在体制改革中前进的厂区物业管理
重庆嘉茂物业管理有限公司在嘉陵集团公司党委、总部的领导下，在市区有关职能部门的大力支持下，于99年6月15日正式成立，资质为一级物业管理公司，受托对重庆市沙坪坝区詹家溪地区56万平方米即9148户住户实施物业管理。三年来，公司以深化物业管理为手段，以服务社区为宗旨，积极开展了集资房建设、房地产管理、房屋维修、清洁卫生、家政服务和物业经营等项目，取得了较好的经济效益和社会效益，完成了房管处向物管企业体制的改变。公司先后荣获重庆市市容整洁先进单位和沙坪坝区环境卫生工作先进集体、绿化建设先进集体和沙坪坝区房地产先进单位称号，同时第七居民小区、第九居民小区和第十居民小区荣获重庆市1999年度市级文明小区称号。
是什么使嘉茂物业公司在这短短的三年中，便取得了如此不俗的佳绩呢?归纳起来主要有以下几个方面:。
一、坚持与政府相关职能部门相互融合、协调。
物业管理公司在其经营、管理、服务的过程中，与社会有关部门发生密切的关系，涉及到街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、文化教育等公用事业部门。这里既有行政管理关系，又有经济利益关系，错综复杂。常常发生的问题是:遇到有利可图的事互相争夺，遇到麻烦的事互相推诿。以乱搭建为例:物业公司发现住户违章建筑时，往往没有能力制止，而必须通过规划管理部门去制止，结果拖延了时间，建筑已完工，只得花钱来拆除;又如在道路上摆摊设点，城管部门只收占地费，打扫卫生的事却留给了物业公司，结果是摆摊的赚钱，城管部门收费，物业公司花钱打扫卫生。
针对这种状况，物业公司因地制宜并结合现阶段重庆推行的两级政府，三级管理体制的企业社区管理模式，在街道办及相关部门的协助、授权下共同组建了一支社区城管队伍。本着持疏堵兼顾，以疏为主的原则对社区内违章占道占地经营和擅自利用住宅经营饮食等行为进行整顿及清理，同时对各种公共设施、生活服务设施、农贸市场等进行了综合整治、监督，使社区的公共管理工作基本做到了管理规范有序，卫生干净整洁，此时，相关的职能部门不再直接介入，只起了个监督指导的作用，大大增强了物业公司管理体制的灵活性与自主性。
设立环卫管理部门，并转接部分政府职责，负责完成了全厂18万多平米的主干公路和45座公共厕所的清扫、清洗和日常保洁，及时清运厂区垃圾，为了配合其工作的顺利进行，公司投入高额的资金为环卫部门配置了扫地车、冲洗车、垃圾车等专业设备。
在过去计划经济体制下，职工住房统建统配统管，维修管理由单位或房管部门负责，应该说，多年来房管处适应计划经济体制的要求，代表着单位发挥了管好房、用好房、修好房的作用，解决了职工们居住的问题，做了大量的工作，功不可没。但这种管理越来越不适合体制的转轨，其管理效率低下、经济效益差的弊端越来越突出了，所收房租连房屋的维修也维持不了了，给公司带来了巨大的包袱，随着公司住房制度改革的积极推进，公有住房向个人出售比例逐年加大，售后维修养护管理问题就暴露出来了，为保障公房出售后的有效管理，提高公房售后服务水平，保障产权人与使用人的合法权益，物业管理公司设立专帐代管物业管理维修基金，使各项维修措施得到及时的实施，减少了各种扯皮、纠纷事件，确保了物业的完整性，保值与升值。
在维修方面，物业业公司非常重视住宅区管理服务和修缮方面的良性循环，成立专门的维修管理部门。一是采取24小时专人值班和登记制度，及时为住户服务;二是注重服务程序化，采取了及时修缮，修后回访等服务工作，在回访方面努力做到小事、急事当时或当天解决，一般事情，当天有回音，三天内解决;重大事情三天有回音，七至十五天内解决。三是对装修中的房屋进行巡查、监督和宣传，杜绝违章装修;四是主动与住户约定维修时间，按时上门维修。
与此同时多渠道、多角度的开展宣传活动，增强了群众对物业管理消费的意识，使群众认可、理解、支持物业管理。
由于嘉陵社区位于特钢与双碑之间，治安环境错综复杂复杂，加上厂区没有完全封闭且流动人口、下岗人员的日益增多，这无疑给小区的治安防范工作带来了相当的难度，为此，公司与居委会及离退休管理部门通力合作，组织下岗、离退休职工及家属建立守楼护院队伍，大力构建社区安全防范体系。24小时在一线面对面的给住户服务，这支队伍在做好本职安全防范、治安管理工作的同时，还为住户宣传了物业管理知识，并把住户的意见及建议及时反馈给公司相关领导。
在保洁方面，组建了一支专业的清洁队伍，主要负责社区居民区楼宇的清洁卫生，及生活垃圾的收集处理。在保洁管理工作我们采取的主要措施是，一是对保洁人员定员、定岗、定责任，实行划区域包干责任制，每天清扫两次，并随时保洁;二是在新建小区一律实行垃圾袋装化，每日定时收取;三是运输垃圾的车辆及垃圾桶(箱)做到半月清洗一次并定期消毒;四是组织专门人员对社区内的45座公共厕所进行清扫、清洗和日常保洁消毒;五是每日清运社区垃圾，做到日产日清.
保安、保洁工作实行分片分区管理，每个分区增派一名专业小区管理员，小区管理员每天全面检查一次执勤岗点执勤情况和社区清洁卫生情况，并且每周进行一次管理员相互交叉检查保安、保洁工作，，确保工作确确实实地落实到位及执勤时间内治安案件发生率为零的目标。
实行了有化偿服务。物业公司要搞好管理，实行优质服务，就必须要有资金来源，随着公司与集团进一步的分离、改制，资金的主要来源只能是来自用户，因此就必须实行有偿服务。世上没有免费的午餐，既要马儿跑，又要马儿不吃草，这是不现实的，公司根据社区居民的收入情况及消费水平，本着量出为入，公平合理及谁享用，谁受益，谁负担的原则，将村段清洁费与守楼护院费暂定为6元/月.户，作为相关人员的工资及管理费用的补充，改变了过来长期以来由居委会无偿服务的体制。经过数月的实践，小区的刑事案件再也没发生过，投诉率也大大降低，小区的卫生环境到了很大的改善，为住户提供了强有力的安全保障，得到了广大职工广泛的好评及领导们的高度赞扬。
与此同时，公司为大量的下岗职工及待业人员提供了就业的机会。
四、实行一业为主，多元经营的战略。
多元经营是降低单一经营风险、回避业务萎缩和扩在规模的有效途径，是我公司长期以来一直所坚持的企业战略思想之一。物业管理多元经营是指物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。由于具体条件不同，各物业管理公司的经营项目也不尽。在多元经营方面，我们公司采用的原则是既要服务于社区，又要利自身的壮大。
一方面，公司积极挖掘内部潜力，不断拓宽业务范围，积极盘活房地产资源，开展房屋租赁、出租门面、开办农贸市场、增设家政服务、不但为住户提供了便利服务，还为物业公司创造了经济效益。