顺势之下的思考
毕业论文网 继珠三角、长三角之后，以环渤海为中心的中国北部经济中心正迅速崛起，天津在其中占据着重要位置。
2003年天津全市共有137个商业地产项目投入建设，投资总额69亿元，比2002年分别提高20%和33%。
前不久闭幕的“2004商业房地产展”，五天协议成交商铺面积13万平方米，协议成交金额20亿元。
商业用房供需两旺。
天津人均商业面积0.7平方米，商铺每平方米售价平均1.5万元，无论与发达国家还是国内发达城市相比，都有一定距离，需求空间巨大。
一切迹象均在说明，在天津，商业、商业地产面临着前所未有的发展机遇。
大势之趋 天津的商业地产在此形势下，呈现出以下几种态势： 规模大、投资大。
目前天津正在实施的商业地产项目已达400多万平方米，超过5万平方米的就有12个，如：万达商业广场，投资12个亿，总建筑面积15.5万平方米；南开铜锣湾广场26万平方米。
投资超亿元的有18个：如红桥区红星美凯龙家具建材广场、和平区伊都锦商厦、河西区宁发商城、河西区天津月星国际家具广场、塘沽区巨川金海岸等。
城市边缘化。
以Mall为首的商业模式占据了城市中心，而以社区人群为主要消费对象的社区商业模式则占据了城市边缘。
越来越多的开发商正把目光投向发展潜力巨大，具有一定市场空白，而且周边拥有大批高消费力的固定人群的城市边缘地带的大型社区。
投资多元化、业态多样化。
业态规划中，集购物、餐饮、娱乐、办公为一体的一站式消费成为一大热点。
天津经济的持续高速增长使商业环境不断改善，商业氛围渐趋浓郁。
与居民购买同步提升的是购买标准。
在好的大环境下，商业地产要的是顺应形势，要的是正确引导。
与住宅相同的是，市场定位都是成功的商业地产必不可少的核心因素，即项目需要符合市场需求的主题。
尤其是对于小型商业地产而言，由于规模的限制无法形成自发的商圈效应，从而保证稳定的客源，所以如果没有鲜明突出的特色化主题，项目无法生存。
与住宅不同的是，成功的商业地产对文化的依赖性更强，脱离了城市文脉的项目无法持久。
商业地产与区域结合非常紧密，它跟整体的城市发展、城市化进程密切结合。
不同的城市人群由于受不同的文化熏陶，将形成不同的消费心态和消费模式，这将直接影响到项目的设计和经营。
因此，项目的文化内涵成为了对项目主题的一个有益的和必需的支撑，将项目的定位上升到城市文化层次，可以为一个商业项目的持续发展和价值链循环提供内在的动因。
只有打动消费者，才能带动经营者、影响投资者。
经营者的利润，投资者的收益和开发商快速现金回流都要通过消费者的购买行为来实现的。
因此，如何有效寻找针对人群，如何更好满足多方需求，如何使传动更为有效，如何在开发商业地产的时候合理的测算和预留各个环节的利益，如何使各方达成共赢，是每个项目操作中都应该深入思考的问题。
实操案例 大型商业地产，即使开发商资金实力雄厚，也会受到国家政策、土地供应等多方面因素的制约。
而对于小型商业地产项目来说，这方面的压力和制约就更为明显，例如规模限制导致的缺乏商圈效应，业态的划分和配比无法做到均衡性等。
小型地产较之大型商业地产有着先天的不足，缺乏强大的聚集效应，也不易产生辐射。
它更多的依赖于整体推广，需要通过搭建消费者沟通平台并把握消费者市场，在一定程度上促动并服务于经营者与投资者。
因此，小型商业地产应在“专”和“精”上下足功夫，以“特色”取胜。
定位依托于深厚历史文脉 天津本是水陆纵横之地，多方杂处的码头，饮食文化历史悠久。
虽然天津餐饮业市场空间巨大，但是发展却显得无序、混乱，5年品牌寿命的餐饮企业仅占总量的10%，整体以3年为一个换代周期。
上谷项目针对城市白领阶层提出了“消费＝娱乐＋美食＋休闲”的消费观念，不仅有效的依托了天津浓厚的饮食文化，也将传统文化和时尚消费有机的结合到了一起。
优越的地理位置 上谷位于天津的标志性建筑――天塔，和天津最大综合风景公园――水上公园之间，每年观光浏览的人数以百万计。
地铁二、三号线将会带来每日248.77万人次的出行客流（初期设计预计，远期将达到每日270.16万人次的出行客流）。
同时周边的几大成熟社区，本身居住条件成熟、人文环境好，是公认的居民消费力水平与素质水平均高的社区。
时尚与功能结合的建筑特色 上谷沿天塔和水上公园轴线东西向展开，南北两段商业建筑，自然形成内向的商业街。
它的规划设计师是北京现代城、建外SOHO的设计者――北京卅口建筑设计咨询公司的日本著名设计师――迫庆一郎。
平面上，自东向西为中餐、西餐、特色餐饮；竖向上，自上而下?谧雅致到动感热烈风格逐步转化，地下一层将是娱乐健身场所；局部空插上，非主流餐饮业态如茶艺馆、咖啡厅、蛋糕房等，以及关联性精品店如筷子坊、酒具烟具店、特色礼品店等，各绽异彩。
规划布局最有特色的，最具时尚色彩、也最具功能性的，是它的中心街区。
中心街通过连廊、凸窗、天井和楼梯将地上三层商业设施及地下空间连为一体，不仅极大的丰富了室内、外景观，而且由于各个楼层与建筑物之间的交通很方便，消费者可以充分享受浏览乐趣，其立体化的交通更起到了扩展商业空间的作用。
同时，绿化与道路辅装，通过一种能表现和加强既定场地特征的地面景观，直接起到引导行人的作用。
以商业为核心的配套设施 商业地产的配套与住宅配套差异极大，诸多经营门类有着各自不同的需要。
如果配套先天不足，就会将商家拦于大门外。
因此上谷项目在前期准备阶段，通过对京津两地300多家商家的实地访谈，结合深入调研和数据分析的结果，对餐饮娱乐行业的经营需求进行详细的了解。
上谷项目的配套设施，从电力负荷到空调、天然气系统，从监控系统到无线网络系统，无不是量身定做，充分贴合商家的需求。
专业的项目运营管理 消费者是所有商业环节中最根本的动因，所有服务都应是为终端消费者而服务。
一方面针对小型商业地产项目依赖于整体推广运营的特色，与国际一流咨询管理公司“仲梁行”签订长期合作协议，以最先进的手段和理念对项目进行后期的运营管理，持续挖掘项目的商业价值。
为经营者提供的是收费透明公开化、服务专业效率化、硬件优质化的物业管理，以及详细而有效的商业街长期整体营销推广。
另一方面从拉动消费，为项目提供消费群的角度出发，建设“上谷部落”餐饮娱乐网。
上谷“消费＝娱乐＋美食＋休闲”的消费文化以网络的形式推介给更多的消费者。
同时配合上谷联盟卡的附加值效应，网罗高端消费群，保证项目的充足客源。
市场空间的拓展在于对市场的深入思考。
在充分了解市场现状后，要做的就是：占据市场的有力区位；确立项目的市场定位；提升项目的自身品质；制定项目的竞争、推广、服务策略，使项目更加迎合市场满足要求。
这一规律不仅应验于商业地产，也应验于多种行业。