房地产市场概念
一、房地产市场的概念狭义概念:房地产商品进行交易活动的地方或场所。
广义概念:包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。
二、房地产市场的特点:经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性。
城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等,城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。
在房地产交易中,任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。
由于其性质和其所处的城市区域不同,其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。
一方面是人口的不断增加,需求也相应增长。
另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本上是恒定的。
不完全开发性:由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通,为保证市场的有效供给,国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。
因此,房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制,具有不完全开放性。
市场的不充分性:由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远,因而房地产市场只是一个不充分市场。
房地产市场投机的巨大可能性:房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。
房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。
三、房地产市场的分类(1)房地产一级市场:是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流,由政府直接控制和垄断经营。
(2)房地产二级市场:是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。
(3)房地产三级市场:即存量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置。
四、本市房地产市场概况:(1)一级市场:主管部门:本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。
土地规划现状:本市现城市规划状况,包括住宅开发、市政建设及生活配套设施建设等内容。
土地交易形式:本市现行土地交易形式包括哪些,如:招标、拍卖等。
各档次房产销售概况:将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次,明确各档次价格界限,并分析各档次商品房的销售状况。
平均价格:现在售二手房标价的平均值供求关系状况:在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。
主流房产销售状况:根据注册与交易状况,分析出主流价格二手房的销售状况。
包括:平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。