中国房地产调控政策的,,历史回顾及展望
刘畅【提 要】998年以国房地产调控历了六轮政策周期可发现其目标“稳房价”与“稳济”。
对前五轮地产调控政策验总结与反思主要四是重调控端供给端机制有待完善;二是重使用行政手段市场机制尚不完善;三是房地产货币金融化趋势显著或定程上偏离了居民收入基面以及居住属性;四是土地财政定程上助推房价上涨。
06年下半年至今我国房地产调控进入新轮收紧周期但新轮房地产调控呈现出短期调控与长效机制相结合特其主要原因房地产调控兼顾济高质量发展、防化重风险要以及人口老龄化、城镇化进步发展等趋势。
房地产长效机制建设主要着力三方面是构建并完善住房法律体系;二是实行较稳定住房信贷政策;三是逐步完善房地产税征收机制。
值得是房地产长效机制建立要住房、土地、金融、财税等多方面机制协与配合具有长期性与复杂性不可能蹴而就。
【关键词】 房地产调控;政策周期;房地产长效机制、我国房地产政策回顾及评价（）998年以我国房地产政策周期回顾我国998年建立商品房制以房地产调控政策共历了六轮政策周期可得出调控目标主要“稳房价”与“稳济”。
“稳济”即托底济增长和避免济热。
具体而言998年我国房地产调控政策历了99800年房改发展期、003007年政策收紧期、008009年政策宽松期、0003年政策收紧期、006年二季政策宽松期、06年下半年至今政策收紧期等六政策周期部分主要分析前五轮政策周期（图）。
阶段（99800年）998年全国商品房市场供给制建立福利分房制退出我国房地产市场化改革正式开启。
随着住房改革快速推进相应银行信贷、土地管理等配套政策相继出台我国房地产调控政策框架初步形成。
99800年全国商品房销售面积年复合增长3%房屋新开工面积年复合增长5%房地产开发投规模年复合增长5%房地產业逐步成了拉动我国济增长重要力量。
但值得是住房供应结构不合理矛盾已初步显现招标、拍卖等形式土地让高房价问题留下了隐患。
二阶段（003007年）济阶段性面临热风险房地产供矛盾显现价格、投增长快地产调控向收紧。
003007年我国济高速增长实际G比增速从003年0%提升至007年%;城镇居民人可支配收入得到较快提升。
外国际收支持续幅顺差背景下常账户占G比重由003年59%明显上升至007年99%流动性呈现持续剩济面临着热风险。
背景下房地产市场快速发展房地产价格呈现了两轮幅上涨以商品房销售额销售面积比增速衡量商品房价003005年商品房价增速由38%上涨到675%006007年由6%上涨到77%。
遏制房价快上涨003年8月国院发布《国院关促进房地产市场持续健康发展通知》开启了这阶段房地产紧缩调控序幕随相关部门出台管理、土地、住房供应、金融等系列政策进行辅助房地产调控逐步加码。
从效看房地产调控产生了部分效城镇房地产投占全社会固定产比重逐步下降但流动性剩、宏观济政策热叠加城镇化率提高背景下住房提升及房地产行业投机行普遍存使得房地产价格并得到明显有效遏制。
三阶段（008009年）全球金融危机蔓延稳定国济增长政策向刺激房地产消费。
008年国际金融危机对我国济产生了严重面冲击G比增速由007年%幅下降至009年9%。
房地产市场景气明显弱价格出现幅下降70城市新建住宅价格指数增速由007年%明显回落至008年08%008年商品房待售面积较007年幅增长约56%。
稳定济增长、防止房价幅下跌以保增长目房地产刺激政策呼欲出008年月国院发布《关促进房地产市场稳定健康发展若干见》主要通下调居民购房首付比例、贷款利率支持房地产企业融、增加保障房供应等措施刺激济增长。
从效看政策刺激下房地产市场迅速企稳商品房销售面积增速由008年8%幅上升至009年36%70城市新建住宅价格指数比增速009年上升99分至9%。
但值得是房地产刺激政策下居民杠杆显著攀升由008年79%攀升至00年7%。
四阶段（0003年）前期济刺激计划落地带动房地产市场走向热调控政策逐步收紧部分城市开始限购。
受四万亿元投计划拉动国济率先从金融危机复苏00年我国实际G增长06%通胀水平持续上升济呈现热迹象房地产市场明显扩张宽松政策副作用开始显现随房地产调控也开始向收紧。
009年月国院出台“国四条”00年月国院发布“国十条”明确要综合运用土地、金融、税收等手段遏制部分城市房价快上涨明确国遏制房价上涨心。
从效看收紧政策下房地产市场呈现弱态势000年商品房销售面积增速由06%下降至8%房屋新开工面积增速由06%下降至73%70城市新建住宅价格指数比增速由76%下降至0%。
