中国房地产泡沫问题研究
摘 要：当前中国房地产市场的自发调整，说明泡沫的存在；土地垄断制度、房地产开发壁垒、住房保障功能的缺失、宏观调控的错位等，是推动泡沫形成的主要因素；泡沫风险大，当前亟需解决市场冻结的问题，同时也需要标本兼治。
下载论文网 关键词：房地产市场泡沫 市场冻结 标本兼治 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004—4914（2015）04—283—02 一、中国房地产市场量价齐跌，泡沫争议可以休矣 从2014年二季度以来，不论是国家统计局长期跟踪统计的全国70个重点大中城市的房地产价格变动情况，还是中国指数研究院统计的百城房价指数，总体上均处于下跌调整的态势。
伴随着房价的下跌，成交量也处于一个不断收缩的过程，房地产市场正在孕育着风险。
除了几个一线城市以外，其他城市均已废除限购政策。
有的城市出台了下调住房公积金贷款首付款比例、购房入户、甚至购房补贴等政策，还有的城市如福州市，政府以低于评估价15%以上的价位收购市场上的房地产，据悉2月份已经付诸行动，政府以2.2亿元的代价收购了263套房屋。
本轮房地产市场的调整，呈现以下新的特点： 一是市场的调整出现在房地产调控政策不再加码的背景下。
2014年初，新的中央政府提出“分类调控”的房地产调控指导思想，更多采取市场化的调控手段，并将调控的权力交给了地方政府，而各地政府均没有再出台相关打压的调控政策。
二是市场的调整出现在利率下调的背景下。
在此期间，中国人民银行两次下调人民币存贷款利率，三次下调存款准备金率，并且实施了定向宽松的货币政策。
资产价格与利率变动应该呈反向发展，这是经济学的基本常识。
三是在中央和地方两级政府都不同程度救市的背景下，房地产市场仍然没有改变基本的调整态势。
中央政府默许了地方政府的救市措施，并且在一定程度上也实施了救市的行动，除了降息降准以外，银监会放松了曾经严厉的“限贷”政策，住建部提出了政府收购部分商品房作为安置房的思路，以合理盘活存量，化解高库存的压力。
但是，国家统计局刚刚发布的报告显示，2015年2月份全国70个重点城市新建商品住宅价格环比综合平均降幅比上月扩大0.1个百分点。
70个大中城市中价格下降的城市有66个，四个一线城市中仅深圳保持上涨，其余北京、上海、广州三城环比均下跌。
通过上述特点的分析，我们发现，本轮房地产市场的调整，或者说从趋势性上涨转向下跌的趋势，是市场自发调整的结果，也是市场机制发挥资源配置决定性作用的结果。
过高的房价、过量的市场供给、宏观经济的增速回落等市场性因素，才是房地产市场即使面临利好政策也难以改变下跌趋势的最主要原因。
目前，对房地产泡沫形成的主要原因的看法，学术界众说纷纭，莫衷一是。
粗略列举，主流的观点大致可以归纳为这么几种类型：需求推动论、投机性需求推动论、经济结构失衡推动论、土地制度推动论、地方政府“土地财政”推动论、宏观调控推动论、金融支持过度推动论、成本推动论、人口因素推动论等。
以上各类观点，从不同角度给出了答案，看似都有道理。
要科学、客观地分析房地产市场泡沫的主要推手，首先必须统一分析框架。
本文以市场经济理论作为分析的理论框架。
因为市场经济理论早已被世界各国的实践所证明，是行之有效的理论体系。
十八大明确提出“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”，中央政府实施的各项改革，无一不是按照市场化目标来推进的。
运用市场经济理论，需要厘清几个容易混淆的认识。
有的学者认为，房地产市场不符合商品市场供求规律，其“买涨不买跌”的特性符合资本市场的规律。
按照经济学的供求理论，这种说法是错误的。
我们知道，价格影响的是需求量，而价格以外的因素影响的是需求。
我国房地产市场“买涨不买跌”的现象背后，更多的是土地供应不足、人们收入提高、保障房缺位、投机炒作、恐慌预期等价格以外的因素，推动原本在场外的需求进入市场，加速房价上涨。
因此其本质上是符合普通商品市场供求规律的，“买涨不买跌”并非是房地产市场违背供求规律的表现，而是对价格以外的因素引起的需求变动所做出的反应。
理论上，房地产市场所处的发展阶段不同，需求弹性与供给弹性的相互关系不同。
我国十几年来房价步步上涨的所面对的发展阶段，恰恰是住房制度改革以后，住房需求集中释放的时期。
住房作为生活必需的条件，在面临短缺的阶段，供不应求，其需求弹性明显低，这时候必然是卖方市场，由房地产市场的供给方来主导。
另外，需求因素影响的只是短期市场，而长期趋势则是由供给因素影响的。
需求推动论、失衡推动论、金融支持过度推动论、人口因素推动论等属于需求范畴的因素，都不够成为主要推手的资格。
三是必须厘清内外因素之别。
