税制 [国外房地产税制的特点及启示]
容提要房地产税制是国调控房地产市场济活动有力杠杆构成当今世界各国税收制主要容。
总结归纳了国外房地产税收制课税体系及构成要素等方面特认应借鉴国际验构建我国完整房地产税收体系应对房地产保有环节课税作房地产税制重扩房地产税征收围简化税种以房地产市场价值作计税依据合理设计税率优化房地产税制结构。
关键词房地产税制、房地产税收体系、房地产保有、国外房地产税制特各国房地产税制涉及税种贯穿了房地产生产开发、保有使用和移处置等各环节。
由各国济发展水平不、房地产行业发展状况各异因而各国房地产税制无论课税体系上还是税制要素设计上都存有定差异。
()房地产税收制体系完整且以房地产保有税类主目前许多国都建立了比较完整房地产税收制体系广义地看国外房地产税收体系主要分三类类是房地产保有税类。
房地产保有税是对拥有房地产所有权所有人或占有人征收般依据房地产存形态土地、房产或房地合不动产设置。
般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并起就纳税人某所有财产课征。
美国、英国、荷兰、瑞等国都采用这种将房地产归般财产税课税房地产税制。
别财产税是相对般财产税而言它不是将所有财产捆绑起综合课征而是按不财产分别课征。
国外对房地产课征别财产税依征收围可分三类是单独对房屋或土地课征房屋税或土地税。
如法国房屋税、英国房屋财产税等都是仅对房屋课征。
土地税有地亩税(面积税)和地价税两种形式韩国综合土地税属地价税形式、巴西农村土地税则属地亩税畴。
如墨西哥、波兰房地产税泰国住房建筑税等。
三是将房屋、土地和其他固定产综合起课征不动产税。
如日固定产税芬兰、加拿不动产税等。
房地产取得税是对取得土地、房屋所有权人课征税收般根据取得方式而设置税种房地产取得法律事实主要分原始取得和继承取得。
现今各国设置房地产取得税类税种主要包括遗产税(继承税)或赠与税、登录税和印花税等。
如房地产发生继承或赠与等无偿取得行各国般要征收遗产税(继承税)或赠与税只不各国选择遗产税征收形式不有采用总遗产税制模式有采用分遗产税制模式有采用混合遗产税制模式。
房地产所得税是对营、交易房地产人或法人就其所得或增值收益课征税收。
如美国、英国、法国等国将房地产让所得并入法人或人综合收益征收公司所得税或人所得税。
各国对房地产税收设置三征收体系税收实践相配合较地发挥了税收对房地产济调节作用。
该环节房地产税征收围较宽征税对象明确税率设计合理因而房地产保有税类税收收入占总税收比重较高。
如英国房地产保有不动产税、营性不动产税收收入占总税收30%左右。
将房地产保有环节作课税重既可以鼓励不动产流动又能够刺激土地济供给。
与通对保有房地产采取较高税率还可以避免业主空置或低效利用其财产刺激交易活动从而使房地产各要素达到优化配置推动房地产市场发展。
(二)房地产税制涉及税种多属地方税是地方财政收入主要各国房地产税制涉及税收种类较多如土地税、房屋税、不动产税、不动产让税、登记税、印花税、土地增值税等税种设置覆盖了房地产保有、取得、让和收益各环节。
从各国税收实践看凡是实行央与地方分享税制国房地产税收基划归地方构成地方税收主体税种而且其主体税地位也比较稳定。
如美国般财产税(主要是对房地产征收)从开始就是州和地方政府税收并构成地方政府财政收入主要约占全部地方税收80%左右。
日房地产税收体系地价税、登录许可税归央政府;不动产取得税、固定产税部分归道府县;特别土地保有税、都市企划税、固定产税归市町村房地产税收基划归地方政府。
0世纪90年代房地产税收作各国地方政府财政收入主体税地位进步加强。
(三)税率形式灵活、税率水平合理各国房地产税收税率形式上主要是采用比例税率不对房地产让收益和房地产交易行课税也常采用累进税率仅有少数国采用定额税率。
对税率水平确定各国通常采用较灵活方式尤其是保有环节税收其税率既有按法定标准(央统制定税率标准)设计也有地方政府根据地要行定具体税率。