五阶段（006年上半年）房地产市场进入“总量放缓、区域分化”状态房地产调控更加聚焦库存以及分类管理房地产调控政策向宽松。
前期紧缩政策效显现背景下房地产市场持续萎缩0年5月首次出现70城市新建商品住宅价格环比下跌房地产库存明显上升。
随国出台支持居民住房消费、支持房地产企业融等房地产刺激政策从0年月至05年底6次下调存贷款基准利率长期贷款利率下降至9%多次下调存款准备金率。
从效看政策强刺激下房地产市场迅速改善商品房销售面积比增速由0年65%幅攀升至06年5%房屋新开工面积增速幅回升商品房库存也明显下降;房地产价格幅上涨70城市新建住宅价格指数比增速由0%上升到05%。
（二）对前五轮房地产调控政策总结与反思回顾998年以我国前五轮房地产政策周期主要存以下四方面特是重调控端供给端机制有待完善。
例如常使用提高首付比例、限贷、限购等手段调控购房。
二是重使用行政手段市场机制尚不完善。
前五轮房地产调控多运用行政指令进行调控致使部分调控政策能达到实效。
三是房地产货币金融化趋势显著或定程上偏离了居民收入基面以及居住属性。
房地产开发土地成是地方政府财政收入重要随着城镇化发展土地价格上涨成助推房价上涨重要因素。
二、06年下半年至今房地产调控政策重短期调控与长效机制相结合（）轮房地产调控与前期历次房地产调控区别06年下半年至今我国房地产调控进入新轮收紧周期但与以往房地产调控不新轮房地产调控呈现着短期调控与长效机制相结合特其主要原因房地产调控考虑兼顾济高质量发展、防化重风险要以及人口老龄化趋势、城镇化进步发展等因素。
轮房地产调控政策呈现如下新特是从“全国盘棋”到“因城施策”。
“因城施策”思路下房地产调控呈现“核心城市到非核心城市”“发达城市群向欠发达城市群”迁移特征。
习近平总记07年月央财领导组十五次会议上首次提出“深入研究房地产短期和长期结合长效机制和基础性制安排”是房地产短期调控向构建长效机制和住房制变开端。
（二）09年以房地产调控政策新特供给端方面房地产信托及地产债融端全面收紧进而治理房地产融乱象。
房地产信托收紧政策方面09年5月7日银保监会发布《关开展巩固治乱象成、促进合规建设工作通知》（银保监发[09]3）明显加强了对房地产融端监管力主要涉及银行、信托、管、金融租赁等领域。
值得关是近期政策新增了对信托监管尤其是针对包含拿地前端融和名股实债融房地产信托。
具体而言是限制房企前端融引导信托融回归四证齐全、项目金达30%以上、开发商具有二级质“3”条件明确指出信托不得“向四证不全开发商或其控股股东质不达标、金足额到位房地产开发項目直接提供融”。
二是明确限制明股实债融。
7月日发改委发布《关对房地产企业发行外债申请备案登记有关要通知》要房地产企业发行外债只能用置换年到期长期境外债。
预计随着政策落地海外地产债发行也将逐步回落。
端方面以“稳房价、稳地价、稳预期”总体要完善落实房地产长效机制保持房住不炒与因城施策基调和定力。
09年7月30日政治局会议强调“坚持房子是用住不是用炒定位落实房地产长效管理机制”基础上更是表明“不将房地产作短期刺激济手段”。
回顾历史历次国济下行压力凸显房地产刺激政策便成重要托底手段进入政策工具箱。
而次政治局会议着重强调“不将房地产作短期刺激济手段”预示当前房地产调控仍将保持较强定力。
外长效机制建立要因城施策配合即允许地方政府选择适宜工具组合平衡“稳房价”和“稳增长”两目标。
随着09年年初二线城市阳春到5月苏州部分区域限售、6月西安升级限购、7月苏州升级限购限售。
合肥、东莞等地陆续收紧土地拍卖政策南京、宁波、南宁等上调房贷利率。
三、房地产长效机制建设展望济高质量发展要下加快建成房地产长效机制必要性进步增强。
但值得是房地产长效机制建立具有长期性与复杂性要住房、土地、金融、财税等多方面机制协与配合并非可以蹴而就。
是构建完善住房法律体系。
国际验显示以法律形式明确以居住导向住房制可进而建立起遏制投机性长效机制。
借鉴以上验我国进步完善住房法律体系“房子是用住不是用炒”政策要下首先明确住房居住属性并构建购房者与租户利益维护机制。
通常而言购房首付比例和贷款利率政策对购房者支付能力影响较若政策放松则会出现购房集释放现象或短期推动房价快上涨。
因实施较稳定住房信贷政策有利稳定购房者预期有利房地产长效机制建立与完善。
三是逐步完善房地产税征收机制。
回顾历史土地财政国城镇化融作出了历史贡献但也要正视地价上涨推高房价、拉财富差距面作用。