马克思主义哲学理论认为，内因是事物发展的决定性因素，外因只能通过影响内因起作用。
房价只是供求关系的具体表现。
从上文的分析中，我们知道，在中国房价持续上涨阶段，是供给因素在起主导作用。
所以，土地制度推动论、地方政府“土地财政”推动论等直接影响房地产市场供给的因素，才是中国房地产市场泡沫的主要推手。
而成本推动论却没有抓住本质。
中国房地产市场供给的主要制约因素，包括土地垄断制度导致土地供应不足、房地产开发行政壁垒导致房屋供应不足、政府在住房保障领域的缺位、宏观调控强化了投机预期等具体因素。
土地垄断制度下，地方政府主观上存在“土地财政”的利益诉求，客观上垄断制度为地方政府攫取高额土地收益创造了条件。
正如国家行政学院经济学部副主任张孝德教授所认为的，“目前中国房地产市场存在的最大问题是地方政府把城市土地经营、推动土地增值作为增加政府收入的主要渠道来对待。
” 房地产市场供应主体，在开发资质管理和土地招拍挂制度的双重约束下，已经形成了事实上的开发商垄断。
以前曾经发挥过较大作用的集资建房、合作建房等形式，基本上均已退出市场。
有些地方存在的小产权房，在政府不断打击下，也呈现萎缩的势态。
供应主体的单一，导致市场缺乏稳定的力量，也在制约着供应的增加；开发商的逐利本性，直接推高了开发成本，从而在土地约束的保护下推动着房价不断上涨。
从房改开始一直到2007年，政府在保障性住房建设和供应方面，不仅没有改善，而且处于逐年下滑的尴尬境地，导致本来可以享受住房保障的群体，不得不进入商品房市场，提前透支住房消费，既增加了房地产市场的需求，也导致中低收入阶层福利的损失。
政府多年来的房地产市场调控，基本上是延续“控制供应、抑制需求”的总体思想，频繁出台干预政策，常常出现政策目标矛盾，不仅扰乱了市场节奏，而且在某种程度上强化了投机预期，反而成为房地产市场泡沫的客观推手。
美国在次贷危机之前，保持了房地产价格的长期平稳。
德国、荷兰等国家的房地产市场表现得更为稳定，甚至在次贷危机演变成全球范围的金融危机后，德国的房价不仅没有下跌，反而出现了一定程度的上涨。
反观这些国家对房地产市场泡沫治理，可以得出健康的房地产市场应当具备的几条标准，即一是住房保障到位；二是政府重视增加市场供应并且配套有低息贷款、税收减免等扶持政策，注重维持市场平衡；三是对投机活动有税收约束、法律约束；四是有发达的住房租赁市场，可以满足多样化的住房需求；五是政府调控趋于市场化。
2.对中国的启示。
房地产市场也是遵循市场经济规律的，要促进房地产市场的平稳运行，必须采取符合市场经济规律的制度和措施，为市场机制发挥作用创造必要的条件。
如果不按照市场经济规律办事，必将造成市场的混乱，导致市场机制失灵。
四、解决中国房地产泡沫问题的理论选择 当前，中国房地产市场承受着双重的压力或风险。
一方面，推动泡沫形成的主要因素尚存，另一方面，出现市场冻结现象，即市场不能正常运行，泡沫正在被刺破，市场风险与日俱增。
尤其严重的是，这种状态如果持续下去，房地产金融风险的爆发可能在所难免。
因此，房地产市场泡沫问题，既要解决长效机制建设，更不能轻视近期的潜在巨大风险问题。
1.梯若尔公共干预理论的指导意义及福州市的实践。
法国经济学家、2014年诺贝尔经济学奖获得者让?梯若尔教授，对于公共干预如何激活市场冻结，有一个理论观点，即政府干预可以恢复市场功能。
政府以较高价格回购市场中的最差资产，一是可以带动私人的市场购买行为；二是能使市场中的优质资产恢复融资功能；三是从政府回购交易中获得资金的企业主能够重新投资新项目。
福州市的救市手段，本质上就是一个梯若尔理论的实践。
本文认为，如果考虑救市前资产的价格与社会福利两方面的因素，政府可以也应该救市，但是回归资产的价格不能太高，否则不能使市场出清，私人投资行为难以激活，市场不能回复良性循环。
近期处于市场冻结的特殊时期，房地产金融面临危险境地，需要发挥政府调控作用，以政府“有形之手”进行适当干预，鼓励类似福州市的救市政策实施，促进房地产价格实现快速合理回归，以重新激发市场的活力，使市场恢复正常运行状态。
一方面改革不适应上涨阻碍市场机制发挥作用的制度政策；另一方面改革政府职能，合理界定政府与市场的边界，约束政府对市场微观主体的随意调控行为。
参考文献： [1] 2015年2月福州楼市交易报告.海西房产网，2015.3.1 [2] 张孝德.化解房地产泡沫 从根源上解决产能过剩.行政管理改革，2014（3） [3] 让.梯若尔?克服逆向选择：公共干预如何恢复市场功能.经济社会体制比较，2014（6） [4] 郭向军，熊贤培.完善我国法律监督体系的思考.陕西省行政学院，陕西省经济管理干部学院学报，2005（11） （作者简介：曹全旺，中国社会科学院研究生院政府政策系博士研究生 北京 102488） （责编：贾伟）。