般说国级和州级政府征收财产税多依法按固定税率或按价值定分比征收如澳利亚各州征收土地税。
美国般财产税(包括不动产财产税)税率由地方政府根据各级预算每年要确定税率水平并非固定而是每年都有变化。
与许多国对房产和地产设计了不税率般是对土地课税重对房产课税。
这主要是基两方面考虑是体现社会财富公平分配基原则达到地利共享目;二是充分发挥土地税特殊调控作用达到保护土地、优化土地利用结构、抑制土地投机目。
(四)房地产税计税依据明确各国保有环节房地产税是房地产税制体系主体容多数国选择了以房地产价值该环节房地产税收计税依据也就是以房地产价值或评估价值基础。
如加拿、美国、日等都将土地和建筑物价值纳入税基。
英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用船只等以其估定价值计税依据。
以价值或评估价值核心确定计税依据方法既能够准确反映纳税人房地产状况又会使房地产税收收入随济发展、房地产价值提高而稳步增加。
(五)房地产税制外统综观国外房地产税收发展状况各国房地产税制都适用外企业。
(六)房地产税法完善普遍建有财产登记制和财产评估制各国都非常重视房地产税收立法般都制定了规、严谨可行房地产税法体系。
如日制定了几十关房地产方面法规。
相关税法条规定得非常具体、明确可操作性很强。
另外多数发达国和部分发展国还建立了财产登记制。
评估业国外发展非常迅速目前已形成了套较完善财产评估体系如美国935年成立了房地产评估师协会。
二、对我国启示我国房地产市场正处培育和调整阶段房地产税制还存许多问题。
段以有关房地产税制改革呼声直很高新近又提出征收物业税从而将房地产税制改革呼声进步明朗化。
笔者认次拟开征物业税可以理是进行房地产税制改革试探但结如何目前尚不评价这是因物业税制身也有其缺陷。
而我国目前很多企业、部门、事业单位产权不清产权与使用权分离情况非常严重。
有很多房屋只有使用权根没有产权现阶段要明晰产权关系尚有相当困难。
其二从我国目前购房状况看买房者多是用己居住买房出租作投情况毕竟还是少数。
对买房住居民说即使居住房屋升值通常也不会卖房子征收物业税等居者有其税增加了居民居住成。
另外现今人拥有房产部分是通低房价补偿方式由公房化私有用房改方式换成私有产权住房量住房条件较差而且拥有这些房产庭有很多仍属较低收入和尚改变生活质量对这些房产和庭征收物业税也存公平问题。
其三般说物业增值有很部分是土地增值建筑物身随着使用年限增加维修成逐渐上涨建筑物有可能贬值。
而我国目前实行是土地国有制般物业只有几十年土地使用权期满国可以无偿收回土地或土地上建房子。
因有关物业增值说法是含有水分。
当前我国正处济高速发展期税制改革目首先要促进济发展考虑我国现阶段实际笔者认开征物业税机还不成熟缺少相应配套措施缺乏相关制限制物业税制身缺陷情况下匆忙出台物业税有可能造成新制性不公平。
针对我国房地产税制存问题应借鉴国外房地产税制验基础上先进行系列改革而待机成熟再适推出统物业税。
目前应着重做以下工作()建立规、合理房地产税收体系并将房地产保有税类作课征重我国现行房地产税收制是随着我国济发展和税收制改革先颁布实施涉及房地产税种很多应逐步对税种加以规构建合理房地产税收体系该体系应包括房地产保有税类。
我国房地产税制构成明显特是房地产开发流通环节税费多、担重房地产保有环节课税少担轻。
如房地产开发、销售程就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。
收费就更多各地也不相多达80～50种。
这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重而且进入流通由土地承受高税造成量土地隐形交易偷逃税现象严重。
应借鉴国际惯例以房地产保有环节作课征重将房地产开发环节些税费移到房地产保有环节征收。
即以房产征税对象对房屋产权所有人征收。
()地价税。
即以土地评估价值作计税依据向土地实际占有者征收取消现行土地使用税。
