某些关键节点，尽可能准确地搜集数据，借助挣得值分析方法进行纠偏分析；最后，及时将计算结果运用于项目纠偏，若计算结果显示项目成本已经超支，则应查找造成项目成本超支的相关环节，分析原因，并据此制定出切实有效的成本控制方案，以便下一步强化对某些环节的成本控制，确保项目总成本不超支。 4结语 房地产开发项目的成本管理至关重要，它直接关系到项目能否顺利建成以及建成后的经济效益水平如何。受制于资料数据的可得性及项目实践方面的限制，本文研究尚存在很多不足之处，如：对本项目成本管理问题的揭示还有待于进一步深入；受篇幅限制，本文所制定的项目成本管理策略还有待于进一步细化，以切实增进策略的科学性和可操作性，为加强本项目的成本管理提供科学指导。