(3)空地税。
()定期土地增值税。
采用规定税额标准每年征收。
遗产赠与税对财产拥有人财产流向有着明显导向作用有利调节、分配社会财富。
即对法人取得房地产开发营收入(指利润所得)征税。
()人所得税。
即对人房地产营取得收入(指利润所得)征税。
(3)土地移增值税。
()土地租赁增值税。
(二)扩征收围逐步确立房地产税收地方财政收入主体地位借鉴国际惯例我国房地产税收征收围应扩到所有由国和集体拥有与控制房地不动产包括农村用种植、放牧和其他农业性活动土地和房屋包括城镇居民拥有房屋也包括闲置用土地和房屋。
另外考虑到房地产税基非常稳固税充沛且税具有稳定性和持续性特应着手将房地产税培植地方税体系主体税种。
(三)合理确定计税依据现行房地产税涉及些税种计税依据既不科学也不合理计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。
如按照我国现行房产税暂行条例规定房产税计税依据有两种种是以房产账面原值扣除定比例余值;另种是房产出租租金收入凡房屋出租房产税须以租金收入作计税依据。
从房产税看随着社会生产力不断发展人口增加房地产日益增长和物价指数变动房地产价格从长期看般会不断上涨房产原值不能代表现实市场价格。
如仍沿用房产原值作计税依据既不适应济发展要不利公平竞争也不合国际惯例。
对出租房屋按租金收入作计税依据税种有两种计税依据不够规再则租金收入已征收了营业税再按租金收入计征房产税是重复征税。
而且租金确定也有定难。
从城镇土地使用税看以占地面积计税依据比较陈旧因面积不会随着地产价格上涨而扩。
(四)灵活设置税率税率设计上应借鉴国际上些国验保证央定宏观调控权前提下赋予地方政府定幅围主权。
适当考虑地方政府年预算支出基础上应按照房地产地理位置和用途规定不税率。
可由央政府规定税率幅各省、治区、直辖市再根据地区情况和房屋等级确定地区税率这样既可以调节房地产方面由地理位置不而产生级差收入又能够根据用途对使用结构不房地产实施调节。
另外还应考虑降低房地产移环节税率提高房地产保有环节税率从而有利将课征重从房地产流环节向房地产保有环节优化税制结构。
(五)统、外两套房地产税制现行房地产税收制采取是外有别政策仅房地产保有阶段就存许多差异。
如对企业和人房产征收是房产税对土地征收是城镇土地使用税;对外商投企业、外国企业和人房产征收是城市房地产税涉外企业和人使用土地缴纳是土地使用费(或称场地使用费)。
外两套房地产税制征收围、税率税费、计征依据方面都存差异违背了市场济公平竞争原则增了税收征管难破坏了法律严肃性和公平性。
而且城市房地产税是0世纪50年代产物房产税虽然是986年颁布开征但基容很多是承了城市房地产税规定已有不少容不适应济发展要。
城镇土地使用税暂行条例颁布虽然较晚但近几年随着我国房地产业飞速发展该条例也已暴露出许多不足也加以改革。
建议房地产保有阶段征收统房产税和地价税将外企业和外籍人员也纳入统房产税和地价税征收围废除现行对外企业和外籍人员征收城市房地产税改城镇土地使用税地价税实现房地产税制外统。
(六)建立健全财产登记制和财产评估制目前由我国尚缺乏严密财产登记制致使征管信息不畅房地产私下交易不予册登记现象相当普遍。
而且我国房地产评估制刚刚形成评估机构、评估人员素质及评估政策法规等还难以适应税收征管要。
了保证房地产税收有效实施必须建立套规化房地产管理制这主要包括()建立房地产产权登记制。
()建立房地产评估制。
随着我国财税体制不断改革和完善对房地产税收要逐渐采用以房地产评估价值征税。
国院99年颁布了《国有产评估条例》并99年颁布《城市房地产管理法》进步明确了房地产估价作用。
我国房地产评估方面还处起步阶段。
从世界围看凡是实行市场济国对房地产课税以评估价值作计税依据很多国税机关部设有相当人员和机构进行评估工作。
完善我国房地产税制提高我国房地产税征收管理水平应该借鉴国际先进做法建立我国房地产评估机构和管理制。
制定房地产评税法规和操作规程配备评税或估价专业人员。